每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 木山     

每經記者(zhe) 木山(shan)（化(hua)名）

2016年春(chun)節(jie)前(qian)后，如果有什么比(bi)北京的氣(qi)溫躥升得更快，就得數北京樓市(shi)了。

“我(wo)(wo)們(men)曾在(zai)2月份交易了(le)一套(tao)房子(zi)，一夜間漲了(le)70萬，最終還能完(wan)成交易。這本來就是個(ge)不正常的(de)市場。”我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)望京地區的(de)房產(chan)經(jing)理張(zhang)明告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，以總價300萬元(yuan)左右的(de)房源來看，在(zai)望京這邊可選擇的(de)空(kong)間并不大(da)，單價一般在(zai)5萬/平方(fang)米左右，比(bi)去年(nian)漲了(le)近(jin)1萬元(yuan)。

經過春節前(qian)后一(yi)輪(lun)價格調整，北(bei)京樓(lou)市現在到底處于什(shen)么狀況？是(shi)繼續上漲還是(shi)逐漸回落(luo)，是(shi)觀(guan)望等待(dai)還是(shi)換手(shou)頻繁？

4月初，記者分別(bie)對中關村、國(guo)貿、望京等區域(yu)的房產市場展開調查，嘗試為(wei)北京樓市“測(ce)體溫(wen)”。與(yu)今年2、3月份買(mai)房客戶人(ren)滿為(wei)患相比(bi)，進入4月后，一些中介門店顯得冷清了不少，但房價依(yi)然堅挺。

400萬起 學區房改按套賣

中(zhong)關(guan)村(cun)，既是(shi)科技創新的代名詞，也是(shi)優(you)質教育(yu)資源(yuan)的匯聚地(di)——中(zhong)關(guan)村(cun)第一小(xiao)(xiao)學、第二(er)小(xiao)(xiao)學、第三小(xiao)(xiao)學等都是(shi)北京市知(zhi)名的小(xiao)(xiao)學，在小(xiao)(xiao)學就近免試入(ru)學的政(zheng)策下，學區房自(zi)然(ran)成為中(zhong)關(guan)村(cun)一些小(xiao)(xiao)區頭上特有的光環。

我愛我家中關村(cun)某店面(mian)的房產經理(li)王紅(hong)向《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者介紹，中關村(cun)第一、第二小學(xue)附近的學(xue)區(qu)房，單(dan)價一般(ban)在每(mei)平方米(mi)(mi)10萬(wan)元以上，即(ji)使稍差一點的學(xue)校學(xue)區(qu)房單(dan)價也超(chao)過8萬(wan)元。而在去年底，同樣位(wei)置每(mei)平方米(mi)(mi)報價大約是6萬(wan)~7萬(wan)元。

從(cong)王紅(hong)向記(ji)者推薦的(de)房(fang)源(yuan)來看，面積一般(ban)都是30~55平方(fang)米不等，總價多在(zai)500萬元(yuan)左(zuo)右，唯一一套低于400萬元(yuan)的(de)房(fang)源(yuan)，業主要求全(quan)款(kuan)支付。即便是房(fang)價上漲(zhang)較快，但成交依然火爆。王紅(hong)說(shuo)：“春節后，我(wo)們(men)的(de)成交量同比增加了1.5倍。”

在距離中關(guan)村(cun)不到1000米的(de)蘇州(zhou)街，同樣(yang)算學區房(fang)的(de)熱點地區之(zhi)一，但房(fang)價比(bi)中關(guan)村(cun)明顯低了一些，均價在每平方米7萬元左右。但這并不意味著在這里可(ke)以輕易買(mai)到總價在300萬元以下的(de)房(fang)子。

主營蘇州街附近樓(lou)盤(pan)的鏈家地產房產經(jing)理李君(jun)對《每日經(jing)濟新聞》記者說，300多萬(wan)的房源很少，一居(ju)室不論(lun)大小論(lun)套(tao)，基本上都(dou)是一套(tao)400萬(wan)起(qi)。

買學區(qu)房只是為了(le)孩子上學，過幾年(nian)一(yi)般就會賣掉，很難持(chi)續自住。一(yi)位知情人(ren)士稱，賣學區(qu)房實際(ji)上是賣學區(qu)名額，房產經(jing)紀(ji)人(ren)該(gai)叫教育經(jing)紀(ji)人(ren)更準確。

實(shi)際(ji)上，針(zhen)對學區房房價炒作問題(ti)，今年2月，教育部辦(ban)公(gong)廳曾下發通知，明確提出在教育資(zi)源配(pei)置(zhi)不均衡、擇校(xiao)沖動強烈的地(di)方，根據實(shi)際(ji)情(qing)況積(ji)極穩妥采取(qu)多校(xiao)劃片。多校(xiao)劃片會將熱點(dian)小學、初中分散至各片區，確保各片區間大致均衡。

