每經編(bian)輯｜李宇嘉    

近(jin)日有媒體報道(dao)，在剛剛過去(qu)的11月，上海單價(jia)10萬(wan)元以上的頂級豪(hao)宅成交490套，超過了過去(qu)3年(nian)的成交總和。2015年(nian)可謂是豪(hao)宅市場的“大(da)年(nian)”。

事(shi)實(shi)上(shang)，這一(yi)現(xian)象只是今(jin)年(nian)北上(shang)廣深(shen)等特大城市“豪宅(zhai)熱(re)”的一(yi)個(ge)(ge)縮(suo)影。根據中國房(fang)產(chan)信息(xi)集團(tuan)（CRIC）的統計(ji)，截至11月(yue)，在京滬深(shen)三個(ge)(ge)一(yi)線(xian)城市，“10萬+”的頂級(ji)豪宅(zhai)成(cheng)交量(liang)分(fen)別增長了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅(fu)是普通商品住(zhu)房(fang)的2倍。

哪(na)些人買(mai)走(zou)了這些豪宅呢？CRIC數據顯示，從年(nian)齡和身份上來看，30~50歲(sui)的(de)(de)客戶是(shi)主(zhu)力(li)，占比達57.6%，主(zhu)要由企(qi)業主(zhu)、明(ming)星或社會名流構成(cheng)(cheng)；20~30歲(sui)的(de)(de)新生代異(yi)軍突起，占比21.4%，主(zhu)要由企(qi)業主(zhu)的(de)(de)下(xia)一代構成(cheng)(cheng)。

豪宅之所以熱銷，主(zhu)要是由(you)于傳統經濟(ji)“去(qu)產(chan)能(neng)”和(he)“去(qu)杠(gang)桿”已呈(cheng)倒逼(bi)之勢，而新經濟(ji)（互聯網、高科(ke)技(ji)等(deng)）在體量上(shang)、動力(li)上(shang)還未成長到能(neng)填補(bu)增長空白的程度。于是，經濟(ji)增速(su)“下臺階”疊加轉型困境(jing)，部分企業主(zhu)退(tui)出了實體經濟(ji)。同時，“穩增長”寬松政(zheng)策釋放出的資金要尋求既能(neng)防止(zhi)貶值(zhi)風險(xian)，又能(neng)獲得平均收益(yi)率的投資品種(zhong)。

盡(jin)管樓市已告(gao)別10年“黃金時代”，但(dan)其體(ti)量(liang)（開發(fa)投資、銷售規模(mo)）相比2008年仍增長了(le)2~3倍(bei)，上下(xia)游60多個(ge)行業及(ji)國民(min)經(jing)(jing)濟(ji)無法容忍其快(kuai)速下(xia)滑。在經(jing)(jing)濟(ji)轉(zhuan)型(xing)和財稅改(gai)革到位之前(qian)，樓市“托底(di)”經(jing)(jing)濟(ji)、“緩沖”財政(zheng)下(xia)滑的(de)功能將會維(wei)持一段(duan)(duan)較長的(de)時期(qi)。由此，在經(jing)(jing)濟(ji)下(xia)行階段(duan)(duan)、轉(zhuan)型(xing)陣痛期(qi)，樓市也就成了(le)防御性(xing)投資的(de)最佳品種之一。

目前，我國城(cheng)市2.7億(yi)外來(lai)人(ren)口中(zhong)的(de)50%集中(zhong)在(zai)前50大(da)(da)城(cheng)市，而包(bao)括北上廣深在(zai)內的(de)十大(da)(da)城(cheng)市又集中(zhong)了(le)這50%中(zhong)的(de)約80%。未來(lai)新型城(cheng)鎮化著重于解(jie)決外來(lai)人(ren)口“市民化”問題，這意味(wei)著北上廣深等(deng)城(cheng)市未來(lai)人(ren)口、資源(yuan)和(he)產業(ye)集聚的(de)程(cheng)度將進一步提升，住房(fang)需求的(de)潛力(li)和(he)支(zhi)付能力(li)依(yi)然很強。因(yin)此，投資這些城(cheng)市的(de)房(fang)子，特別是(shi)具有稀缺屬性的(de)豪宅無疑(yi)是(shi)一個好的(de)選擇。

從區位來看，公共資源集中的(de)中心城區、舊改(gai)升(sheng)級區域、自貿區等現代服務業重(zhong)點(dian)區域，都是各路資金“熱捧”、升(sheng)值(zhi)趨勢長期被(bei)看好(hao)的(de)豪(hao)宅投資區。

