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每經記者 王杰

與房(fang)地產相關的政策正在(zai)連續(xu)加碼出臺。

2月23日，來自財政部網站消息顯示，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會發布《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》。通知指出，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理，于2016年12月31日前完成。

從根本上治理去庫存

通(tong)知稱，各地(di)(di)區應當結合事業單位分類(lei)改革，對現有土地(di)(di)儲(chu)備機(ji)構進行全面清理。

通知指出，進一步規范土地(di)儲備(bei)行為。土地(di)儲備(bei)工作(zuo)只能由納(na)入名錄管(guan)理的土地(di)儲備(bei)機構(gou)承擔，各類城投公司(si)等其他機構(gou)一律不得(de)再從事新(xin)增土地(di)儲備(bei)工作(zuo)。

易居智庫研究(jiu)總監嚴躍(yue)進(jin)表(biao)示，這(zhe)次對土地(di)儲備機(ji)構的功能設置(zhi)提出(chu)了要求，進(jin)而使得后(hou)續部分從業人員在(zai)(zai)土地(di)收儲和(he)出(chu)讓過(guo)(guo)程中，有更大(da)的約束性。過(guo)(guo)去土地(di)儲備機(ji)構一度被認(ren)為(wei)是“地(di)主”，所以在(zai)(zai)土地(di)出(chu)讓方面(mian)過(guo)(guo)于任性，而后(hou)續將逐漸(jian)用(yong)市場化的方式和(he)手段(duan)來進(jin)行規(gui)范(fan)。

中國(guo)房地產(chan)數(shu)據研究院(yuan)(yuan)執行院(yuan)(yuan)長陳(chen)晟(sheng)認為，此舉主要是為了規范土地儲(chu)備的相關規定，避免原來多頭儲(chu)備單位。

此(ci)外，各地(di)(di)(di)(di)土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲備總體(ti)規(gui)(gui)模(mo)，應(ying)(ying)當根據(ju)當地(di)(di)(di)(di)經濟(ji)發展(zhan)水平、當地(di)(di)(di)(di)財力狀況、年(nian)度土(tu)地(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)量、年(nian)度地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)債(zhai)務限額、地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)還款(kuan)能力等因素確定。現有土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲備規(gui)(gui)模(mo)偏大的，要加(jia)快(kuai)已儲備土(tu)地(di)(di)(di)(di)的前期開發和供應(ying)(ying)進度，相應(ying)(ying)減少或停止(zhi)新增(zeng)以后年(nian)度土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲備規(gui)(gui)模(mo)，避免(mian)由(you)于土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲備規(gui)(gui)模(mo)偏大而形成土(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)源利用(yong)不充分和地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)債(zhai)務壓(ya)力。

嚴(yan)躍進認為，從源(yuan)頭上(shang)遏制土(tu)(tu)地(di)(di)(di)漫無(wu)目的的出讓，是為了(le)從根本(ben)上(shang)治(zhi)理去(qu)庫(ku)存的問題。如果土(tu)(tu)地(di)(di)(di)儲備(bei)機構能夠開源(yuan)節流，在土(tu)(tu)地(di)(di)(di)收儲方(fang)面時刻(ke)(ke)和市場用地(di)(di)(di)需求(qiu)進行掛鉤，那么整個(ge)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場的供(gong)求(qiu)關(guan)系就會(hui)更(geng)加匹配。此(ci)類做法也將迫(po)使房企等用地(di)(di)(di)部門后續必(bi)須重新調整拿地(di)(di)(di)策略(lve)(lve)，尤其(qi)是必(bi)須時刻(ke)(ke)關(guan)注土(tu)(tu)地(di)(di)(di)儲備(bei)中心的相關(guan)策略(lve)(lve)。

地方不得向銀行舉債儲備土地

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策主要目的更多是為了防范政府財政風險，從地方財政來說，很多地方政府土地儲備規模過大，而2015年土(tu)地(di)市場分(fen)化，除一二線城市外，三四線城市土(tu)地(di)市場流標數量較(jiao)多(duo)，這種(zhong)情況下，使得(de)很多(duo)已儲(chu)備土(tu)地(di)積壓嚴重。

中原地產研究部統計數據顯示，包含北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連等10大城市合計居住類住宅土地在2月因為春節影響，截至日前簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元/平方米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，雖然受到其中一線城市占比高的影響，但整體土地市場成交走高趨勢明顯。1月份成交均價也達到了7760元/平方米的高位。

對清理甄別后認定為地方政府債務的截至2014年12月31日的存量土地(di)儲(chu)備貸款，應納入政(zheng)府性基金(jin)預算(suan)管理(li)，償債資金(jin)通過(guo)政(zheng)府性基金(jin)預算(suan)統籌安(an)排，并(bing)逐步發行(xing)地(di)方政(zheng)府債券予以置換。

同時，通知還明確，土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日(ri)起，各地(di)(di)不得再向銀行業金融機構舉借土(tu)地(di)(di)儲(chu)備貸款。地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)應在核定的債(zhai)務限額內(nei)，根據(ju)本(ben)地(di)(di)區土(tu)地(di)(di)儲(chu)備相關政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)性基金收入、地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)性債(zhai)務風險等因(yin)素(su)，合理安排(pai)年度用于土(tu)地(di)(di)儲(chu)備的債(zhai)券發行規模和期限。

土(tu)地(di)(di)儲(chu)(chu)備資(zi)金主要用(yong)于(yu)(yu)征收、收購、優先購買、收回土(tu)地(di)(di)以及儲(chu)(chu)備土(tu)地(di)(di)供應(ying)前(qian)的前(qian)期開發等(deng)土(tu)地(di)(di)儲(chu)(chu)備開支，不(bu)得用(yong)于(yu)(yu)土(tu)地(di)(di)儲(chu)(chu)備機構日常經(jing)費(fei)開支。土(tu)地(di)(di)儲(chu)(chu)備機構所需的日常經(jing)費(fei)，應(ying)當與土(tu)地(di)(di)儲(chu)(chu)備資(zi)金實(shi)行分賬核算(suan)，不(bu)得相(xiang)互混(hun)用(yong)。

首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙(zhao)秀池(chi)教授認為(wei)，此政(zheng)策主要(yao)在于規(gui)(gui)范(fan)土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)(chu)備機構的市(shi)場行為(wei)，主要(yao)表現為(wei)精簡土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)(chu)備機構，將一些可以企業(ye)化運作(zuo)的業(ye)務進行分離，對土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)(chu)備機構實行事業(ye)化管理；通(tong)過政(zheng)府采購實施儲(chu)(chu)(chu)備土(tu)(tu)地的前期開(kai)發；所需資金通(tong)過發放地方政(zheng)府債券來解決，不再(zai)向銀行舉借土(tu)(tu)儲(chu)(chu)(chu)貸(dai)款。此政(zheng)策將使土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)(chu)備市(shi)場運作(zuo)更加規(gui)(gui)范(fan)。