燥熱的“京滬深”一線(xian)(xian)樓市(shi)開始降溫，一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)周邊城(cheng)(cheng)市(shi)和二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房價則進(jin)入“逆襲”時刻(ke)。

據中國指(zhi)數研究院最近發(fa)布(bu)的百城(cheng)房價報(bao)告顯示，2016年(nian)4月份，“北上廣深(shen)”全部跌(die)出(chu)漲幅前10名，漲幅排名前十的城(cheng)市被一線周邊以(yi)及熱門二(er)線城(cheng)市所取(qu)代(dai)，其分別(bie)為惠(hui)州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊(lang)坊(fang)、南京、珠海、東莞和武漢。

同策咨(zi)詢研究部總監張宏(hong)偉表示，“盡管上(shang)(shang)海(hai)(hai)上(shang)(shang)周商品住宅均價仍然高達40885元/平(ping)方米，房企捂盤惜售漲價預期(qi)仍在，但隨(sui)著成交量(liang)的(de)(de)急(ji)劇(ju)下(xia)滑(hua)，上(shang)(shang)海(hai)(hai)樓(lou)市(shi)馬上(shang)(shang)將進入‘有價無(wu)市(shi)’狀態，降價時間不遠了，預計今年10月(yue)份將成為上(shang)(shang)海(hai)(hai)樓(lou)市(shi)降價的(de)(de)‘窗口期(qi)’。”

經濟學家馬光遠認為，在政(zheng)策總體沒有逆轉(zhuan)的(de)情況下(xia)，一季(ji)度沒有參與瘋漲的(de)二線城市、部分(fen)省會(hui)城市以(yi)及國(guo)家級的(de)城市群，房(fang)價仍然會(hui)有表現。

一線樓市降溫

據上述報(bao)告顯(xian)示，2016年4月份，全(quan)國百城新建住宅平(ping)均價(jia)格(ge)為(wei)11467元∕平(ping)方米，環比(bi)上漲1.45%，漲幅(fu)較上月收窄(zhai)0.45個百分點(dian)。其中，71個城市房價(jia)環比(bi)上漲。

值得一提的是，“京(jing)滬廣深”四大一線城市(shi)(shi)均跌出房價漲幅榜前(qian)十(shi)位(wei)。具(ju)體來(lai)看，上述排(pai)名漲幅榜前(qian)十(shi)的城市(shi)(shi)中(zhong)(zhong)，惠州、中(zhong)(zhong)山(shan)、廈門和蘇州漲幅超過5%。

據該報告顯示，整體來(lai)看，4月(yue)份百城(cheng)(cheng)(cheng)房價(jia)指數環比收窄(zhai)、同比漲幅進一(yi)步擴大，環比上(shang)漲數量明顯增多。鑒于各(ge)地(di)政(zheng)府(fu)繼續因城(cheng)(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)，廊坊、惠州等(deng)(deng)一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市周邊城(cheng)(cheng)(cheng)市投(tou)機需求(qiu)增加，房價(jia)上(shang)漲過快，政(zheng)府(fu)緊急出臺(tai)限購、提(ti)高(gao)首付比例等(deng)(deng)政(zheng)策(ce)，為樓市降溫；南(nan)京、蘇州等(deng)(deng)城(cheng)(cheng)(cheng)市房價(jia)水平較(jiao)高(gao)且上(shang)漲勢頭較(jiao)快，政(zheng)府(fu)出臺(tai)限價(jia)政(zheng)策(ce)，平抑(yi)房價(jia)漲幅。吉林(lin)、長沙等(deng)(deng)部分城(cheng)(cheng)(cheng)市庫(ku)(ku)存壓力(li)依然嚴峻，政(zheng)府(fu)通過提(ti)高(gao)貸款額度、給予財政(zheng)補(bu)貼等(deng)(deng)措(cuo)施(shi)刺激需求(qiu)釋放，鼓勵庫(ku)(ku)存去化(hua)。

而在(zai)需求方面，深(shen)圳、上海調控(kong)政策效果顯現，成交(jiao)量(liang)有(you)所回落。反倒是周邊惠(hui)州、昆山等三(san)線城市承(cheng)接部分外溢需求，成交(jiao)量(liang)上升；南京、武漢等二線城市成交(jiao)繼(ji)續維持較高熱度。