在(zai)業(ye)界看來，這(zhe)一文件釋放出了很明(ming)確的(de)政策(ce)信號，未(wei)來學(xue)區房的(de)光環將會逐漸(jian)褪去。但記者采訪(fang)到的(de)多家房產中介(jie)認(ren)為(wei)，從(cong)成(cheng)交(jiao)量、業(ye)主報價等情況(kuang)分析，越往后價格依(yi)舊會越高，沒有(you)顯示出因為(wei)政策(ce)原(yuan)因而造成(cheng)學(xue)區房房價下降的(de)跡象。

約號過戶 排隊得等一個月后

小鄧夫婦是在(zai)北(bei)京(jing)的上班族，本來兩(liang)人在(zai)河(he)北(bei)已買(mai)了一套房子，去(qu)年隨(sui)著女兒降生，兩(liang)人開始談論是否該在(zai)北(bei)京(jing)買(mai)房。

“我們上午(wu)去北京南城看了一(yi)(yi)套房(fang)子，感覺(jue)還比較滿(man)意，價錢也(ye)可以(yi)接受，中午(wu)就讓房(fang)產(chan)中介約(yue)業主面談，下午(wu)就簽訂了相關合同。”小鄧笑稱，體驗了一(yi)(yi)回買房(fang)像(xiang)去菜市場(chang)買菜的(de)感覺(jue)，這并(bing)非(fei)是(shi)自己有錢，也(ye)不是(shi)一(yi)(yi)時沖動，而是(shi)感覺(jue)合適就買了。最近一(yi)(yi)段時間，周(zhou)圍(wei)的(de)朋(peng)友(you)也(ye)都在買房(fang)，很多都是(shi)看好(hao)就快速簽合同。

中原地產研(yan)究部統計(ji)數據(ju)顯示：3月（未到月末）北(bei)京二手房累計(ji)成(cheng)交就已高(gao)達29925套(tao)，全月肯定將(jiang)突破3萬套(tao)，這也將(jiang)是(shi)2013年3月43780套(tao)后的(de)最高(gao)紀錄。

鏈家研究院給出的統計數據(ju)大致相同，3月北京二(er)手住宅(zhai)網簽量(liang)32009套，環比上(shang)漲111.3%，同比上(shang)漲193.3%。

對當月市(shi)場的火(huo)爆，張明感(gan)受很深(shen)，他說2、3月份(fen)北京房(fang)價瘋(feng)漲時(shi)，根本忙(mang)不過來，不可能(neng)像現在(zai)一樣(yang)還能(neng)接待記者，大家都在(zai)帶客戶(hu)看房(fang)，只(zhi)要有(you)房(fang)源就有(you)客戶(hu)來看，一般看完房(fang)子基本就能(neng)定(ding)下。

張明介紹，3月有一天(tian)下午，他帶一個客(ke)戶看一套總價320萬(wan)元的(de)房子，當(dang)時是(shi)客(ke)戶說要和老公商量(liang)一下，結(jie)果再打(da)電話來(lai)業主已經加了(le)(le)價，客(ke)戶也同意馬上加2萬(wan)元，讓業主簽合同，但就這(zhe)(zhe)樣還是(shi)沒能(neng)搶過別人。后來(lai)再過兩天(tian)，這(zhe)(zhe)名客(ke)戶又來(lai)看了(le)(le)其他房源(yuan)，這(zhe)(zhe)回吸取了(le)(le)教訓，當(dang)天(tian)就跟業主談好，第二天(tian)就交(jiao)了(le)(le)定金。

對此，中原地產(chan)的(de)房(fang)產(chan)經紀人鄭浩告訴記者，現在北(bei)京(jing)房(fang)產(chan)交易(yi)量很大(da)，辦理的(de)窗(chuang)口每(mei)天都(dou)在排長隊，早上6點過去的(de)話，都(dou)要排到下(xia)午。“目前(qian)過戶的(de)號只能約5月10日(ri)之后(hou)的(de)，比(bi)如4月初看房(fang)，4月中旬(xun)走手(shou)續，等(deng)過完戶就得到6月下(xia)旬(xun)了。”