國際經驗顯示，特(te)大(da)城市(shi)核心區域(yu)的豪宅不(bu)僅(jin)為(wei)本區域(yu)富人所青睞(lai)，也為(wei)國內外高凈值(zhi)人群(qun)所青睞(lai)。特(te)別是(shi)在經濟下行(xing)時期，避險資金更是(shi)趨之若鶩(mu)地進入這些豪宅市(shi)場。而且，特(te)大(da)城市(shi)嚴控土地供應，意味著單(dan)位空間內的價(jia)(jia)值(zhi)將進一(yi)步提(ti)高，具有低密度、獨特(te)景觀、優質公共配(pei)套(tao)、歷(li)史文化價(jia)(jia)值(zhi)和國際服務取向等稀缺屬性的房屋(wu)價(jia)(jia)格(ge)上漲更快。

目前(qian)，購房(fang)(fang)成本（利率(lv)、稅費）已降至歷史最低，意味著政策極其鼓勵(li)大家去購房(fang)(fang)，而(er)價(jia)(jia)值越(yue)高的房(fang)(fang)屋，享受到的政策利好就越(yue)多(duo)。與(yu)此同(tong)時(shi)，北上廣深同(tong)時(shi)進入了用(yong)地空(kong)(kong)間“負增長(chang)”時(shi)期，以(yi)舊改提升(sheng)區域功能和釋放空(kong)(kong)間已付諸實(shi)踐。因(yin)此，城市單位空(kong)(kong)間的產值將在未(wei)來進一步(bu)提升(sheng)，而(er)核心(xin)區域占據稀缺資源、容積率(lv)更小的豪宅將以(yi)更大的空(kong)(kong)間享受更多(duo)的溢(yi)價(jia)(jia)。

正(zheng)是基于以上(shang)考(kao)慮，近年來(lai)特大(da)城市(shi)“地王”頻出，豪宅供應越來(lai)越多。可見，市(shi)場對于中(zhong)心區稀缺地塊(kuai)前景非(fei)常樂觀，這(zhe)也給未來(lai)豪宅價格上(shang)漲(zhang)增添(tian)了新的預期。

但正(zheng)是在這(zhe)樣市(shi)場持(chi)(chi)續“高(gao)燒”的(de)(de)背(bei)景(jing)下，投資(zi)者更需要保(bao)(bao)持(chi)(chi)高(gao)度的(de)(de)冷靜和清醒，要對(dui)自己(ji)投資(zi)特大城市(shi)豪宅市(shi)場的(de)(de)策略(lve)進行反(fan)復的(de)(de)推演(yan)，以確(que)定(ding)決(jue)策是保(bao)(bao)險的(de)(de)，能夠真正(zheng)起到保(bao)(bao)值增值的(de)(de)作用(yong)。

近一段時期特(te)大(da)城市地價(jia)上漲(zhang)超過房價(jia)漲(zhang)幅，地王頻繁出現(xian)，這代表未來豪宅供應會(hui)(hui)越來越多。但由(you)于對(dui)投資機會(hui)(hui)、資金(jin)成本敏感，市場“小眾(zhong)”，豪宅需求的持續性不如普(pu)通商(shang)品(pin)住房。

盡管各方(fang)因(yin)素促成了2014年以來豪宅(zhai)需求快速釋(shi)放，但也存在(zai)著泡(pao)沫(mo)化的(de)傾向，一旦其他投資品種能產生穩定回報的(de)預期，豪宅(zhai)需求必然會回調。

同時，2013年以來(lai)，特大城市(shi)(shi)(shi)集中了大量“地王(wang)(wang)”，這(zhe)些地王(wang)(wang)將(jiang)造成2016年豪宅(zhai)(zhai)(zhai)供應繼續(xu)攀升，或加劇豪宅(zhai)(zhai)(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)供求失衡。而本(ben)身并不具備特別(bie)稀缺資源屬性(xing)的(de)豪宅(zhai)(zhai)(zhai)，則可(ke)能(neng)面臨一定的(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)風險。

總之(zhi)，未(wei)來要(yao)防范豪宅投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)風險，建議(yi)從分享特大城(cheng)市(shi)長期投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)溢價的(de)角度去投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)和持(chi)有豪宅。（作(zuo)者(zhe)為深圳市(shi)房地產研究中心(xin)研究員）