每經編輯｜李宇嘉    

2015年即將收官(guan)，全(quan)國樓市(shi)銷售面(mian)積增(zeng)幅有望突(tu)破(po)10%，并探至2013年的歷史交(jiao)易峰值(zhi)，但近幾(ji)個(ge)月增(zeng)長的動力明(ming)顯(xian)減弱：百城和70個(ge)大中城市(shi)指數(shu)均顯(xian)示，房價(jia)(jia)上漲城市(shi)數(shu)量減少、下(xia)跌城市(shi)數(shu)卻開(kai)始(shi)增(zeng)加(jia)；作(zuo)為(wei)“領頭羊(yang)”的一線城市(shi)不(bu)僅房價(jia)(jia)漲幅連續3個(ge)月回落(luo)，成(cheng)交(jiao)量也開(kai)始(shi)放(fang)緩；深圳10月份(fen)二手(shou)住房成(cheng)交(jiao)量僅為(wei)7月份(fen)的40%，業(ye)主報價(jia)(jia)也明(ming)顯(xian)下(xia)降(jiang)。

與(yu)上述(shu)數據同時出現(xian)的(de)是，土地(di)(di)市場卻在近期迎(ying)來了觸(chu)底反(fan)彈、量價齊升、地(di)(di)王頻現(xian)的(de)“盛宴”。

首先，主要城市土地(di)(di)(di)(di)市場觸底(di)反彈。今(jin)年(nian)(nian)(nian)第三季(ji)(ji)度(du)(du)(du)，300個城市土地(di)(di)(di)(di)成交面積(ji)同(tong)比(bi)下跌(die)14.7%，跌(die)幅較(jiao)一、二(er)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)明顯收窄；三季(ji)(ji)度(du)(du)(du)樓面地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)同(tong)比(bi)增長30.4%，增速比(bi)一、二(er)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)明顯擴大；土地(di)(di)(di)(di)溢價(jia)(jia)率(lv)達(da)到(dao)18.6%，明顯高于一、二(er)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)，為近兩(liang)年(nian)(nian)(nian)來單季(ji)(ji)度(du)(du)(du)最(zui)高，較(jiao)去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期提高10個百分點。10月份，300個城市土地(di)(di)(di)(di)出讓金(jin)和(he)溢價(jia)(jia)率(lv)同(tong)比(bi)分別上(shang)漲了9%和(he)12%。

其次，一、二(er)線(xian)重點城(cheng)市(shi)地(di)王頻現。10月20日(ri)，北京(jing)(jing)豐臺花鄉樊(fan)家村(cun)地(di)塊的出讓或許是此輪土地(di)市(shi)場(chang)“盛宴”的序曲。據不完全統計，10月20日(ri)~30日(ri)，北京(jing)(jing)、南(nan)京(jing)(jing)、杭州、溫州和佛山等5個(ge)城(cheng)市(shi)土地(di)市(shi)場(chang)爆(bao)發，共拍(pai)出6個(ge)全市(shi)（或行政區）總價、單價地(di)王。其中，不僅(jin)包括(kuo)一、二(er)線(xian)典型城(cheng)市(shi)的北京(jing)(jing)和南(nan)京(jing)(jing)，也包括(kuo)庫存(cun)壓力仍(reng)存(cun)的杭州和溫州。

主要城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場觸底反彈，直接(jie)原因就是樓市(shi)(shi)銷售(shou)(shou)(shou)連續回(hui)升(sheng)(sheng)(sheng)。前(qian)三季度全(quan)國商品房銷售(shou)(shou)(shou)面積增(zeng)長7.5%，銷售(shou)(shou)(shou)金(jin)額增(zeng)長了15.3%，可謂量價(jia)齊升(sheng)(sheng)(sheng)。重點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)銷售(shou)(shou)(shou)端回(hui)升(sheng)(sheng)(sheng)更明顯，1~10月份，一(yi)、二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成交面積同比分別增(zeng)長20%和(he)51%。按照土地市(shi)(shi)場滯后于房屋(wu)銷售(shou)(shou)(shou)市(shi)(shi)場8~12個(ge)月規律，土地市(shi)(shi)場在(zai)今年(nian)三季度末回(hui)升(sheng)(sheng)(sheng)和(he)爆(bao)發是必(bi)然的。

