每經網 2015-12-20 14:41:03
2015年的(de)樓市,春暖花(hua)開中帶著(zhu)一絲絲寒意。“日(ri)光盤”、“地王(wang)”頻(pin)頻(pin)見諸報端。從房價來看(kan),四(si)大一線(xian)(xian)城(cheng)市領漲(zhang)(zhang)全(quan)國,深圳市場(chang)一騎絕(jue)塵。房價短期(qi)上漲(zhang)(zhang),市場(chang)需要(yao)一段時間(jian)消化。一線(xian)(xian)城(cheng)市樓市明(ming)年還會再(zai)漲(zhang)(zhang)嗎(ma)?開發商的(de)利潤空(kong)間(jian),是(shi)否會因價格上調而增厚?
每經編輯|區家彥 吳若(ruo)凡 白亞靜(jing)
廣州
廣州城市開發價值進退維谷:追趕深圳還是降為1.5線城市?
每經記者 區家彥
就在北京、上海、深圳樓市炙手可熱之(zhi)際,作為(wei)全國最早實現住房商品化的城市之(zhi)一,廣州(zhou)樓市今年卻顯得有點(dian)落(luo)寞。
合富(fu)輝(hui)煌最新(xin)發布的2016年樓(lou)市發展(zhan)預測報告(gao)顯示,今(jin)年前11個月,北京、上海、深圳新(xin)建(jian)商品房(fang)的價格漲幅分別為9.6%、19%、38%,只(zhi)有廣(guang)州錄(lu)得3%的跌(die)幅。
盡管廣州一度被(bei)稱(cheng)之為一線城市的(de)價(jia)值洼地,存在“補(bu)漲”概念,但(dan)近(jin)年(nian)來房價(jia)與(yu)北上(shang)深的(de)差距反而進一步(bu)被(bei)拉大。在即(ji)將到(dao)來的(de)2016年(nian),廣州樓市到(dao)底(di)是迎頭趕上(shang),還是將“降級”為1.5線城市?
高庫存抑制獲利能力
“今年以來,廣州(zhou)的(de)房價(jia)漲幅(fu)不僅(jin)明顯遜色于北京、上(shang)海兩個(ge)超級大城市(shi),甚至(zhi)被(bei)緊(jin)鄰的(de)深圳遠遠超越,現在(zai)廣州(zhou)的(de)CBD珠江新城的(de)新盤售價(jia)甚至(zhi)還比(bi)不上(shang)深圳的(de)關(guan)外新盤”,廣州(zhou)某開(kai)發商營銷總監向《每日經(jing)濟新聞》記者感概。
根據記者從各地房(fang)管局整理(li)的(de)房(fang)價(jia)數(shu)據顯(xian)示(shi),2009年(nian),深圳與廣州(zhou)的(de)新(xin)建商品住宅銷售均價(jia)分別(bie)為(wei)15111元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米與9346元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米,兩(liang)者的(de)比值為(wei)1.61:1。合富輝煌的(de)數(shu)據則顯(xian)示(shi),截至今年(nian)前11個月,深圳與廣州(zhou)的(de)新(xin)建商品住宅銷售均價(jia)分別(bie)為(wei)32415元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米與17172元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米,兩(liang)者的(de)比值已經擴(kuo)大至1.88:1。
體現在供求關系上,截至12月(yue)初(chu),廣州(zhou)的(de)庫存去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)為16.5個(ge)月(yue),不僅(jin)遠高于北京、上海、深圳同期(qi)10.4個(ge)月(yue)、8.9個(ge)月(yue)、8個(ge)月(yue)的(de)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi),甚至還高于天津、南(nan)京、成都等二線城市。
與(yu)深(shen)圳土地(di)存(cun)量已接近(jin)枯竭相(xiang)比,廣(guang)州土地(di)供(gong)應(ying)充(chong)足(zu)。合富輝煌的統計(ji)數據顯示,2015年(nian)前11個月,廣(guang)州市土地(di)成(cheng)交突破1000萬(wan)平方(fang)米,其中居住用地(di)成(cheng)交520萬(wan)平方(fang)米。與(yu)之相(xiang)對,盡管深(shen)圳今年(nian)計(ji)劃供(gong)應(ying)建設用地(di)達到1600萬(wan)平方(fang)米,但住宅(zhai)用地(di)供(gong)應(ying)僅(jin)為85萬(wan)平方(fang)米,這也意味著未來廣(guang)州的商品住宅(zhai)新增(zeng)供(gong)應(ying)壓力將明顯大于深(shen)圳。
