每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記者(zhe) 胡(hu)健(jian)    

房地產市場(chang)的“銀十(shi)”似(si)乎有些名不副實。

11月(yue)(yue)11日，國(guo)(guo)家統計(ji)局發(fa)布數據顯(xian)示，1~10月(yue)(yue)份，全(quan)國(guo)(guo)房(fang)地產開發(fa)投(tou)資78801億(yi)元，同比(bi)(bi)增長2%，增速比(bi)(bi)1~9月(yue)(yue)份回(hui)落0.6個(ge)(ge)百分點，繼續呈下降走(zou)勢并觸碰年內最(zui)低(di)點，但回(hui)落幅度(du)比(bi)(bi)上(shang)月(yue)(yue)收窄0.3個(ge)(ge)百分點。

另(ling)外，今年以來始終(zhong)保(bao)持增速節(jie)(jie)節(jie)(jie)攀高的樓市銷售面(mian)積和金額(e)也(ye)開始出現“彎頭”現象。

瑞銀證券首席經濟學家汪(wang)濤(tao)告訴(su)《每日經濟新聞(wen)》記者，雖然(ran)今年房(fang)地產銷售出現回(hui)暖，但未(wei)來相當長一段時間內(nei)房(fang)地產投(tou)(tou)資仍將繼續疲軟，而且帶動整個工業(ye)、礦業(ye)的投(tou)(tou)資和生產也繼續疲軟。

房地產投資增速降至2%

房地產投資增速已經從今年初的雙位數區間逐漸降至10月的2%。

與投資相關的一系列指標也并不樂(le)觀：1~10月(yue)份，房地(di)產開(kai)發企業土地(di)購置面積17847萬(wan)平方米，同(tong)比下(xia)降(jiang)33.8%，降(jiang)幅(fu)與1~9月(yue)份持(chi)平；土地(di)成交價款5794億元，下(xia)降(jiang)25.2%，降(jiang)幅(fu)收窄2.3個百(bai)分(fen)點。

汪濤分析說，在建(jian)面(mian)積和房地產(chan)投(tou)資(zi)(zi)下行比想象(xiang)的要(yao)多，最(zui)主要(yao)是因為去(qu)庫存。即使明年新開工數據出現明顯(xian)好轉，整個(ge)在建(jian)面(mian)積還是承受向下的壓(ya)力，顯(xian)示房地產(chan)投(tou)資(zi)(zi)繼續(xu)弱化(hua)。

房(fang)地產(chan)(chan)投資走弱對經(jing)(jing)濟產(chan)(chan)生了一定(ding)的(de)拖(tuo)累作(zuo)用。汪(wang)濤指出(chu)，如(ru)果(guo)在建(jian)面(mian)積和(he)房(fang)地產(chan)(chan)開發投資都下行，房(fang)地產(chan)(chan)建(jian)設(she)過(guo)(guo)程中對鋼筋、水泥、建(jian)材、機(ji)械、交通運輸、煤炭等各方面(mian)的(de)需求也會疲軟。“而且這些行業(ye)中還(huan)有一些產(chan)(chan)能過(guo)(guo)剩已經(jing)(jing)很嚴重，如(ru)果(guo)明年淘汰過(guo)(guo)剩產(chan)(chan)能，對工業(ye)生產(chan)(chan)、對投資也有打擊。”

而(er)積極的(de)一(yi)面，1~10月(yue)份(fen)，全國(guo)房地產開發企(qi)業(ye)(ye)到位資(zi)金(jin)(jin)(jin)10.16萬(wan)億(yi)元，同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長1.3%，增(zeng)(zeng)(zeng)速比(bi)1~9月(yue)份(fen)提(ti)(ti)高(gao)0.4個(ge)百(bai)(bai)分點(dian)。國(guo)家統計(ji)局解釋說，在各類(lei)到位資(zi)金(jin)(jin)(jin)中，定(ding)金(jin)(jin)(jin)及預收款(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速提(ti)(ti)高(gao)0.7個(ge)百(bai)(bai)分點(dian)；個(ge)人(ren)按揭貸款(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速提(ti)(ti)高(gao)1.8個(ge)百(bai)(bai)分點(dian)，可見銷售增(zeng)(zeng)(zeng)長對(dui)企(qi)業(ye)(ye)資(zi)金(jin)(jin)(jin)回籠影響明顯。企(qi)業(ye)(ye)到位資(zi)金(jin)(jin)(jin)狀況的(de)好(hao)轉(zhuan)，對(dui)房地產開發投資(zi)會產生一(yi)定(ding)的(de)支撐作用。

