每經編輯(ji)｜吳若凡    

（本(ben)文原載于微信公(gong)眾號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

最(zui)近有人(ren)向邦爺爆料說，上海市價(jia)(jia)600萬的房子可以以310萬成交，不僅合同(tong)價(jia)(jia)可以做到比實際價(jia)(jia)低5成以上，稅費少很多，“成交價(jia)(jia)格”這個東西甚至可以任(ren)人(ren)操作，隨意(yi)更改。

這是怎么一回事？

二手房“黃牛”的神手段

一直(zhi)以來，無論是(shi)買(mai)家還(huan)是(shi)賣家，在買(mai)賣房產的時(shi)候，都需要(yao)納(na)稅。

這里有個特別的規定需(xu)要指出：房源(yuan)不(bu)同，所(suo)處的位置不(bu)同，所(suo)繳納(na)的稅額也有所(suo)不(bu)同。

內環內房(fang)屋建筑(zhu)面積在(zai)140㎡（含140㎡）以(yi)下，或總(zong)價在(zai)450萬(wan)以(yi)下的(de)房(fang)子(zi)為普通住宅，如果滿(man)五年交(jiao)(jiao)易(yi)，上家就不需(xu)要繳稅，下家只(zhi)要交(jiao)(jiao)1.5%的(de)契稅。

但(dan)若是450萬以上或140㎡以上的(de)(de)房子則成為非普通住(zhu)宅(zhai)，而(er)此類住(zhu)宅(zhai)在交(jiao)易過程中，上家需要繳納(na)5.65%的(de)(de)差額營業(ye)稅，下家則需要繳納(na)3%的(de)(de)契稅。

舉例來說，如果中(zhong)山公園(yuan)附近(jin)90平米(mi)的住(zhu)宅(zhai)，按500萬(wan)(wan)算的話(hua)，買家(jia)需(xu)要繳納3%的契稅，即(ji)15萬(wan)(wan)，假設賣家(jia)當初購入(ru)這套房屋的價(jia)格為200萬(wan)(wan)，那么賣家(jia)則(ze)需(xu)要繳納300萬(wan)(wan)*5.65%的稅，將近(jin)17萬(wan)(wan)，雙方共計需(xu)要繳納稅金(jin)32萬(wan)(wan)元。但若(ruo)總價(jia)不超450萬(wan)(wan)，那么稅金(jin)只剩下(xia)買家(jia)繳納的1.5%，即(ji)6.75萬(wan)(wan)元，兩者(zhe)相抵(di)減少了(le)25萬(wan)(wan)之多。

所以(yi)作(zuo)為買(mai)家，總希望(wang)(wang)房(fang)屋價格能(neng)控(kong)制在界(jie)限(xian)之(zhi)內，但賣家當然希望(wang)(wang)房(fang)屋價格是(shi)(shi)越高越好，于是(shi)(shi)乎，當買(mai)賣雙方在為這條界(jie)限(xian)博弈的(de)時(shi)候，一個新角色進入了人們的(de)視線，他就是(shi)(shi)黃牛。

說(shuo)到黃牛(niu)(niu)黨，人們(men)第一(yi)時(shi)間(jian)反(fan)應的(de)肯定是(shi)春運時(shi)倒(dao)賣火車(che)票的(de)那(nei)一(yi)群人。是(shi)的(de)，無(wu)論是(shi)就醫(yi)、車(che)牌(pai)拍賣，還是(shi)景區(qu)門票，可以(yi)說(shuo)，哪里有(you)利益，哪里就有(you)黃牛(niu)(niu)。而二(er)手房交易過程(cheng)中(zhong)出現的(de)黃牛(niu)(niu)更是(shi)神(shen)奇。

眾所周知，各(ge)區的(de)(de)(de)(de)交(jiao)(jiao)易(yi)中心有(you)(you)一個評(ping)(ping)估(gu)系(xi)統，對于(yu)該區域(yu)內的(de)(de)(de)(de)房子有(you)(you)一個評(ping)(ping)估(gu)機制，一般來(lai)說，在(zai)可控范圍(wei)內，交(jiao)(jiao)易(yi)雙方給出略(lve)低(di)于(yu)交(jiao)(jiao)易(yi)中心的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)價(jia)格(ge)(ge)是沒(mei)有(you)(you)問題的(de)(de)(de)(de)。不(bu)過(guo)據邦爺(ye)了解(jie)，各(ge)個區對于(yu)評(ping)(ping)估(gu)價(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)(de)尺(chi)度把握也有(you)(you)所不(bu)同，但即使(shi)再松，和市(shi)場評(ping)(ping)估(gu)價(jia)也不(bu)會差(cha)太多。而對于(yu)二手房的(de)(de)(de)(de)買(mai)家來(lai)說，如果以低(di)的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)成交(jiao)(jiao)，就意味(wei)著可以少交(jiao)(jiao)稅。但價(jia)格(ge)(ge)再低(di)，也必須在(zai)一個合(he)理范圍(wei)之內。

