每經編(bian)輯｜吳若凡(fan)    

（本(ben)文原(yuan)載于“邦地產”微(wei)信(xin)公(gong)眾號real-estate-circle）

邦地產“尋(xun)找哄抬上海房價元兇”的(de)行動(dong)仍在繼續！伴隨(sui)習近(jin)平繼十八大以來首次對于房地產去庫存表態(tai)，這項(xiang)行動(dong)的(de)意(yi)義(yi)越發重大...

新城歐陽捷微信公眾號在(zai)《去庫(ku)存，最有效的(de)六條政策》中(zhong)就表(biao)明(ming)，控制(zhi)土(tu)地溢價，減緩房(fang)價上漲，同時激活二手房(fang)市場，是確保去庫(ku)存的(de)關鍵因素(su)。

然而(er)，在上(shang)海，這項工作可能被(bei)一座(zuo)“大山”阻礙(ai)著，這就是中(zhong)介(jie)壟(long)斷。

網友說

有多位網(wang)友向(xiang)邦(bang)爺指控(kong)說，這(zhe)是由于鏈家一手把控(kong)了區域市場造(zao)成的，還(huan)說由此二手房價比年初漲了30%～40%。而且一邊房價被提(ti)高，一邊賣(mai)家也(ye)被“慣壞”，其他中介只能跟著一塊漲價。

當然，也有(you)人力(li)挺(ting)鏈(lian)家，認(ren)為(wei)二手市場不具備(bei)壟斷空間，即使壟斷也無法干預房價，前期所以會出現漲價，只不過是因(yin)為(wei)鏈(lian)家在順(shun)應(ying)買方(fang)意愿(yuan)。

律師說

上海律師杜躍(yue)平則認(ren)為(wei)(wei)，中介(jie)為(wei)(wei)了推(tui)(tui)動成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)成(cheng)為(wei)(wei)價格(ge)推(tui)(tui)手，不管價格(ge)如(ru)何、對阻礙(ai)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)的絕對要“消滅”。有(you)些不良中介(jie)往(wang)往(wang)在(zai)市場大勢(shi)跌時，為(wei)(wei)了成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)，助(zhu)推(tui)(tui)跌；大勢(shi)升，助(zhu)推(tui)(tui)漲。他(ta)們用的手段比(bi)如(ru)有(you)“為(wei)(wei)賣家簽(qian)賠”，還有(you)就(jiu)是加(jia)價、報虛價來促成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)，或者免(mian)收一(yi)方傭金，這些手段甚至能助(zhu)長一(yi)個(ge)片區的房價升勢(shi)。

在(zai)深入鏈(lian)家“骨髓”的速(su)效房(fang)機制(獨家委(wei)托)影(ying)響下(xia)，如(ru)果鏈(lian)家完全壟(long)斷(duan)區域的二手房(fang)市場(chang)，這對(dui)買賣雙方來說，也許(xu)會(hui)是(shi)非常可怕的事。如(ru)同杜躍平(ping)所(suo)說，為(wei)了實現交易，中介可以憑借把(ba)控一些推漲或推跌(die)房(fang)價的因(yin)素，最(zui)大程度主導區域的房(fang)價。

>>>>真相是什么？

網友的指控(kong)，理論(lun)的假設，其實在(zai)邦(bang)(bang)爺看來是(shi)不能(neng)夠以此判斷(duan)鏈真(zhen)假的。那么，鏈家是(shi)否涉嫌壟斷(duan)？哪些區域可能(neng)被(bei)壟斷(duan)？邦(bang)(bang)爺需要(yao)再調查。

因而，邦爺首(shou)先查看了(le)鏈家公布的門店(dian)分布地圖，并(bing)與中(zhong)原地產在同區(qu)域同板塊的門店(dian)數量進(jin)行對比(bi)（因為(wei)這兩家是在上海(hai)開設門店(dian)最(zui)多(duo)的中(zhong)介(jie)），來一定程度(du)上比(bi)照出片區(qu)市場的把控能力。

