每經(jing)編輯｜吳若凡     

（本文原載于微信公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

“滬9條(tiao)執行后(hou)，上海(hai)許(xu)多地方出現(xian)了房(fang)(fang)價下(xia)跌(die)，一套(tao)掛(gua)牌價1150萬元(yuan)的(de)別墅，竟愿降價到990萬元(yuan)賣！”相(xiang)信昨天(tian)很多人(ren)都見過這(zhe)條(tiao)新聞。所以(yi)，你的(de)第一反(fan)應會是(shi)——上海(hai)房(fang)(fang)價要跌(die)了？

如果你真(zhen)信了，那(nei)基本就是被騙(pian)的節奏...

上海多房源秒降50-160萬？！

其(qi)實(shi)不止昨天這條新(xin)聞，最近有(you)小(xiao)伙伴(ban)也告訴邦爺，他意向購買(mai)的一個小(xiao)區(qu)，房源價(jia)格和年初相(xiang)比，已(yi)經跌了50萬(wan)不止。

但真的降價了嗎？

先不說邦爺聽到(dao)的這些“降價(jia)”都(dou)是個(ge)例，受到(dao)自身的特殊因素影響。就算(suan)是那個(ge)“一夜(ye)降價(jia)160萬”的別墅，也是炒作大于(yu)實際。

因為相關(guan)中介告(gao)訴(su)邦爺，那套聲稱掛牌價(jia)(jia)1100萬(wan)的(de)房子，實(shi)際成(cheng)交價(jia)(jia)從來沒(mei)有到達過1100萬(wan)元。換句話說(shuo)，那套房子本來就不值(zhi)，也值(zhi)不上1100萬(wan)，在990萬(wan)的(de)價(jia)(jia)格成(cheng)交，是合理水平(ping)，并不算(suan)降(jiang)。

但(dan)這里面隱藏的一個問題，大家需要注意，那就(jiu)是“虛高報價”。

在(zai)行情好時，有(you)的中介機構(gou)會傾向于把報價抬高(gao)一些，一方(fang)面是為了籠絡業(ye)主，讓業(ye)主愿(yuan)意把房子放(fang)在(zai)該機構(gou)賣，另(ling)一方(fang)面也可以通過抬高(gao)預期而最(zui)終實(shi)現(xian)抬高(gao)成交價。

某(mou)中介內部人士也告訴(su)邦爺，報高價(jia)的(de)(de)目的(de)(de)只有一個：為了(le)吸(xi)引眼(yan)球，營造(zao)出(chu)市場熱、價(jia)格將不(bu)斷上(shang)揚的(de)(de)假象。

不過，房(fang)源(yuan)的價(jia)格(ge)還是(shi)由賣(mai)方(fang)做主，比如嘉華苑小區(qu)一套70平方(fang)米(mi)的復式房(fang)源(yuan)，3月初(chu)掛牌價(jia)430萬，新政出臺后，房(fang)東在市(shi)場行情的影響下(xia)，把價(jia)格(ge)下(xia)調到370萬，也(ye)是(shi)常有的事(shi)。

上海房價的真相

那么，現(xian)在上海(hai)真實(shi)的(de)市(shi)場情(qing)況是(shi)怎(zen)樣呢？

我們先從年初房價(jia)的上漲說起。

今年2月，全(quan)市(shi)二手(shou)住宅(zhai)成交(jiao)26600套，同比增長163.5%，成交(jiao)均價(jia)(jia)26100元/平，同比上(shang)漲15.1%。這一波行情主要是(shi)由(you)于(yu)此前(qian)的多重利好(hao)政策，刺激了新(xin)一批購房人入市(shi)，房東也(ye)借(jie)勢叫價(jia)(jia)。中原(yuan)地產某(mou)分行經理就告訴邦爺，年初契稅新(xin)政發布(bu)后，漲價(jia)(jia)的業主比例達到5-6成。

到了3月(yue)，二手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交井噴，小(xiao)陽(yang)春行情超出市場預判。上(shang)海中原地產數(shu)據就顯示，3月(yue)二手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交5.7萬套(tao)，環比增(zeng)加(jia)112.15%，同比增(zeng)加(jia)170.77%，這一交易量僅次于2013年3月(yue)的歷(li)史(shi)高(gao)點。另(ling)外，成(cheng)交均價26622元/平方米，也環比上(shang)漲了2.0%。

而根(gen)據(ju)中原門店調研(yan)結果(guo)顯(xian)示，截止目前，上海市中心(xin)大(da)部分(fen)板塊的(de)(de)掛牌價格，依然沒有明顯(xian)松(song)動(dong)的(de)(de)跡象，房東持“堅挺”的(de)(de)房價預期。

有業(ye)內(nei)人士也分(fen)析認為，如今(jin)市場觀(guan)望氣息(xi)濃厚(hou)，新(xin)政之前(qian)雙方一致認為房價(jia)上漲(zhang)，但政策出臺后買(mai)賣雙方對房價(jia)的(de)預期出現了分(fen)歧，很多(duo)買(mai)房人認為房價(jia)將有調整的(de)空間，不過短期內(nei)不少房東依(yi)然認為房價(jia)會堅挺。

不過(guo)，應該注意的是，自(zi)新政(zheng)以(yi)來，看房(fang)人數的確是明顯減少了的，成交(jiao)量也呈現較大(da)幅度下(xia)滑。

中原(yuan)地產數據顯示，清明小長假(jia)期(qi)間，上海全市二手房成交量3271套(tao)，就同比減少了52.1%。中原(yuan)地產中環(huan)以外(wai)區(qu)域門(men)店(dian)來客量，也比平時減少了4-5成，類似陸家嘴這樣的(de)中心區(qu)門(men)店(dian)來客量，甚至比平時減少7-8成。

同樣的(de)情況也(ye)發生(sheng)在了(le)銀行，有銀行個貸部的(de)朋(peng)友就告訴(su)邦(bang)爺，近兩周前(qian)(qian)來(lai)(lai)來(lai)(lai)辦理貸款(kuan)的(de)購房(fang)人少了(le)近7成，以前(qian)(qian)每(mei)周至少20組(zu)，現(xian)在只有不到10組(zu)。

在這種情況下，上述(shu)中介人士就表示，現在無論(lun)是買家還(huan)是賣家，心(xin)(xin)態(tai)都不那么急了，虛標的掛(gua)牌價也(ye)逐漸開始回(hui)調，市場心(xin)(xin)態(tai)趨(qu)于理性。

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編輯：王婷(ting)婷(ting) 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波