每(mei)經編輯｜吳若凡(fan)    

（本文原載于微信公眾號“邦(bang)地(di)產”real-estate-circle）

“進一步提高征收拆遷貨幣化安置的比例，促使區域存(cun)量商品住宅去庫存(cun)。”

這是本周南京市(shi)(shi)《市(shi)(shi)政府關于進一步促進我市(shi)(shi)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場健康發展的意見(jian)》中(zhong)的原話。相關政策在(zai)杭州(zhou)、上(shang)海(hai)等城市(shi)(shi)也曾有發布。

邦爺(ye)認真(zhen)閱讀了幾大文件中的(de)相關表述(shu)和細(xi)節設置(zhi)總結(jie)出，地方政府傳達的(de)信(xin)號其實就一句話(hua)：以后動遷安置(zhi)，拿(na)錢可(ke)能比(bi)拿(na)房子更劃算！

很多城市的搬遷補償都“從房變錢”

在上述文件中，南(nan)京要求，動遷時對(dui)選(xuan)擇貨幣化補(bu)償、放棄申購征(zheng)收安置(zhi)房(fang)及保障性住(zhu)房(fang)，并(bing)在簽(qian)約期(qi)限(xian)內搬家的居民，給(gei)予不超(chao)過(guo)房(fang)地產評估總(zong)額20%的獎勵。

對(dui)于(yu)庫存(cun)量較(jiao)大的(de)溧(li)水、高淳等(deng)區，要有針對(dui)性地進一步提高棚(peng)(peng)戶區改(gai)造貨幣(bi)化(hua)安置的(de)比例，控制集(ji)中新建安置房(fang)，利用市(shi)場存(cun)量的(de)商品住宅用于(yu)棚(peng)(peng)戶區改(gai)造。

再來說說杭州。其2月26日(ri)發布(bu)的(de)(de)《關于進(jin)一(yi)步促進(jin)房(fang)(fang)地產市場平穩健康發展(zhan)的(de)(de)意見（征(zheng)(zheng)求意見稿）》，也明確提(ti)到：增加住房(fang)(fang)貨幣化安置力度，對國(guo)有土地上(shang)的(de)(de)房(fang)(fang)屋征(zheng)(zheng)收，鼓勵全(quan)部實(shi)施(shi)貨幣化安置，而被征(zheng)(zheng)收人(ren)（后被補償人(ren)）使用(yong)貨幣補償款購買存量普通住宅的(de)(de)，購房(fang)(fang)成交價(jia)不(bu)超過貨幣補償額的(de)(de)，免(mian)征(zheng)(zheng)新購住房(fang)(fang)契稅，如果超過補償款的(de)(de)，對差價(jia)部分按(an)規定征(zheng)(zheng)收契稅。

同時，杭州(zhou)還要求，實(shi)施棚戶改造項目的貨幣化安(an)置(zhi)比例(li)不得低于50%。

上海(hai)其實也有執行(xing)此類舉措。由于軌交18號線的(de)(de)建設需要，邦(bang)爺(ye)一(yi)朋友在浦(pu)東(dong)大道的(de)(de)房(fang)子就會被(bei)拆(chai)遷。若是(shi)以前，他(ta)很(hen)有可能得到兩套房(fang)子作為(wei)動遷補償（但(dan)房(fang)子是(shi)位于上海(hai)郊縣的(de)(de)，比如浦(pu)東(dong)的(de)(de)新場，或者寶山羅店）。但(dan)現在政府并未推出安(an)置房(fang)補貼(tie)，而是(shi)按(an)照房(fang)屋每平米11萬(wan)元的(de)(de)價格來補償錢款。

“貨幣安置”釋放大量樓市需求

上(shang)述(shu)幾(ji)大城(cheng)市的措施，其實(shi)都是(shi)響應2月22日(ri)國(guo)務院《關于進一步加強城(cheng)市規劃建設管理工作的若干意見(jian)》對“采(cai)取貨幣安(an)置(zhi)為(wei)主的動遷政策”的要求(qiu)。

《意見(jian)》強調，要(yao)(yao)打好棚戶(hu)區改造“三(san)年(nian)攻堅(jian)戰(zhan)”，到(dao)2020年(nian)基本完成(cheng)現有(you)(you)的城鎮(zhen)棚戶(hu)區、城中村和危房的改造。所有(you)(you)的保障房和經濟(ji)房要(yao)(yao)有(you)(you)退(tui)出(chu)機(ji)制(zhi)，成(cheng)為有(you)(you)限產權(quan)（類(lei)似于香港的公屋）。

看來(lai)，貨(huo)幣安置(zhi)很可能(neng)成為動遷補償的主(zhu)流(liu)，那(nei)這會有什么影響呢？

最突出的一點，或許就是對房(fang)地產市場需求(qiu)的推漲。

之前(qian)動(dong)遷(qian)安置一般采(cai)用(yong)房(fang)屋實物，比(bi)如上海的動(dong)遷(qian)補償，就把安置房(fang)以比(bi)市場價便宜的價錢賣(mai)給動(dong)遷(qian)戶（也有(you)些是直(zhi)接(jie)置換房(fang)屋），這(zhe)個價格往(wang)往(wang)會非(fei)常(chang)便宜非(fei)常(chang)誘人，讓絕大多(duo)數(shu)居民會選擇“以房(fang)換房(fang)”。比(bi)如佘山附(fu)近的商品房(fang)普遍(bian)超(chao)過2萬/平，但按照動(dong)遷(qian)協議(yi)價賣(mai)給動(dong)遷(qian)戶的房(fang)子只要12000元/平。

現在推崇“動遷(qian)安置以(yi)貨幣為主”，政府(fu)或將(jiang)補償金額和相關條(tiao)件設(she)置得(de)更(geng)誘人，讓(rang)動遷(qian)戶覺得(de)拿(na)補償金比拿(na)房(fang)子更(geng)好。

公眾號(hao)“老(lao)陸論市(shi)”就曾曝料，上海去(qu)年下半年，閘北(bei)某地塊拆遷，2套20多平米(mi)房子(zi)，最終動遷補償給到10萬一平米(mi)。

可以看出(chu)，這既是全國樓市“去庫存”大背景下的順勢之舉。但上海的情況也讓邦爺疑惑，動拆(chai)遷成(cheng)本高了(le)，以后賣出(chu)的地(di)，價格(ge)還會低嗎？

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波