“從四大一線城市來看,廣州樓市的結構性庫存最為嚴重”,合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示,根據其統計發現,如果把今年的可售存量與明年的新增供應相疊加,2016年廣州全市商品房可售貨量達到19萬套,按照廣州下半年約8000套/月的去化速度計算,需要23個月以上才能完全去化,這也是廣州房價今年不溫不火的最重要原因。
人口流入在放慢
庫存壓力只是表象(xiang),在廣州房(fang)價疲弱的背后(hou),反映的是廣州經濟(ji)產業結構轉型并不(bu)理想,人口(kou)吸納能(neng)力正在減弱。
新(xin)城(cheng)控股高級副(fu)總裁(cai)歐陽捷向記(ji)者(zhe)表示,他(ta)曾經對一線(xian)城(cheng)市人(ren)口(kou)(kou)(kou)凈流(liu)入情況進行(xing)調查,結果發現,在2000~2010年(nian)間(jian),廣州(zhou)年(nian)均(jun)的(de)人(ren)口(kou)(kou)(kou)凈流(liu)入為23.5萬人(ren),但到(dao)了2011~2013年(nian)間(jian),年(nian)均(jun)人(ren)口(kou)(kou)(kou)凈流(liu)入數(shu)量大(da)幅下降(jiang)至7.5萬人(ren),如果剔除正常的(de)人(ren)口(kou)(kou)(kou)交替,人(ren)口(kou)(kou)(kou)凈流(liu)入幾乎停滯,這(zhe)也是廣州(zhou)房價走勢(shi)疲(pi)弱的(de)重要原因之(zhi)一。
曾(ceng)經任職(zhi)于廣州市國土房管局的(de)黎文江(jiang)告訴記者,以(yi)傳統(tong)商業(ye)(ye)起家的(de)廣州本身(shen)就不(bu)具備政策與金融資源(yuan)優勢。深(shen)圳近(jin)年(nian)來新興產(chan)業(ye)(ye)發展迅猛(meng),吸(xi)(xi)引了(le)大(da)量年(nian)輕人口,而(er)以(yi)傳統(tong)產(chan)業(ye)(ye)為(wei)主的(de)廣州受到宏觀經濟下滑的(de)影響(xiang),新興產(chan)業(ye)(ye)基礎薄弱,產(chan)業(ye)(ye)資本積聚能力(li)不(bu)強(qiang),導致廣州對外(wai)來年(nian)輕人吸(xi)(xi)引力(li)遜于深(shen)圳。
相關數據顯示(shi),深圳適齡購房人群(25~44歲)占比達到50.8%,遠高于北京的(de)35.2%、上(shang)(shang)海(hai)的(de)29.6%和廣州(zhou)的(de)39.9%。黎文(wen)江表示(shi),由于年輕(qing)人投資的(de)需求(qiu)更大,加上(shang)(shang)背靠證券市(shi)場,金融資本(ben)較為活(huo)躍(yue),因此深圳一直是(shi)全(quan)國(guo)樓(lou)市(shi)的(de)風向標。與之相對,廣州(zhou)樓(lou)市(shi)基(ji)本(ben)以自住型需求(qiu)為主,在廣佛同城(cheng)化(hua)之后,部分需求(qiu)還流向了價格更低的(de)佛山市(shi),進一步(bu)加大了廣州(zhou)樓(lou)市(shi)的(de)供求(qiu)壓力。
根據(ju)歐陽捷的預測,從房地產市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的角度(du)來看(kan),北(bei)京與(yu)(yu)上海未來將成為兩大(da)超級一線城市(shi)(shi)(shi),深圳也能坐穩一線城市(shi)(shi)(shi)的座位,廣州(zhou)如果(guo)無法在經濟結構上實現轉型,很可能會掉隊(dui)到1.5線城市(shi)(shi)(shi),與(yu)(yu)杭(hang)州(zhou)、成都等市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)并列。
“雖然廣(guang)州樓(lou)市(shi)明(ming)年很難實現大(da)的(de)(de)(de)轉折,但(dan)政(zheng)府推動經濟結構轉型的(de)(de)(de)決心非常明(ming)顯”,黎文江認為,根據廣(guang)州市(shi)此前公布的(de)(de)(de)第十三(san)個(ge)五年規劃(hua)(hua),提出建設國(guo)際(ji)航(hang)運(yun)樞紐(niu)(niu)(niu)、國(guo)際(ji)航(hang)空樞紐(niu)(niu)(niu)、國(guo)際(ji)科(ke)技創新樞紐(niu)(niu)(niu)三(san)大(da)戰略樞紐(niu)(niu)(niu),重點(dian)打(da)造琶洲互聯(lian)網創新集聚區(qu)、國(guo)際(ji)金融城(cheng)、珠江新城(cheng)融合發(fa)展的(de)(de)(de)黃金三(san)角區(qu)。如果計劃(hua)(hua)順利實施,廣(guang)州樓(lou)市(shi)未來依然具(ju)備較大(da)的(de)(de)(de)潛力。
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