每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

剛(gang)剛(gang)發布2015年度業績(ji)預虧公(gong)告(gao)之后(hou)，萬(wan)通(tong)地產(chan)就收到了來自上交所的問詢函。

回復公告雖姍(shan)姍(shan)來遲，但還(huan)是揭開了萬通杭州(zhou)兩(liang)個(ge)項目操(cao)盤失誤且(qie)連累整體業(ye)績(ji)預虧的(de)現(xian)實。1月22日(ri)，萬通地產(chan)發布公告稱，公司對2015年(nian)杭州(zhou)樓市看(kan)漲，堅持售價(jia)(jia)不(bu)調(diao)及兩(liang)年(nian)去化，但2015年(nian)四季度相關區(qu)域競品樓盤集體降(jiang)價(jia)(jia)，致公司杭州(zhou)兩(liang)個(ge)項目不(bu)得(de)不(bu)做計提減(jian)值(zhi)準備。

《每日(ri)經濟新聞》記者注意(yi)到，萬通(tong)杭州上園項目如果下折20%，將(jiang)虧(kui)損(sun)4.7億元(yuan)，而杭州萬通(tong)中(zhong)心酒店式公寓下折10%，將(jiang)虧(kui)損(sun)1.2億元(yuan)。普華永(yong)道(dao)測算，該(gai)總(zong)計(ji)提(ti)減值5.9億元(yuan)到6.2億元(yuan)。這與2014年業內宣稱房(fang)企(qi)即便(bian)售價下折30%仍有(you)利潤(run)可賺的(de)市場環境，已(yi)不可同日(ri)而語。

萬通公開承認誤判杭州樓市

1月22日，萬通地產回復上交所(suo)的問詢(xun)公(gong)(gong)告，公(gong)(gong)開(kai)承認其(qi)對(dui)杭州樓市判斷(duan)“失誤”。

萬(wan)通(tong)地(di)產(chan)的判斷邏(luo)輯是(shi)，2015年杭(hang)州樓市(shi)體現(xian)出供應(ying)量增長、成(cheng)交量增長、市(shi)場熱度上升、板塊差異(yi)明顯、大(da)型房企(qi)競爭(zheng)激烈等(deng)特(te)征，加上一系(xi)列降準降息等(deng)刺激樓市(shi)政策的出臺及2016年G20峰會在(zai)杭(hang)州召(zhao)開等(deng)有利(li)因(yin)素，認為當地(di)樓市(shi)成(cheng)交將呈上升趨勢。

基于此，萬通地產2015年前三季度并未對售價進行調(diao)整，堅(jian)持認為(wei)相關項目去化周期在兩年左(zuo)右。

然而，市場并未(wei)如萬通預想(xiang)的方向發(fa)展(zhan)，卻(que)繼續下行(xing)。萬通地產表示，2015年四(si)季度(du)，杭州兩個項目所在區域市場庫存量(liang)仍在上(shang)升，去(qu)庫存壓力持(chi)續加(jia)大，2015年底(di)中央(yang)提出(chu)房(fang)企適當降低商品住房(fang)價格，以加(jia)快(kuai)去(qu)庫存速度(du)，傳遞出(chu)對樓(lou)市高庫存擔憂的信號。

除了宏觀(guan)層面的(de)悲觀(guan)情(qing)緒彌(mi)漫，上述項目所在區域的(de)競品樓(lou)盤也(ye)集體(ti)加入(ru)降價(jia)潮之(zhi)中，試圖以(yi)價(jia)換量謀突圍。

萬通地(di)產認為，這(zhe)給公司上述(shu)兩(liang)項(xiang)目的定價帶來了直接(jie)沖擊和影響，稱公司及(ji)時(shi)調整上述(shu)兩(liang)個項(xiang)目的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)策略(lve)(lve)，作出(chu)降低售(shou)(shou)價、縮短去(qu)庫存周期，快速回籠資金(jin)的策略(lve)(lve)，但新的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)定價低于存貨成(cheng)本，按照相(xiang)關(guan)會計準(zhun)側，需計提減值準(zhun)備。

公(gong)開(kai)資料顯示，已竣(jun)工的(de)(de)杭州萬(wan)通中心寫字樓的(de)(de)單(dan)方(fang)(fang)成本約(yue)2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米，精(jing)裝修的(de)(de)酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)單(dan)方(fang)(fang)成本約(yue)2.2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米，而尚未(wei)完工的(de)(de)杭州上園項目住宅單(dan)方(fang)(fang)成本約(yue)1.8萬(wan)元(yuan)到(dao)1.9萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米。