而就是在此情況下，黃牛卻告訴邦爺的朋友，通過一些外(wai)人想不到的非常規手法，可以將(jiang)交易價格(ge)大比例做低(di)，甚(shen)至從總(zong)價上，將(jiang)原來的非普通住(zhu)宅變成普通住(zhu)宅。

于是邦爺(ye)感(gan)覺找了一(yi)位資深中(zhong)介人士來(lai)咨詢，得到的(de)結(jie)果出(chu)人意料，原來(lai)真有(you)這么回事，而此類現(xian)象在內外環之間(jian)的(de)區域(yu)尤為普(pu)遍。

內外環(huan)之間(jian)的(de)(de)普(pu)(pu)通(tong)與(yu)非普(pu)(pu)通(tong)住宅的(de)(de)衡量(liang)標準是310萬(wan)，但現(xian)在(zai)區域(yu)里，四五(wu)百萬(wan)的(de)(de)房子最后合同上的(de)(de)成交的(de)(de)價格均在(zai)310萬(wan)以(yi)下。相比內環(huan)，內外環(huan)做低(di)價格相對容易(yi)。從8.65%以(yi)下降到1.5%，如此巨大(da)差額也難免有人不動心思。

二手房交易中竟有4種價格

做低合同價(jia)(jia)，牟求逃稅已經成(cheng)(cheng)為(wei)二手(shou)房(fang)買賣(mai)很普(pu)遍(bian)的現象。可是有(you)(you)知(zhi)道內(nei)幕者卻告訴邦爺(ye)，螳螂捕蟬，黃(huang)雀在后。做低房(fang)價(jia)(jia)，為(wei)某些經紀(ji)人(ren)賺取差價(jia)(jia)提(ti)供了機會。由(you)于(yu)合同價(jia)(jia)格(ge)是虛擬的，上(shang)下家的正式成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)格(ge)說(shuo)多少，其實(shi)(shi)只有(you)(you)經紀(ji)人(ren)自己知(zhi)道。加(jia)上(shang)二手(shou)房(fang)的中介費、稅費普(pu)遍(bian)由(you)下家承擔。所以，在正式成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)、合同成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)、房(fang)東到手(shou)價(jia)(jia)、買房(fang)人(ren)實(shi)(shi)際支付(fu)價(jia)(jia)之間會有(you)(you)四個價(jia)(jia)格(ge)。弄到最后，上(shang)家和(he)下家都(dou)不一定知(zhi)道真實(shi)(shi)價(jia)(jia)格(ge)。

這就給(gei)了某些不(bu)守(shou)道(dao)德和(he)法律(lv)的經紀人可乘之機，直接在里面(mian)虛設(she)價格，吃差價。

據行(xing)業內部人士(shi)曝料，在獨(du)家委托盛行(xing)后，曾經遭到嚴(yan)厲打擊(ji)，而因為(wei)(wei)處于地下階(jie)段的“吃差價”行(xing)為(wei)(wei)，又死灰復燃(ran)。

如果不是對房地產行(xing)業的(de)稅(shui)費充分了解，就(jiu)有被“吃差(cha)(cha)價”的(de)可能。當(dang)然，無(wu)論是鏈(lian)家還是中(zhong)(zhong)原(yuan)，還是其他一(yi)線(xian)的(de)房屋(wu)中(zhong)(zhong)介都已經(jing)表態，對經(jing)紀人“吃差(cha)(cha)價”行(xing)為一(yi)經(jing)查實，嚴懲不貸(dai)。

不過(guo)(guo)(guo)，買賣的(de)雙(shuang)方(fang)交易(yi)(yi)時還是買賣雙(shuang)方(fang)能(neng)(neng)互通(tong)價(jia)格信息為好。鏈家就曾給二手房交易(yi)(yi)上下家提供過(guo)(guo)(guo)一套防(fang)止“吃差價(jia)”的(de)方(fang)法，對于(yu)業(ye)主獨(du)家委托(tuo)經紀(ji)公司賣房的(de)，在看(kan)房過(guo)(guo)(guo)程中(zhong)并一定需要時時都(dou)進行買賣雙(shuang)方(fang)見(jian)面；委托(tuo)交易(yi)(yi)過(guo)(guo)(guo)程中(zhong)，盡可能(neng)(neng)不將房產以公證的(de)方(fang)式委托(tuo)給經紀(ji)公司，從而減少經紀(ji)公司“暗箱操(cao)作”的(de)空間。

編輯：王婷婷 審(shen)核：楊羚(ling)強(qiang) 終審(shen)：蔡戰(zhan)波(bo)