經過梳理，邦爺發現，鏈(lian)家(jia)目前(qian)在上海(hai)共計(ji)有1058家(jia)門店，而中(zhong)原則為501家(jia)左右。

同時(shi)，鏈(lian)家(jia)在黃浦(pu)區(qu)、長寧區(qu)、靜(jing)安區(qu)、楊浦(pu)區(qu)即(ji)虹(hong)口區(qu)，這些區(qu)域里的門店(dian)數遠超于中原，占據(ju)絕對(dui)優勢。

如(ru)果更進一(yi)步按照板(ban)塊分的話，中山公園、陸家(jia)(jia)嘴、陸家(jia)(jia)浜(bang)路、徐家(jia)(jia)匯(hui)、五(wu)角場、古(gu)美(mei)西這些區域(yu)，鏈家(jia)(jia)在數量上(shang)更是占(zhan)據壓倒(dao)性優勢。

壟斷會形成怎樣的危害？

先不論市場，就個人(ren)而言，“壟斷(duan)中介”通過(guo)市場份額(e)的優勢，先讓(rang)你(ni)(ni)用高價(jia)把房(fang)子(zi)買下來，等(deng)房(fang)價(jia)開始(shi)出(chu)現(xian)下跌的時候會讓(rang)你(ni)(ni)割(ge)肉(rou)，進而讓(rang)你(ni)(ni)以非常凄(qi)慘的價(jia)格成交。

壟(long)斷(duan)形成價(jia)格操縱是不爭的(de)(de)(de)事實，邦爺(ye)只想說，如(ru)果這(zhe)一天真的(de)(de)(de)來到，那最終受害的(de)(de)(de)將(jiang)只能是我們(men)自(zi)己。

呼吁：讓我們一起繪制“上海中介門店地圖”

其實，僅有(you)中原(yuan)的(de)門(men)店(dian)數(shu)是不夠(gou)的(de)，我們還需要了(le)解太平(ping)洋房屋(wu)、21世紀(ji)不動產、永慶房屋(wu)等(deng)其他中介公(gong)司，在鏈(lian)家(jia)開店(dian)密集區域(yu)的(de)門(men)店(dian)數(shu)據，以了(le)解鏈(lian)家(jia)是否(fou)在這些地(di)區已經初步掌(zhang)握了(le)能夠(gou)操縱當地(di)房價的(de)能力。

所(suo)以，邦爺(ye)向全中介行(xing)業呼吁：請你(ni)們在(zai)這(zhe)條(tiao)微(wei)信的(de)評論處留言，寫(xie)明(ming)在(zai)你(ni)開展業務的(de)板(ban)塊：鏈家(jia)和非(fei)鏈家(jia)的(de)門(men)店比例數據，以幫助我(wo)們最終繪制地圖(tu)，看清楚鏈家(jia)是否已經在(zai)一(yi)些區域擁有可(ke)以操控購(gou)房者心理(li)預(yu)期的(de)可(ke)怕(pa)力量。

然后，邦爺將(jiang)邀請所(suo)有(you)反對及支持鏈(lian)(lian)家的(de)(de)業內外人士前往鏈(lian)(lian)家力量(liang)最強大地區(qu)作購房(fang)體(ti)驗(yan)(yan)，并寫(xie)下體(ti)驗(yan)(yan)報告，用具體(ti)的(de)(de)感(gan)受來支持自己的(de)(de)觀點(dian)。邦爺也將(jiang)安排多路記(ji)者(zhe)暗(an)訪，體(ti)驗(yan)(yan)各二(er)手房(fang)市(shi)場是(shi)否因為壟斷(duan)，而讓購房(fang)者(zhe)在價(jia)格(ge)這件事上失去話語權。

在收集(ji)完成大量案例之后，最(zui)終公布(bu)調(diao)查結果，鏈家是否涉嫌壟斷，并向(xiang)相關部門(men)提交調(diao)查報告。

上述調(diao)查(cha)(cha)區域，也(ye)并(bing)非僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)只涵蓋上海。北京、廣州(zhou)、深圳、成都、蘇州(zhou)、杭州(zhou)等地，我(wo)們(men)也(ye)將開展類(lei)似調(diao)查(cha)(cha)。這(zhe)些調(diao)查(cha)(cha)將給我(wo)們(men)事情(qing)的(de)真(zhen)相。邦爺在這(zhe)里，也(ye)歡迎網友能(neng)夠通過評論報(bao)名成為(wei)本次調(diao)查(cha)(cha)的(de)志愿者，無論你(ni)反對還是支持鏈家。

