每經(jing)編(bian)輯｜區家彥 吳若凡 白(bai)亞(ya)靜    

深圳

深圳樓市：火爆還能延續多久？

每經記者 白亞靜

作為今年全國房(fang)價上漲的領頭(tou)羊，深(shen)圳全年房(fang)價同比漲幅逾40%，個別熱點地區甚至翻倍，深(shen)圳灣片區更是進入單價10萬＋時代。

深圳房地產市場的火爆能延續多久？在深圳城市開發用地不足的情況下，進駐深圳的開發商將從哪些渠道獲得企業發展的空間？
　
多因素促房價猛漲

2015年(nian)初，不(bu)少地產中介機(ji)構預測，深圳房價(jia)將“微(wei)中有(you)降”。然而，3個月后深圳樓市卻開(kai)啟了暴(bao)漲模式。

支(zhi)撐上述地產(chan)中介做(zuo)出(chu)預判(pan)的依據(ju)，就數據(ju)準確性而(er)言(yan)，其(qi)實并無不妥。只是他們忽視了影響需(xu)求端的因素。

當時的供(gong)給端(duan)數據顯示，2015年(nian)是供(gong)應大(da)年(nian)。批售面積總(zong)量為535萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，僅低于(yu)2008年(nian)和(he)2013年(nian)。如果按照深(shen)圳中原地產統計，2015年(nian)住宅供(gong)應總(zong)量將達到1024萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

與需(xu)求端有關的(de)預(yu)判，不(bu)容樂觀。當時，上述中介機構用2014年(nian)的(de)銷售情(qing)況作為基數，所得出(chu)的(de)去化(hua)(hua)周期(qi)顯示，2015年(nian)深(shen)圳樓市(shi)去化(hua)(hua)周期(qi)將同比大幅增長。然而，深(shen)圳卻陷(xian)入“搶房”潮(chao)，曾一(yi)度有言論稱深(shen)圳新房只夠賣5個(ge)月。

一般而(er)言，衡量需求量，很難有一個公允(yun)的指標。僅就房價啟動(dong)期而(er)論，深圳(zhen)這一輪房價上漲，與影響需求端變動(dong)的貨幣政策、收入、買(mai)者人數因素等有關(guan)。

深圳今年房價暴(bao)漲始于(yu)(yu)2014年開啟的降(jiang)(jiang)息降(jiang)(jiang)準政策，加速于(yu)(yu)2015年330新政，并(bing)在多(duo)次降(jiang)(jiang)息降(jiang)(jiang)準政策下持續火(huo)爆。簡單講，這些貨幣(bi)、信貸政策使得市面上的整體(ti)購(gou)買力(li)增加了。

房(fang)價(jia)一(yi)路(lu)上漲，各界對深圳的硅(gui)谷(gu)期許，進一(yi)步抬升(sheng)潛在購買者的上漲預(yu)期，6月后，即使股市跳水，多個項(xiang)目出現(xian)退房(fang)，但房(fang)價(jia)仍在高位小(xiao)幅(fu)上漲。

深圳(zhen)人口持續凈(jing)流入，使(shi)得人口基數規模在(zai)擴張，金(jin)融(rong)、科(ke)技等產(chan)業蓬勃(bo)發展，又保(bao)障(zhang)了流入的人口質量，潛在(zai)購買力隨(sui)之增加。這使(shi)得長(chang)期來看，深圳(zhen)住宅的趨(qu)勢是增值。

當后兩項因(yin)素(su)沒有改變，短期(qi)內又沒有因(yin)素(su)能大(da)幅度(du)(du)影響收入時，2016年(nian)深圳(zhen)房(fang)價何去何從(cong)？其實，很(hen)大(da)程度(du)(du)上取(qu)決于資金偏好(hao)以(yi)及貨(huo)幣政(zheng)策。

一方面，市場對人民幣避險的需求濃厚，但是將人民幣兌換成美元的額度是有限的。另一方面，摩根大通首席中國經濟學家朱海斌撰文稱，2016年，“預計央行將繼續使用手中現成的各種工具，包括存準率下調”，“利率方面，央行仍將繼續使用存貸款基準利率作為政策信號，在2016年降息25個基點”。
　

房企拓展項目靠舊改

深(shen)圳(zhen)面臨近(jin)無新地可(ke)供的地步。中(zhong)指院數(shu)據顯示，2011年起，深(shen)圳(zhen)招拍掛渠(qu)道(dao)的住宅(zhai)土地供應持(chi)續走低。舊改地塊在總供應中(zhong)的比例(li)節(jie)(jie)節(jie)(jie)攀升。

12月14日(ri)，《2015年深圳(zhen)市城(cheng)市更(geng)新單(dan)元計(ji)劃(hua)(hua)(hua)第(di)四(si)批計(ji)劃(hua)(hua)(hua)》出爐。2015年已公布的(de)4批舊改計(ji)劃(hua)(hua)(hua)，涵蓋75個(ge)項目(mu)，預(yu)計(ji)將(jiang)釋放700萬平(ping)方(fang)米(mi)土地。其中，涉及居住功能的(de)有(you)48個(ge)。

深圳房企掘金舊改(gai)(gai)已成必然。目(mu)前，受(shou)益于舊改(gai)(gai)項目(mu)的(de)房企很多，按(an)改(gai)(gai)造主體不(bu)同(tong)可大致分為三類：工(gong)業(ye)區(qu)舊改(gai)(gai)、城中村舊改(gai)(gai)、住(zhu)宅區(qu)舊改(gai)(gai)。

工業區舊改(gai)由于(yu)產(chan)權(quan)集中(zhong)(zhong)，改(gai)造難度(du)最(zui)低，周期相對較短(duan)。目前市場上的(de)住宅(zhai)項目主要是城中(zhong)(zhong)村舊改(gai)，多個單(dan)日成交幾十億(yi)的(de)項目均來源(yuan)于(yu)此。最(zui)難的(de)是住宅(zhai)區舊改(gai)，產(chan)權(quan)分散，周期極長，極易把企業拖(tuo)入(ru)拆遷泥潭。