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者注意到，從萬(wan)(wan)通以往財報來看，萬(wan)(wan)通地(di)產杭州(zhou)上園(yuan)項目51%權(quan)益(yi)(yi)的(de)樓面地(di)價(jia)為9230元/平方米(mi)，杭州(zhou)萬(wan)(wan)通中心(xin)49%權(quan)益(yi)(yi)的(de)樓面地(di)價(jia)為6380元/平方米(mi)。

如果(guo)對比來看，萬通(tong)杭州(zhou)上園項(xiang)目的地價成(cheng)本已(yi)接近項(xiang)目單價總成(cheng)本的50%，2013年萬通(tong)拿下該地塊時曾歷經了44輪爭奪，溢價率(lv)不菲。

2014年，全(quan)國樓市遇歷史拐點，中原地產相關人士指出那輪降(jiang)價(jia)潮中的杭州樓市即為排頭兵，個別(bie)項(xiang)目降(jiang)價(jia)后地價(jia)占房價(jia)逾50%，已接近(jin)成本線。

項目計提減值拖累公司業績

截至2015年(nian)(nian)底，萬通(tong)地產為上述兩(liang)個項目(mu)累(lei)計投(tou)入資金30億(yi)元，其中杭州(zhou)上園項目(mu)累(lei)計11.5億(yi)元，從(cong)2013年(nian)(nian)開工建設到2015年(nian)(nian)6月封頂，在此期(qi)間一直未預售(shou)。萬通(tong)地產表示，截至目(mu)前，杭州(zhou)上園項目(mu)未取得預售(shou)證，尚未開盤(pan)銷售(shou)。

按照計提減(jian)(jian)值數據(ju)，萬通杭(hang)州(zhou)上園項目降價(jia)20%~30%，對(dui)應(ying)減(jian)(jian)值4.7億(yi)元到4.8億(yi)元，萬通中(zhong)心降價(jia)10%~20%，對(dui)應(ying)減(jian)(jian)值1.2億(yi)元到1.4億(yi)元，總金(jin)額大概(gai)在5.9億(yi)元到6.2億(yi)元。

1月13日，萬通(tong)地(di)產公(gong)布了2015年(nian)度業(ye)績預虧(kui)公(gong)告，稱因(yin)為杭(hang)州兩個(ge)項目計(ji)(ji)提(ti)減(jian)值(zhi)的緣故，經(jing)公(gong)司財務(wu)部初步測算，預計(ji)(ji)公(gong)司2015年(nian)經(jing)營業(ye)績將出現虧(kui)損，歸屬于上市公(gong)司股(gu)東(dong)的凈利潤虧(kui)損5.8億元到(dao)6.2億元。

作為長期服務于萬(wan)通地(di)產的第三方審計(ji)(ji)機構，普華永(yong)道據其(qi)審計(ji)(ji)計(ji)(ji)劃，已將存貨減值準備會(hui)計(ji)(ji)估計(ji)(ji)的相關(guan)風險(xian)評(ping)估為他們2015年度財(cai)務報表審計(ji)(ji)工作的特別風險(xian)。截至公告日，上述審計(ji)(ji)仍在進行中。

2013年(nian)之(zhi)前，萬通(tong)地產凈(jing)利潤還能(neng)維持在數(shu)億元以上(shang)，到2014年(nian)已下滑(hua)至大(da)約9765萬元，2015年(nian)又公(gong)告了巨額預(yu)虧，這讓外界不(bu)能(neng)不(bu)懷疑其(qi)現有管理層(ceng)的(de)操盤能(neng)力。對此，記者多次致電(dian)萬通(tong)地產，但對方的(de)公(gong)開(kai)電(dian)話一直無人接聽。

2014年8月份，萬通地(di)產(chan)董事會“大換血”，“萬通系”人馬基(ji)本(ben)退出(chu)，“嘉(jia)華系”上位。2015年，萬通地(di)產(chan)注入資產(chan)謀轉型也(ye)并未如(ru)愿。

截至目前，“嘉華系(xi)”相(xiang)關負責(ze)人也(ye)一直未(wei)對(dui)萬通地產未(wei)來發展有(you)重要的(de)針對(dui)性表述，這讓外(wai)界對(dui)其(qi)猜疑(yi)不斷。

發(fa)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波