附.《中華人民共和國反壟斷法》

《中(zhong)華人民(min)共和(he)國反壟斷法》第十(shi)九(jiu)條之(zhi)規(gui)定(ding)，有以下情況的(de)，可(ke)以推定(ding)經營(ying)者具(ju)有市(shi)場支配地位：

1.一(yi)個經(jing)營者在(zai)相關市(shi)場的市(shi)場份額達到二(er)分之一(yi)的；

2.兩個經(jing)營(ying)者在相關(guan)市場的(de)市場份(fen)額(e)合計達到三分之二(er)的(de)；

3.三(san)個經營者(zhe)在相(xiang)關市(shi)場的市(shi)場份(fen)額合計達(da)到四分(fen)之(zhi)三(san)的。

有前款第二項、第三項規定的情形，其(qi)中(zhong)有的經營(ying)者市(shi)場(chang)份額不(bu)足十分(fen)之一的，不(bu)應當(dang)推(tui)定該經營(ying)者具有市(shi)場(chang)支(zhi)配地位。

被推定具有(you)市場支(zhi)(zhi)配地(di)位的經營者，有(you)證據證明不(bu)具有(you)市場支(zhi)(zhi)配地(di)位的，不(bu)應當認定其具有(you)市場支(zhi)(zhi)配地(di)位。

《中華人(ren)民共和國反(fan)(fan)壟斷法》第十九條規(gui)定：一個(ge)經營者在相關市(shi)場(chang)的市(shi)場(chang)份(fen)額達(da)到二分之一的，可以推定經營者具有市(shi)場(chang)支配(pei)地位。《反(fan)(fan)壟斷法》規(gui)定的壟斷行為(wei)包(bao)括：

1.經(jing)營(ying)者(zhe)達成壟斷協議；

2.經營者(zhe)濫用市場支配地(di)位；

3.具(ju)有或者可能具(ju)有排(pai)除、限制競爭效果的經營者集中。

（一）橫向壟斷：

《反壟(long)斷(duan)(duan)法(fa)》第十三條規定，具有競爭(zheng)關系的經營者達成下列(lie)壟(long)斷(duan)(duan)協議即被視為壟(long)斷(duan)(duan)。

1.固定(ding)或者變更商品價格；

2.限制商品(pin)的(de)生產數量(liang)或者銷售數量(liang)；

而《反(fan)壟(long)斷法》第十七條(tiao)規定，以下行為屬于(yu)濫(lan)用市(shi)場支配地位：

• 以不公平的高價銷售商(shang)品或(huo)者以不公平的低價購買商(shang)品；

• 沒有正當理由，以低于(yu)成本的(de)價格(ge)銷售商品；

• 沒有正當理(li)由(you)，拒(ju)絕與(yu)交易(yi)相對人進行交易(yi)；

• 沒(mei)有正當理由，限定(ding)交易相對人只能與(yu)其(qi)進行交易或者只能與(yu)其(qi)指定(ding)的經(jing)營者進行交易；

• 沒(mei)有正當理由搭售商品(pin)，或(huo)者在交易時(shi)附加其他不合理的交易條件；

• 沒(mei)有正當理由，對條件相同的交(jiao)易(yi)(yi)相對人(ren)在交(jiao)易(yi)(yi)價格等交(jiao)易(yi)(yi)條件上(shang)實行(xing)差別待遇；

邦爺看了驚出(chu)一身冷汗，《反壟斷法》從來不反對更(geng)不禁(jin)止企業合法取得市(shi)場(chang)支(zhi)配(pei)地位(wei)，它禁(jin)止的只是(shi)企業“濫用市(shi)場(chang)支(zhi)配(pei)地位(wei)。”