每經編輯｜楊(yang)紅旭(xu)    

近日，中(zhong)央財經領導(dao)小組第(di)十一次會議專題研究了(le)推進(jin)經濟(ji)結構性改革。據(ju)中(zhong)央財經領導(dao)小組辦公室副(fu)主任楊偉(wei)民透露，近期著重要打(da)好(hao)4個殲滅(mie)戰(zhan)：一是(shi)(shi)化解(jie)過剩產(chan)能；二(er)是(shi)(shi)開展降(jiang)低實體經濟(ji)企(qi)業成本行(xing)動；三是(shi)(shi)化解(jie)房(fang)地產(chan)庫存；四是(shi)(shi)防范化解(jie)金(jin)融風險。

近期(qi)決策層也在多(duo)個場(chang)合提及房地產高庫(ku)存(cun)(cun)，多(duo)種信息表明，樓(lou)市去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)正成為當(dang)前中國經濟的重要(yao)工(gong)作。那(nei)么在供給(gei)側(ce)改革(ge)背(bei)景下，房地產去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)該如何(he)發力？

關(guan)于(yu)去庫存，楊偉民表示：化(hua)解房(fang)(fang)地(di)產(chan)庫存，促(cu)進房(fang)(fang)地(di)產(chan)持續發展，不(bu)能片面理解為(wei)僅僅是(shi)(shi)(shi)為(wei)了當期經濟增(zeng)長，更主要的(de)是(shi)(shi)(shi)為(wei)了推(tui)進以(yi)人為(wei)本(ben)的(de)城鎮(zhen)化(hua)，促(cu)進農(nong)民工在(zai)(zai)城鎮(zhen)定居(ju)落戶。但是(shi)(shi)(shi)促(cu)進農(nong)民工市民化(hua)，光靠戶籍(ji)制度(du)改(gai)革是(shi)(shi)(shi)不(bu)行的(de)，還(huan)要深(shen)化(hua)住房(fang)(fang)制度(du)改(gai)革，使他(ta)們形(xing)成在(zai)(zai)城鎮(zhen)買房(fang)(fang)、特別是(shi)(shi)(shi)租房(fang)(fang)的(de)預期。

由此可知，接下來房(fang)地(di)產(chan)政策或將分為(wei)兩(liang)個層面：一是中長(chang)線(xian)改革(ge)；另(ling)一個層面是短線(xian)政策。

在(zai)中長線改革層面，主要依靠戶籍制(zhi)度(du)改革和(he)住(zhu)房制(zhi)度(du)改革。

關(guan)于戶(hu)(hu)籍制(zhi)度(du)改(gai)革，2014年7月出臺的《國務院(yuan)關(guan)于進(jin)一步推進(jin)戶(hu)(hu)籍制(zhi)度(du)改(gai)革的意見》規定，進(jin)一步調整戶(hu)(hu)口遷移政策，統一城鄉戶(hu)(hu)口登記制(zhi)度(du)，全面(mian)實施居(ju)住(zhu)證制(zhi)度(du)，加快建設(she)和(he)共享(xiang)國家人(ren)(ren)口基(ji)(ji)礎信息庫，穩步推進(jin)義務教育、就(jiu)業(ye)服(fu)務、基(ji)(ji)本(ben)養老(lao)、基(ji)(ji)本(ben)醫療衛(wei)生、住(zhu)房保障等城鎮基(ji)(ji)本(ben)公共服(fu)務覆蓋全部常住(zhu)人(ren)(ren)口。到2020年，基(ji)(ji)本(ben)建立(li)與全面(mian)建成(cheng)小康社(she)會相適(shi)應，努力實現1億左右農業(ye)轉移人(ren)(ren)口和(he)其他常住(zhu)人(ren)(ren)口在城鎮落(luo)戶(hu)(hu)。可見，目(mu)標(biao)非常明確，就(jiu)要讓外(wai)來常住(zhu)人(ren)(ren)口享(xiang)有基(ji)(ji)本(ben)的公共服(fu)務。

國(guo)(guo)家統(tong)計局發布的(de)(de)(de)2014年(nian)農(nong)民工(gong)監測調查報(bao)告顯(xian)示(shi)，我國(guo)(guo)農(nong)民工(gong)總量27395萬人，同比增長(chang)1.9%。其中，外(wai)出(chu)務工(gong)者(zhe)16821萬人，增長(chang)1.3%。值得關注的(de)(de)(de)是，外(wai)出(chu)務工(gong)者(zhe)在(zai)(zai)單位宿舍(she)、工(gong)地工(gong)棚和生(sheng)產經(jing)營場所居住的(de)(de)(de)比例均比上年(nian)有緩慢的(de)(de)(de)下降，而租賃住房和在(zai)(zai)務工(gong)地自(zi)購(gou)房的(de)(de)(de)比例則小幅提(ti)(ti)高。在(zai)(zai)自(zi)購(gou)房農(nong)民工(gong)中，在(zai)(zai)小城鎮購(gou)房的(de)(de)(de)占49.1%，比上年(nian)提(ti)(ti)高2.7個(ge)百分點。