至于后市，在價(jia)格方面，中國(guo)指數研究院認為(wei)，一線周(zhou)邊及熱點二線城(cheng)市房價(jia)上漲(zhang)動(dong)力(li)仍然較足，但隨(sui)著穩房價(jia)政策效果的顯現，漲(zhang)幅將逐漸(jian)趨(qu)緩。

馬(ma)光遠認為，以前(qian)一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)是房地產的(de)風向標。但(dan)很顯然，下(xia)一步(bu)房地產的(de)熱(re)點和風向標都會轉換(huan)，熱(re)點會轉向一季度(du)缺(que)乏表現的(de)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)、大部分的(de)省會城(cheng)(cheng)市(shi)以及大的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)群的(de)核心城(cheng)(cheng)市(shi)。這是政(zheng)策(ce)最希望看到的(de)，維持這個熱(re)度(du)，才能為三、四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)去庫存營造不(bu)錯的(de)環境(jing)。

品牌房企二線城市搶地

一線(xian)城市(shi)周邊城市(shi)及二線(xian)城市(shi)房(fang)(fang)價漲幅的走高也傳導至(zhi)土地市(shi)場(chang)。品牌房(fang)(fang)企開(kai)始在二線(xian)城市(shi)搶地。

根據(ju)中原(yuan)地產研究部數據(ju)，2016年4月(yue)份，二線城(cheng)市合計土地出(chu)(chu)讓676宗(zong)土地，土地出(chu)(chu)讓金達到1224.73億(yi)元(yuan)，環比上(shang)漲29%，同(tong)比漲幅達227%；成交樓面(mian)均(jun)價2607.73元(yuan)/平方米，平均(jun)溢(yi)價率61.85%，均(jun)創出(chu)(chu)最高(gao)歷(li)史記錄。而一線城(cheng)市4月(yue)份成交土地僅11宗(zong)，成交金額(e)6億(yi)元(yuan)，只有(you)上(shang)海與廣州有(you)地塊出(chu)(chu)讓，北京、深圳均(jun)無土地成交。

值得關注的是(shi)，中國(guo)(guo)指數研究院的最(zui)新報告顯示，品牌房企正攻占二線核(he)心(xin)城市，主(zhu)要城市樓面(mian)均價同比(bi)(bi)(bi)環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)逾四成(cheng)，宅(zhai)(zhai)地(di)漲(zhang)幅(fu)大于整體，二線城市繼續領漲(zhang)。2016年4月份，全國(guo)(guo)300個城市成(cheng)交(jiao)樓面(mian)均價為(wei)1827元(yuan)/平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)43%，同比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)65%；其(qi)中住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)類用(yong)(yong)地(di)(含住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)(yong)地(di)及包含住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)(yong)地(di)的綜(zong)合性(xing)用(yong)(yong)地(di))成(cheng)交(jiao)樓面(mian)均價為(wei)3657元(yuan)/平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)52%，同比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)86%。

其中，蘇州、南京(jing)等熱點城市(shi)頻(pin)頻(pin)上演“搶地(di)戰”，受(shou)此影響平均溢價率整體(ti)偏高。

簡單總結(jie)，全國(guo)土地市場進入4月份后，一(yi)線城(cheng)(cheng)市明顯(xian)降溫，二線城(cheng)(cheng)市成(cheng)交火熱，三、四城(cheng)(cheng)市仍然偏冷(leng)。

“目前一、二線城市的庫存去化周期基本(ben)都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土(tu)地供(gong)應的減少(shao)又影(ying)響了(le)市場預期，這種(zhong)情況下(xia)市場價(jia)格的加速(su)上漲趨勢非常明顯。”中原地產首(shou)席分析師張大偉如是表示(shi)。

不過，馬(ma)光遠認為，前期(qi)已經大漲的(de)(de)包括蘇州、南京、合(he)肥(fei)等城(cheng)市，在調(diao)控的(de)(de)背景下，房價(jia)快速上漲的(de)(de)態勢也會逆轉。