每經(jing)編(bian)輯｜龐靜(jing)濤    

（本(ben)文原載于(yu)微(wei)信(xin)公眾號“邦地(di)產”real-estate-circle）

3月25日，上海市政(zheng)府出手調控。立竿見影(ying)，在之后的兩周(zhou)，上海商品房(fang)成交均價和(he)成交量(liang)雙雙下(xia)滑(hua)。

但也就僅僅2周(zhou)，之后上海房價便開始了逆轉，第(di)三周(zhou)成交均價已經回升至(zhi)3.1萬元/平。

為什么會這樣？

高價盤“脫韁” 房價將反彈？

大家(jia)都知道，在3月份上(shang)海出臺(tai)的各類調控(kong)(kong)高招(zhao)中，就有“限價”。業內稱(cheng)，過去一(yi)段時(shi)間上(shang)海市(shi)內很多高價項目的入(ru)市(shi)節奏，都是被嚴(yan)格(ge)控(kong)(kong)制的。

比如，松江某剛需項目，就因申報價格(ge)高，一直(zhi)未(wei)通過審批。但最近，該項目順利開(kai)了盤(pan)。

寶(bao)山區某項目也一樣，之前由(you)于(yu)區域內單價(jia)2萬以上樓盤(pan)(pan)都(dou)需由(you)市級審(shen)批機(ji)關審(shen)批，該盤(pan)(pan)的過審(shen)難度也大大上升。

但有多位(wei)房地產業內人士(shi)向邦爺透(tou)露，就在最近(jin)一段時間，上海放松了對高價盤的審(shen)批。

這在數據上(shang)也有體現。搜(sou)房網數據就(jiu)顯示，5月上(shang)海有新(xin)開(kai)或加推意(yi)向的(de)51個(ge)樓中(zhong)，23個(ge)項(xiang)目(mu)均價預(yu)期超3萬(wan)/平(ping)，更有不少項(xiang)目(mu)均價在5萬(wan)/平(ping)上(shang)下，如保集瀾灣(wan)、虹橋正榮(rong)富、華(hua)府天(tian)地愉園、靜安府等。

據了解(jie)，一(yi)(yi)些單價10萬(wan)/平(ping)以上的(de)樓(lou)盤，也(ye)有(you)計劃在近期(qi)推(tui)進(jin)營銷(xiao)。網上房地產(chan)(chan)信息就(jiu)(jiu)顯(xian)示(shi)，一(yi)(yi)期(qi)合(he)同成交均價高達101746元/平(ping)的(de)淮海名(ming)邸，就(jiu)(jiu)計劃在一(yi)(yi)期(qi)熱銷(xiao)的(de)背景下，于(yu)近期(qi)推(tui)出二(er)期(qi)產(chan)(chan)品。銷(xiao)售均價120000-140000元/平(ping)的(de)復興瓏御，也(ye)準備(bei)推(tui)出面(mian)積200-350平(ping)的(de)大(da)平(ping)層產(chan)(chan)品。

你可能會說了，這些10萬元(yuan)以上單價樓盤，市場(chang)受(shou)眾本來就有限，而且很少實質上受(shou)到調(diao)控政策的限制，所以它們對(dui)市場(chang)的成交和價格影響應(ying)該不大。

的確，第(di)一太平戴維斯也認為，上海樓市(shi)的調控政策(ce)，對這些高(gao)總價(jia)的樓盤影響并不大。

那么，價(jia)(jia)格5萬(wan)(wan)/平(ping)的(de)住(zhu)宅呢？上海目前(qian)房(fang)價(jia)(jia)平(ping)均水平(ping)在3萬(wan)(wan)/平(ping)，5萬(wan)(wan)/平(ping)也就是(shi)中等偏上的(de)水平(ping)，面向人群頗廣(guang)。它(ta)們如果大量入市，顯(xian)然會對(dui)整個上海的(de)住(zhu)房(fang)成交均價(jia)(jia)有拉(la)升作用。

