每(mei)經編輯｜李宇嘉(jia)    

◎李宇嘉

樓(lou)市(shi)(shi)“去庫存”是2016年我國(guo)(guo)經濟工作五(wu)大任務(wu)之一，國(guo)(guo)家提(ti)出了以滿(man)足新(xin)市(shi)(shi)民為出發點的住房(fang)制度(du)改革(ge)，即(ji)所謂的農(nong)民工“市(shi)(shi)民化”。也(ye)就(jiu)是說，農(nong)民在(zai)城市(shi)(shi)買房(fang)和身份轉換要同步推進(jin)。這意味著各地在(zai)制定激勵農(nong)民買房(fang)政(zheng)策(ce)的同時，要同步推進(jin)教育醫療、社會(hui)保(bao)障(zhang)、就(jiu)業(ye)等方面的服務(wu)，真正(zheng)實現公共服務(wu)均等化。

新年伊(yi)始，鼓勵農(nong)民(min)工購(gou)房(fang)(fang)的政(zheng)策陸續在全國鋪開，比如按購(gou)房(fang)(fang)面積補貼現(xian)金、減征房(fang)(fang)屋契稅、提(ti)(ti)高公積金貸(dai)款額度、放(fang)(fang)寬公積金提(ti)(ti)取條(tiao)件及用途、放(fang)(fang)寬貸(dai)款購(gou)房(fang)(fang)首付(fu)條(tiao)件、鼓勵銀行放(fang)(fang)貸(dai)、水電氣繳費折扣(kou)等等。從政(zheng)策本身(shen)來看，單純激勵農(nong)民(min)買(mai)房(fang)(fang)的意圖更濃(nong)，這與(yu)過往地(di)方政(zheng)府刺激樓(lou)市的做(zuo)法(fa)并無二(er)致。

2016年召開的第一(yi)次(ci)國務(wu)院常務(wu)會(hui)議(yi)，部(bu)署(shu)推進以人(ren)(ren)為核心的新(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)鎮化，提(ti)出(chu)除少數城(cheng)(cheng)市外，全面放寬(kuan)農業轉移人(ren)(ren)口(kou)落戶，擴大新(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)鎮化綜合試(shi)點(dian)。但(dan)是(shi)，目前(qian)的實際情況(kuang)是(shi)鼓(gu)勵農民工(gong)購房更顯急迫，與公(gong)共服(fu)務(wu)均等化明顯不在(zai)一(yi)個步調上。

筆者認為，占庫存70%左(zuo)右的(de)三、四線城市，由(you)于產(chan)業結構(gou)單一(yi)、土地出(chu)讓收入下(xia)滑，目(mu)前面(mian)臨(lin)空前的(de)財政(zheng)困境，指望財政(zheng)大力(li)度支持(chi)公共服務并(bing)不(bu)現(xian)實。因此，要防止把鼓勵農(nong)民工購房異化為“赤腳(jiao)上(shang)樓”。

從近期調研報(bao)告看(kan)(kan)，農民(min)工(gong)(gong)確實有購房(fang)(fang)的(de)(de)愿望(wang)，但(dan)這更多的(de)(de)是對于城市(shi)化、工(gong)(gong)業化的(de)(de)向往，包括(kuo)收入水平和子女(nv)教育、老人看(kan)(kan)病等(deng)公共服務。購房(fang)(fang)變成了(le)實現上述愿望(wang)的(de)(de)載體，而非房(fang)(fang)屋本身。因此(ci)，單純以刺(ci)激農民(min)工(gong)(gong)購房(fang)(fang)為目的(de)(de)的(de)(de)“去庫存”可能并不具備持續(xu)性，甚至(zhi)還掩蓋了(le)一些隱患。

目(mu)前，80后和90后的(de)(de)新生(sheng)代農民工已占到農民工總數的(de)(de)70%，他們是(shi)購房的(de)(de)目(mu)標群體(ti)。但(dan)是(shi)，這部(bu)分(fen)人群是(shi)典型(xing)的(de)(de)“紅(hong)利人口”，中短期的(de)(de)支(zhi)出(chu)較(jiao)少(shao)、儲蓄較(jiao)多。即便在政(zheng)策扶持下，他們得(de)以在城市買房，但(dan)不能(neng)低估其儲蓄被提前消耗帶來的(de)(de)問(wen)題。

