每經編輯｜李宇嘉    

臨近歲末，業內(nei)對樓市來(lai)年(nian)走向的預測紛至(zhi)沓來(lai)。

路透社(she)近日預(yu)(yu)計，2016年中(zhong)(zhong)國(guo)商品住房均(jun)價(jia)將上漲2%，去庫存至少要兩年才能(neng)完成；穆迪公(gong)司預(yu)(yu)測，2016年我國(guo)商品房銷售額增速(su)將降至5%以下；而中(zhong)(zhong)國(guo)社(she)科(ke)院(yuan)發(fa)布最新一(yi)期《中(zhong)(zhong)國(guo)住房發(fa)展報告(gao)》預(yu)(yu)計，從2016年第二季度開(kai)始，中(zhong)(zhong)國(guo)房價(jia)將面(mian)臨一(yi)定的(de)下行壓力，第三(san)季度很有可(ke)能(neng)出現同比快速(su)下跌的(de)情形。

對(dui)于“房(fang)價(jia)快速(su)(su)下(xia)跌”這一(yi)判(pan)(pan)斷，業內(nei)人士(shi)大多予以反駁(bo)。筆者也(ye)認(ren)為，僅就相關語句來看，準確(que)到對(dui)某一(yi)季度的房(fang)價(jia)判(pan)(pan)斷，確(que)實在(zai)(zai)邏輯上存在(zai)(zai)著(zhu)瑕疵(ci)。當前穩增(zeng)長壓力巨大，而樓市對(dui)穩增(zeng)長、防風(feng)險的重要性不(bu)言而喻，在(zai)(zai)此情況下(xia)判(pan)(pan)斷房(fang)價(jia)可能“快速(su)(su)下(xia)跌”有(you)失偏頗。

再者，即(ji)便金九(jiu)銀十已過，但樓市仍在寒冷(leng)的(de)冬天燒起了一(yi)把(ba)火。“地王”已從北京蔓延(yan)至全(quan)國(guo)主要城市，中(zhong)指院監測的(de)一(yi)、二線(xian)城市11月(yue)住(zhu)宅成交量(liang)創年內單月(yue)新(xin)高。專(zhuan)業人士判斷，管理層(ceng)對樓市去庫存(cun)、促消費(fei)的(de)關注(zhu)預示新(xin)一(yi)輪寬松(song)政(zheng)策已經(jing)到來(lai)。近期，按揭(jie)利息抵個稅、中(zhong)央經(jing)濟工(gong)作會議將放出重磅消息等傳(chuan)(chuan)聞(wen)，和(he)人民(min)幣納入SDR籃子等利好(hao)消息不斷，觸發了地產股暴(bao)漲(zhang)，也給市場傳(chuan)(chuan)達了明年政(zheng)策友好(hao)的(de)信號。

以社(she)科院的智囊(nang)團背(bei)景(jing)以及(ji)業內聲譽來看，上述(shu)(shu)預測應當不(bu)會故作驚人之語。那(nei)么，具(ju)有官(guan)方(fang)背(bei)景(jing)且嚴謹踏實(shi)的專業團隊，拋(pao)出上述(shu)(shu)論斷(duan)是低級失(shi)誤，還(huan)是另有隱情(qing)？

筆(bi)者(zhe)認為(wei)，輿論(lun)對于“房價快速(su)下(xia)(xia)跌(die)”鋪天(tian)蓋地的(de)批判(pan)或(huo)許只是在(zai)斷(duan)(duan)章取義的(de)情況下(xia)(xia)刻(ke)意放大(da)了報告的(de)部(bu)分結論(lun)，但(dan)卻沒(mei)有正視比(bi)這一(yi)觀點更重(zhong)要的(de)邏輯判(pan)斷(duan)(duan)，也沒(mei)有正視報告對于房地產當(dang)前(qian)問題的(de)深(shen)入剖(pou)析。