農民(min)工(gong)自(zi)購房(fang)(fang)的比重雖(sui)略(lve)有(you)增長，但(dan)仍然非常低(di)(di)，而且主要集中在小(xiao)城(cheng)鎮。這反映出(chu)兩點：一是農民(min)工(gong)收入偏低(di)(di)，多數只能(neng)在小(xiao)城(cheng)鎮購房(fang)(fang)；二(er)是農民(min)工(gong)在大(da)中城(cheng)市(shi)，享受不(bu)到市(shi)民(min)化的公共服務，即便有(you)一定的購房(fang)(fang)能(neng)力，也不(bu)愿(yuan)扎(zha)根(gen)在大(da)城(cheng)市(shi)生活。

當前(qian)戶(hu)籍(ji)改(gai)革的方針是：全面放開建制鎮(zhen)和小(xiao)城市落戶(hu)限制，有序放開中等城市落戶(hu)限制，合理(li)確定大城市落戶(hu)條件，嚴格(ge)控(kong)制特大城市人口規模。因此(ci)，農民工(gong)自購房多在小(xiao)城鎮(zhen)，可能與落戶(hu)相對容易有關。

為了(le)加(jia)速落戶(hu)，相關部(bu)委(wei)很可(ke)能出臺一些細(xi)化(hua)措施：比(bi)如健全財政轉(zhuan)移支付同農(nong)(nong)業轉(zhuan)移人(ren)口(kou)市民(min)化(hua)掛(gua)鉤(gou)機制；在一定時(shi)期內維護進(jin)城落戶(hu)農(nong)(nong)民(min)的農(nong)(nong)村(cun)土地承包權(quan)、宅基地使用權(quan)、集(ji)體收益(yi)分配(pei)權(quan)；加(jia)快(kuai)建(jian)立農(nong)(nong)村(cun)產(chan)權(quan)流轉(zhuan)交易市場，推動農(nong)(nong)村(cun)產(chan)權(quan)流轉(zhuan)交易公(gong)開、公(gong)正、規范運行等。

而各地(di)也(ye)將加快落實戶(hu)(hu)籍改革政策，實際(ji)上一年多來，多地(di)已進入新(xin)型戶(hu)(hu)籍制度(du)(du)成型期，不少省份出臺的戶(hu)(hu)口遷(qian)移條(tiao)件較為寬松，居住證制度(du)(du)已成為共(gong)識。

筆(bi)者認為，住(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度改(gai)革大局已定，核(he)心是(shi)實行(xing)商(shang)品房(fang)(fang)和保障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)供應(ying)(ying)雙(shuang)軌制(zhi)，但也有值得細化之(zhi)處(chu)。比如在金(jin)融方面，公積金(jin)制(zhi)度應(ying)(ying)當改(gai)革，應(ying)(ying)建(jian)立政策(ce)性住(zhu)房(fang)(fang)銀行(xing)，推(tui)進房(fang)(fang)貸資產證券化；針對外來(lai)務(wu)工人(ren)(ren)員(yuan)，只要是(shi)常住(zhu)人(ren)(ren)員(yuan)且(qie)擁(yong)有居住(zhu)證，就應(ying)(ying)根據其居住(zhu)年限、社保繳納情況等享受不同程度的住(zhu)房(fang)(fang)保障(zhang)(zhang)；完善城市(shi)更新（舊改(gai)、棚改(gai)、城中村改(gai)造）政策(ce)。

而從短線政(zheng)策來(lai)看，則(ze)需要(yao)四方面的(de)措施：一是(shi)個(ge)人房貸進一步(bu)寬松(song)，首付仍有降低的(de)空(kong)間；二是(shi)應(ying)取消(xiao)二手(shou)交易的(de)營業稅，暫緩房地產稅立(li)法(fa)，首套(tao)房貸利息(xi)可抵個(ge)人所得(de)稅；三是(shi)貨(huo)(huo)幣政(zheng)策繼續(xu)寬松(song)，繼續(xu)降準降息(xi)；四是(shi)棚改拆(chai)遷補貼以貨(huo)(huo)幣為主(zhu)，實物為輔。

（作(zuo)者為上海易居房地產研究院(yuan)副院(yuan)長(chang)）