大戶型銷售增速回落較大

10月房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)銷售(shou)增(zeng)長勢頭也(ye)有所放(fang)緩(huan)。1~10月份，全國商品房(fang)銷售(shou)面積(ji)94898萬平方(fang)米，同比(bi)增(zeng)長7.2%，增(zeng)速(su)比(bi)1~9月份回落0.3個(ge)(ge)百分點；銷售(shou)額64790億元，增(zeng)長14.9%，增(zeng)速(su)回落0.4個(ge)(ge)百分點。

國家統計局將商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)速回(hui)落(luo)(luo)的主要原因歸納為三點(dian)。首先是非(fei)重(zhong)(zhong)點(dian)城市商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)速回(hui)落(luo)(luo)。1~10月，非(fei)重(zhong)(zhong)點(dian)城市商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)增(zeng)速比1~9月份回(hui)落(luo)(luo)0.4個百分點(dian)，拉動全國銷(xiao)售(shou)(shou)整體下行；而重(zhong)(zhong)點(dian)城市商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)增(zeng)速與1~9月份持平，是市場穩定器。

其次(ci)，大(da)戶(hu)(hu)型(xing)住(zhu)宅銷售增(zeng)速回(hui)落幅度較大(da)。1~10月份(fen)，144平(ping)方米以(yi)上大(da)戶(hu)(hu)型(xing)住(zhu)宅銷售面(mian)積增(zeng)速比1~9月份(fen)回(hui)落1.2個(ge)百(bai)分(fen)點；而90平(ping)方米及以(yi)下小戶(hu)(hu)型(xing)和90~144平(ping)方米中等戶(hu)(hu)型(xing)住(zhu)宅銷售面(mian)積增(zeng)速分(fen)別回(hui)落0.4個(ge)和0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。

最后是基數(shu)影(ying)響。去(qu)年(nian)(nian)10月(yue)份當月(yue)銷售面(mian)積下(xia)降1.6%，降幅(fu)比9月(yue)份大幅(fu)收窄8.7個百分(fen)點，使得今年(nian)(nian)1~10月(yue)份基數(shu)比1~9月(yue)份明(ming)顯(xian)上(shang)升。

從單月(yue)來看(kan)，樓市(shi)的金九銀十表現算不上(shang)精彩。中原地產數據顯示，全國主要(yao)的54個城市(shi)在九、十月(yue)份(fen)銷售(shou)51.70萬(wan)套(tao)，環比(bi)(bi)七(qi)、八月(yue)份(fen)多(duo)賣(mai)了1355套(tao)，微漲0.26%。作為行業風向標，一線城市(shi)也表現平平。鏈(lian)家地產統計(ji)結果為，2015年(nian)10月(yue)，北京市(shi)新(xin)建商(shang)品(pin)住宅網簽(qian)8290套(tao)，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)10.4%，純商(shang)品(pin)住宅成交3731套(tao)，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)17.2%，與(yu)去年(nian)同期(qi)相比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)11.7%。

對于四(si)季度(du)后兩個月，中原地產研究(jiu)總監張大偉(wei)告訴《每日經濟新聞》記者，政(zheng)策(ce)環境持續(xu)利好，同時房企年底沖(chong)刺業績，因此(ci)預(yu)計(ji)將迎來成交暖冬行情。房企雖然三季度(du)銷售(shou)業績較(jiao)二季度(du)明顯放緩，但四(si)季度(du)走(zou)高可期(qi)。

三、四線城(cheng)市情(qing)況(kuang)卻不那(nei)么樂觀，截至2015年9月，一(yi)線城(cheng)市平(ping)均(jun)(jun)出(chu)清周期(qi)為(wei)9.1個月，去(qu)化(hua)情(qing)況(kuang)良好，二(er)線城(cheng)市平(ping)均(jun)(jun)出(chu)清周期(qi)為(wei)13.1個月，去(qu)化(hua)情(qing)況(kuang)尚可；而三、四線代(dai)表城(cheng)市平(ping)均(jun)(jun)出(chu)清周期(qi)高(gao)達25.4個月，面(mian)臨較大壓力。

中(zhong)(zhong)指院常務副院長黃瑜(yu)告訴(su)《每日經濟新聞》記者，要逐步解(jie)(jie)決三(san)、四(si)線城(cheng)市(shi)落戶和(he)福利配套措(cuo)施，全面開(kai)放建制鎮和(he)小城(cheng)市(shi)落戶限(xian)制，有序開(kai)放中(zhong)(zhong)等城(cheng)市(shi)落戶限(xian)制，切實促進(jin)中(zhong)(zhong)小城(cheng)鎮需求，逐步解(jie)(jie)決三(san)、四(si)線城(cheng)市(shi)樓市(shi)庫存去化問題；另一方面，應大力(li)發(fa)展三(san)、四(si)線城(cheng)市(shi)養老(lao)和(he)旅(lv)游(you)地產。