而搜房網的(de)數據(ju)顯示，未來(lai)6個月，已經(jing)有意向(xiang)新開或加推(tui)的(de)85個項目(mu)中，近6成是均價超3萬元/平(ping)(ping)的(de)項目(mu)，其中有3成項目(mu)均價超5萬/平(ping)(ping)。預計(ji)后續(xu)拉升房價的(de)力量不小。

同時，易居(ju)中國(guo)執行(xing)總裁丁祖昱指出，開發(fa)商(shang)沒有(you)降(jiang)價(jia)的動力，因為當前市場不缺能(neng)承受高房價(jia)的人，而(er)缺少有(you)資格買房的人。言(yan)下之意，就(jiu)不言(yan)而(er)喻(yu)啦(la)~~

調控再調整，另有深意？

要注意(yi)的(de)是，市(shi)場出現這樣的(de)變化，并(bing)非偶(ou)然(ran)。

在不少業內人士看來(lai)，這一次市場反(fan)彈，很可能(neng)是政府有意識“調整調控”的結果。

為何要(yao)調整？因為當實體經(jing)濟持續下滑，經(jing)濟對(dui)房地(di)產的(de)(de)依賴(lai)是有(you)增無減的(de)(de)。

上海一季度國民經濟運行報告(gao)就顯示，一季度上海固定(ding)資(zi)產(chan)投資(zi)總額1190.82億元，其中，房地產(chan)開發投資(zi)增長12.3%，占固定(ding)資(zi)產(chan)投資(zi)的比重為67.2%（該比例在(zai)2015年的水平是65.20%）。

而相對之下，一季度上海工業投資150.31億(yi)元，城市基礎設(she)施投資163.88，分別上升15.50%和下降11.3%。

這意味著，實體經(jing)濟(ji)在(zai)進一步萎縮，房地(di)產(chan)(chan)在(zai)上海(hai)經(jing)濟(ji)中所占的(de)權重繼續上升。同時(shi)，房價下降(jiang)過快，無疑有(you)(you)損物(wu)業持有(you)(you)者的(de)資產(chan)(chan)價值，資產(chan)(chan)減(jian)值會(hui)讓(rang)他們的(de)財富縮水，進而導致居民(min)消費減(jian)少，最終拉低宏觀經(jing)濟(ji)數(shu)據的(de)表現。所以(yi)再對(dui)房地(di)產(chan)(chan)“動(dong)手”很(hen)有(you)(you)必(bi)要。

復旦大學(xue)講席教授、博士(shi)生(sheng)導(dao)師陳杰就(jiu)(jiu)曾發文表示，上海樓(lou)市價格調(diao)整10個百分點，社會財富的(de)消失就(jiu)(jiu)相當于(yu)上海一年的(de)GDP。

據陳杰計(ji)算(suan)(suan)，上(shang)海目前6.3億(yi)平方(fang)米的住宅存(cun)量，按平均2.5萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米計(ji)算(suan)(suan)，僅(jin)住宅房地(di)產已經(jing)有15萬億(yi)元(yuan)(yuan)的市(shi)值(zhi)，相當于上(shang)海2015年(nian)2.5萬億(yi)GDP的6倍(bei)。如果加(jia)上(shang)其他房地(di)產存(cun)量，存(cun)量總(zong)面積為12億(yi)平方(fang)米，按平均2萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米計(ji)算(suan)(suan)，樓市(shi)總(zong)市(shi)值(zhi)超過(guo)24萬億(yi)元(yuan)(yuan)，接近上(shang)海GDP的10倍(bei)（警(jing)戒(jie)線為200%）。

這些庫存，即房地(di)產(chan)市值，需(xu)要被釋放(fang)，而它們一旦合(he)理(li)釋放(fang)，對上海GDP的影(ying)響會很可(ke)觀。

? 對本(ben)文有(you)任何疑惑(huo)請(qing)關(guan)注邦(bang)地產，也可加入“邦(bang)地產w”與作(zuo)者交流！

編(bian)輯(ji)：王(wang)婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波