房源收緊 市場觀望周期變長

“今年2、3月份業主普遍都(dou)是不誠心賣(mai)房的(de)，他(ta)報個(ge)價你接受后他(ta)就漲(zhang)價，你再接受他(ta)再漲(zhang)價，漲(zhang)到你不買為止，那時候差(cha)不多一(yi)(yi)天一(yi)(yi)個(ge)價。”位于團結湖的(de)鏈家房產經紀人王(wang)朋對《每(mei)(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者說(shuo)，2月份，附近的(de)小區平均每(mei)(mei)星期單價就漲(zhang)1000元，一(yi)(yi)個(ge)月漲(zhang)了5000元左右，3月初到現在大概也有1000多元的(de)漲(zhang)幅(fu)。

根據(ju)鏈(lian)家研(yan)究(jiu)院(yuan)統計，今年(nian)3月(yue)北京二手住宅成交均價為(wei)39286元/平方(fang)米，環比上漲14.5%，同比上漲4.3%。

對此，鏈家分析，一方面改善(shan)性(xing)需求(qiu)主導下的成(cheng)(cheng)交(jiao)結構拉高(gao)了均價，城(cheng)(cheng)區（東城(cheng)(cheng)、西(xi)城(cheng)(cheng)、海淀、朝陽(yang)、石景山、豐臺）的成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)占比(bi)較上(shang)(shang)(shang)月增長了1.03%、總價600萬以上(shang)(shang)(shang)的大戶型、高(gao)質(zhi)量(liang)二手(shou)房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)占比(bi)較上(shang)(shang)(shang)月增加2.06%；另一方面價格也存在實質(zhi)性(xing)的上(shang)(shang)(shang)調，賣方市場推高(gao)了業主的心理預期，使(shi)得成(cheng)(cheng)交(jiao)價達到(dao)歷史高(gao)位。

張明認(ren)為，北京出(chu)臺的(de)房(fang)產(chan)限購令(ling)始于2010年，對(dui)外地在京工作的(de)人而言，從去(qu)年開始剛好達到滿足連續(xu)5年繳納社保或個稅的(de)條件，使(shi)得這部分購房(fang)剛需集中(zhong)釋放出(chu)來。再加上(shang)受央(yang)行降息利好政策影響，推動房(fang)產(chan)市(shi)場(chang)需求旺盛。

很顯然，正是(shi)因為需求量(liang)大才使(shi)得業主有了漲價的底(di)氣。但(dan)在經歷了一段時間的快速上漲之后，3月底(di)以來，房價進入了平穩期。

不過，受前段時間(jian)房價上漲影響(xiang)，一旦價格(ge)進入平穩(wen)期后，業主對市場(chang)的觀(guan)望(wang)心(xin)態(tai)越發明顯(xian)。記者在國貿、團結湖、望(wang)京等(deng)區域了解(jie)到，目前房源相對稀缺(que)。

3月(yue)底，記者(zhe)在(zai)(zai)豐臺某小區調(diao)查(cha)時發現(xian)房(fang)源(yuan)(yuan)較多，但一個多星期之(zhi)后(hou)，卻(que)看(kan)到僅有一套房(fang)源(yuan)(yuan)在(zai)(zai)售，記者(zhe)隨即(ji)以購房(fang)者(zhe)身份(fen)讓(rang)(rang)房(fang)產經(jing)紀人約業(ye)主(zhu)面談(tan)，開始業(ye)主(zhu)一再延后(hou)約定面談(tan)時間，后(hou)來直接讓(rang)(rang)房(fang)產經(jing)紀人轉達房(fang)源(yuan)(yuan)不賣的信息，也未給(gei)出(chu)理(li)由。

張明說：“我們手(shou)上也有(you)性(xing)價比相對較高的房子，但房主聯系不(bu)(bu)上，可能是不(bu)(bu)想賣(mai)，現在房源不(bu)(bu)算充足，此前(qian)有(you)很多房子，后來都不(bu)(bu)賣(mai)了。”

業(ye)內(nei)的分析是，隨著(zhu)房價(jia)上漲，漸漸業(ye)主就不(bu)賣了，并不(bu)是說(shuo)沒(mei)有房子，而是業(ye)主的心態在發生變(bian)化。鄭浩說(shuo)，即便有一(yi)(yi)些(xie)房源還(huan)在報(bao)價(jia)出(chu)售，但報(bao)價(jia)普遍較高(gao)，比如本來300萬左右一(yi)(yi)套的房子，現(xian)在一(yi)(yi)般會報(bao)價(jia)320萬~330萬元。

與此同時，市場上客源量也開始減少，3月新增客源/房源比下降到2014年以來的低位，顯示賣方市場有所松動。鏈家研究院認為，可以預見后期購房需求將會回歸理性、市場觀望周期會變長，供需矛盾的緩和將會使價格上漲的空間收窄，市場交易量減少，價格上漲趨勢減弱。（以上涉及房產中(zhong)介的(de)姓名(ming)均為化名(ming)）