報告(gao)指出(chu)，樓市(shi)2002年以(yi)來火熱十多年，源(yuan)于三大(da)外部(bu)條件，即經濟高增長(chang)、城鎮化和人民幣(bi)單(dan)邊升值。筆者認為還有一個(ge)內部(bu)條件，即住(zhu)房市(shi)場化改革。但(dan)2008年以(yi)后，三大(da)外部(bu)條件部(bu)分遭遇逆轉(zhuan)。尤(you)其是在高房價(jia)和高按揭拿走普(pu)通民眾大(da)部(bu)分收入(ru)的(de)情(qing)況下，它在事(shi)實(shi)上已經成為內需不振、轉(zhuan)型乏力和金融風險突出(chu)的(de)罪魁禍(huo)首。

以樓市繁榮推(tui)動經濟(ji)增長不僅很輕松，而且皆大(da)歡(huan)喜。既然如此(ci)，誰還(huan)愿意推(tui)進刮骨療傷般的(de)改革呢？于是在2008年以后，盡管外(wai)部條(tiao)件(jian)逆轉已經形(xing)成(cheng)了對“供(gong)給(gei)側”改革的(de)倒(dao)逼，以實現需(xu)求的(de)由外(wai)轉內，但經濟(ji)穩(wen)定(ding)的(de)壓力，以及樓市繁榮對經濟(ji)巨大(da)的(de)貢獻率(lv)，使得改革暫時擱置下(xia)來。

事實上，2008年以來幾輪(lun)的(de)穩增長主要都是依賴(lai)房(fang)地(di)產，扶持樓市的(de)方式就是不斷地(di)在“需求(qiu)側”加碼，結果房(fang)地(di)產的(de)體(ti)量(liang)大到無(wu)法容(rong)忍它下跌。目前(qian)，這個龐然大物哪怕下跌1個百(bai)分點，也是60多個關聯上下游行業“無(wu)法承受之(zhi)重”。

對此(ci)，報告(gao)認為(wei)，2014年以來，樓市相關政策在本(ben)質(zhi)上并未脫離激勵“需求側”的范疇(chou)。目(mu)前，資金面極其(qi)寬松，購(gou)房成本(ben)（利率(lv)和稅(shui)收）降至歷史最低，樓市扶持力度(du)和頻(pin)率(lv)超過2008年~2009年，但需求增(zeng)速卻(que)在放緩、庫存(cun)源源不斷、開(kai)發商不愿(yuan)拿地(di)。

根源在于樓市在過去近15年的繁榮和政策扶(fu)持下，現實需(xu)求(qiu)基(ji)本挖掘殆盡，而(er)潛(qian)在需(xu)求(qiu)（外來(lai)人口）只有(you)靠“供(gong)給側”改革才能轉化為現實需(xu)求(qiu)。但(dan)從目前來(lai)看(kan)，供(gong)給側的改革還(huan)沒(mei)有(you)實質性地(di)啟動。

2015年(nian)樓市銷售或探至2013年(nian)的(de)(de)歷(li)史高位，但(dan)這是(shi)在激勵政(zheng)策基本出盡(jin)(jin)的(de)(de)情況下實現的(de)(de)。需求會(hui)(hui)(hui)釋放殆盡(jin)(jin)，政(zheng)策邊(bian)際效(xiao)應也會(hui)(hui)(hui)減退(tui)，樓市2016年(nian)在政(zheng)府扶持(chi)之下仍能保持(chi)高位，但(dan)2017年(nian)及以后還會(hui)(hui)(hui)有如此(ci)大需求嗎？

因此，社科院的(de)(de)《報告》結論指出，樓市政策導向應該由(you)單一(yi)目標（住(zhu)有所(suo)居(ju)）轉(zhuan)向雙重目標（住(zhu)有所(suo)居(ju)和藏富于民）；政策不(bu)應僅指向挖(wa)掘外來人(ren)口的(de)(de)購房需求，還應珍惜好(hao)最后(hou)一(yi)塊購房人(ren)口紅利——加速(su)“供給側”改革，降低城鎮(zhen)化成本，提升城市（鎮(zhen)）人(ren)口集聚能力，夯實內(nei)需基礎的(de)(de)渠道(dao)，在樓市穩定(ding)基礎上(shang)順利實現經(jing)濟(ji)轉(zhuan)型和升級。

從這(zhe)個角(jiao)度講，社科院報告具(ju)有很強的(de)(de)警示意義，應當(dang)引起業界的(de)(de)重視。

（作者為深(shen)圳市房地產研(yan)究中心研(yan)究員）