根據國務院農(nong)民(min)工(gong)(gong)工(gong)(gong)作領(ling)導小(xiao)組辦公室2015年2月發布的(de)數據匡算，外出農(nong)民(min)工(gong)(gong)月平均可支(zhi)配收入1432元，僅為城鎮居民(min)的(de)55.1%，半數農(nong)民(min)工(gong)(gong)平均1.75年換一次工(gong)(gong)作。農(nong)民(min)工(gong)(gong)的(de)收入水(shui)平較(jiao)低、“短工(gong)(gong)化(hua)”嚴重。同時，農(nong)民(min)工(gong)(gong)的(de)日(ri)常(chang)消費(fei)支(zhi)出在(zai)不(bu)斷上(shang)升。

因此，當前(qian)鼓(gu)勵農民工買房，必然會透支其他領域的(de)必選(xuan)消費(fei)或未來消費(fei)，消耗家庭(ting)儲蓄，甚至是借債。更(geng)為重要(yao)的(de)是，盡管新農合(he)已經覆(fu)蓋農村，但相(xiang)比(bi)水漲(zhang)船高的(de)城(cheng)市生(sheng)活開支、未來收入下滑或失(shi)業的(de)風險(xian)，顯得微(wei)不足道。同(tong)時，養老保險(xian)和工傷保險(xian)等(deng)社會保障覆(fu)蓋率還很低。

基于此(ci)，當前整(zheng)體(ti)上仍舊處(chu)于青壯年和人口(kou)紅利期(qi)的農民(min)(min)工，短期(qi)內(nei)看(kan)不到其(qi)未來(lai)不確定性支出的風險。從問卷調查看(kan)，農民(min)(min)工買房的首付款主要靠父母幫(bang)助和自己積蓄。由此(ci)，一旦儲(chu)蓄提前釋放或被(bei)透支，在(zai)步入(ru)(ru)中年后，子女(nv)教育、父母醫療等方面的剛性開支必然會(hui)讓這些新市(shi)民(min)(min)陷(xian)入(ru)(ru)城市(shi)底層。為了獲取基本(ben)(ben)的家庭開銷，農民(min)(min)工不得(de)不以肢解(jie)完整(zheng)的家庭結構為代價，父母、小孩甚(shen)至是配偶（婦(fu)女(nv)）繼續成為留守人群，這將(jiang)與“以人為本(ben)(ben)”的新型城鎮(zhen)化背道(dao)而(er)馳。

因此，鼓勵農(nong)民工購房(fang)的(de)同(tong)時，要防止各地出臺的(de)政(zheng)(zheng)策異化為讓農(nong)民工“赤腳上樓”。同(tong)時，要加快實(shi)施(shi)“十三(san)五”規(gui)劃(hua)提出“雙掛鉤”戰略，即“財政(zheng)(zheng)轉(zhuan)移(yi)支付同(tong)農(nong)業轉(zhuan)移(yi)人口市民化掛鉤，城鎮建設用地增加規(gui)模同(tong)吸納農(nong)業轉(zhuan)移(yi)人口落戶數(shu)量掛鉤”。

此舉(ju)在于構(gou)建(jian)中央與(yu)地(di)方共同分擔(dan)“市民化(hua)”成本(ben)的(de)激(ji)勵機(ji)制(zhi)，以(yi)體現(xian)“市民化(hua)”正外部性特(te)征(zheng)；同時，以(yi)增加(jia)或(huo)減少轉移支付(fu)、用地(di)規模，構(gou)建(jian)中央財(cai)政轉移、土地(di)審批與(yu)地(di)方政府吸納外來人口(kou)“激(ji)勵相容”的(de)機(ji)制(zhi)，這才(cai)是鼓勵農民工購房的(de)現(xian)實路徑。

（作者為深圳市房地產研究中心(xin)研究員）