同時，今年1~9月，中(zhong)指院監(jian)測的32家銷(xiao)售(shou)百(bai)億房企，平均(jun)銷(xiao)售(shou)面積(ji)和金(jin)額(e)分別(bie)增長了(le)25.9%和23.9%。另外(wai)，9月份金(jin)融數據顯示，開(kai)發(fa)商(shang)各項資(zi)金(jin)來源中(zhong)，按揭貸款增速最高，這(zhe)為(wei)開(kai)發(fa)商(shang)拿(na)地提供了(le)“彈藥”。再加上1~9月典型開(kai)發(fa)商(shang)拿(na)地支(zhi)出僅占(zhan)銷(xiao)售(shou)額(e)的20%~30%，嚴重(zhong)低于(yu)過去(qu)5年同期(qi)水平。而重(zhong)點城(cheng)市樓市庫(ku)存消(xiao)化周期(qi)又從(cong)上半年的14個月回(hui)到(dao)12個月以內，這(zhe)些城(cheng)市也到(dao)了(le)從(cong)“去(qu)庫(ku)存”轉向“補庫(ku)存”的階段。

開發商“搶食”重(zhong)點(dian)城市土地，造成地王頻現，貨(huo)幣寬(kuan)松和資金成本(ben)低是重(zhong)要(yao)原(yuan)因。

今年(nian)以(yi)來(lai)，債券(quan)全面(mian)“開閘(zha)”并向(xiang)房企傾斜。截至10月，全國公司債發行(xing)4267億元，是去年(nian)同期的4倍，其中房企發債占了(le)60%，發行(xing)利(li)率在5%左右。

在“穩增長”的(de)(de)大(da)背景(jing)下，貨幣政策寬松通道(dao)已經打開，資(zi)(zi)金面寬裕、資(zi)(zi)金成(cheng)本已降到歷史低位，這(zhe)是(shi)購房(fang)者入市買房(fang)和開發(fa)商增加投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)好時機。開發(fa)商積(ji)極(ji)拿地，并(bing)用充足低廉的(de)(de)資(zi)(zi)金購買升值前(qian)景(jing)較好的(de)(de)不動產，這(zhe)是(shi)貨幣寬松時期房(fang)企的(de)(de)一慣選擇(ze)。

從(cong)今(jin)年1~10月份(fen)(fen)樓(lou)市(shi)運行情況來看(kan)，一(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)新房(fang)(fang)成交量(liang)同(tong)比增(zeng)長47.1%，二(er)手(shou)住(zhu)房(fang)(fang)成交量(liang)同(tong)比增(zeng)長65%，而中指數據監測(ce)的19個重(zhong)點(dian)二(er)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)1~10月份(fen)(fen)新房(fang)(fang)成交同(tong)比增(zeng)長20%，重(zhong)點(dian)一(yi)(yi)、二(er)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成交量(liang)漲(zhang)(zhang)幅遠高(gao)于(yu)全國平(ping)(ping)均水(shui)平(ping)(ping)，也(ye)高(gao)于(yu)一(yi)(yi)、二(er)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)整體平(ping)(ping)均水(shui)平(ping)(ping)。價格方面，10月份(fen)(fen)，一(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)新房(fang)(fang)和(he)二(er)手(shou)住(zhu)房(fang)(fang)價格同(tong)比分別上漲(zhang)(zhang)12.2%和(he)15.7%，南京、杭州(zhou)、溫州(zhou)等重(zhong)點(dian)二(er)線(xian)(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)也(ye)位列房(fang)(fang)價漲(zhang)(zhang)幅的TOP10。

因(yin)此，在樓(lou)市(shi)整(zheng)體供應過(guo)剩、大周期下(xia)行、開(kai)發商(shang)“加杠(gang)桿”意愿不足的(de)背景下(xia)，一線和(he)(he)(he)二(er)線重(zhong)點城市(shi)已經(jing)成為(wei)樓(lou)市(shi)開(kai)發和(he)(he)(he)投資(zi)的(de)“安全(quan)(quan)島”，也是資(zi)金避險(xian)和(he)(he)(he)財富人(ren)群(qun)資(zi)產(chan)配置(zhi)的(de)“安全(quan)(quan)島”。

可見，越(yue)(yue)是大的(de)(de)城市，其人(ren)口和資源集(ji)聚能力(li)越(yue)(yue)強(qiang)，樓(lou)市未來前景越(yue)(yue)被看(kan)好，也是開發商“搶地”的(de)(de)目標(biao)區域(yu)。杭(hang)州和溫州盡管(guan)樓(lou)市庫存壓力(li)較大，但民間(jian)資金富庶是支撐(cheng)其樓(lou)市的(de)(de)保障。

事實上，環(huan)渤海、長(chang)三(san)角(jiao)和(he)珠三(san)角(jiao)等三(san)大(da)經(jing)濟發達區域是我(wo)國人口和(he)資源集(ji)聚能力最強的區域，也是產業升級顯著(zhu)的區域。國外經(jing)驗證(zheng)明，在(zai)經(jing)濟下行(xing)時期，人口將趨(qu)于向就(jiu)業機會多的大(da)城(cheng)市集(ji)中，這些區域樓市的有效需求仍有望維持增(zeng)長(chang)。

（作者為深(shen)圳市房地(di)產研究中心研究員）