每經(jing)編輯(ji)｜魏瓊(qiong)    

（本文(wen)原載于微信(xin)公眾(zhong)號“邦地(di)產”Real-estate-Circle）

在當前樓(lou)(lou)市的(de)兩極分(fen)化下，一(yi)線(xian)(xian)以及部(bu)分(fen)核(he)心二線(xian)(xian)城市樓(lou)(lou)市火爆(bao)，而(er)一(yi)些中西部(bu)、東北城市卻面臨尷尬處境(jing)：地賣不(bu)出去，樓(lou)(lou)市庫(ku)存壓力(li)(li)大，經濟增長(chang)乏力(li)(li)，產業結構不(bu)合理，人口(kou)流失，投資動(dong)力(li)(li)不(bu)足………而(er)這些會最終(zhong)產生(sheng)一(yi)批“窮城市”。

當前樓市庫存高企，政府一面刺激樓市銷售，一面限(xian)制土地出讓，以免增添新的庫存壓力。

但這些“窮城(cheng)市”高(gao)度(du)依賴土地財政，限制土地出讓(rang)，就(jiu)意味著大幅縮(suo)減城(cheng)市基礎設(she)施的啟(qi)動資(zi)金，而沒(mei)有好的基礎設(she)施，失去好的投資(zi)環(huan)境，他們又(you)將進入“經濟惡化”的不良循環(huan)。

很多人開(kai)始疑惑(huo)，這樣的“窮城市”還值得(de)投資嗎(ma)？它(ta)們還有希望(wang)嗎(ma)？

“窮城市”的尷尬

地(di)區經濟(ji)的“貧富(fu)差(cha)距”最終會反應在(zai)(zai)樓市上。在(zai)(zai)中國城(cheng)市經濟(ji)專(zhuan)家委員(yuan)會副主任宋丁看來，“窮城(cheng)市”體現在(zai)(zai)經濟(ji)結構不(bu)合理，產能(neng)過剩，發(fa)展動力(li)不(bu)足，人口、資金不(bu)同程度地(di)流出。反映到(dao)房地(di)產上，不(bu)僅表現為樓市的高庫存，還會造成供過于求(qiu)。

據深圳房(fang)地產(chan)研究(jiu)中心高級研究(jiu)員(yuan)李宇(yu)嘉統計(ji)，全國超過70%的待(dai)售庫存面積，都集中在600多個(ge)實體經濟實力較弱的三、四線城市，部分地區商品房(fang)存銷(xiao)比甚至超過30個(ge)月

據邦(bang)地(di)(di)產觀察，樓市兩極分化(hua)不僅是地(di)(di)區間的，就是同(tong)(tong)一個省(sheng)份中的不同(tong)(tong)城市也(ye)有嚴(yan)重分化(hua)。

江(jiang)西(xi)南昌(chang)5月房價以環比1.5%的(de)(de)(de)漲幅居(ju)于熱點(dian)二線城(cheng)市(shi)之列。而江(jiang)西(xi)的(de)(de)(de)其(qi)他(ta)城(cheng)市(shi)，如(ru)鷹潭(tan)、上(shang)饒(rao)、新余(yu)、宜春、景(jing)德鎮等(deng)城(cheng)市(shi)則(ze)面臨巨大的(de)(de)(de)庫存壓力。同(tong)時，據(ju)看(kan)看(kan)新聞(wen)網報道，在江(jiang)西(xi)省一(yi)些地方，60%的(de)(de)(de)地產老(lao)板面臨倒(dao)閉(bi)的(de)(de)(de)壓力，而80%以上(shang)倒(dao)閉(bi)的(de)(de)(de)開發商則(ze)是“死于”高利貸，政府、開發商、銀行、市(shi)民都(dou)成為(wei)樓市(shi)的(de)(de)(de)“受害者”。

不幸的是，江西的情況并(bing)不是個(ge)案，而是縮影。

房地產與金融資深評論(lun)人(ren)黃(huang)立(li)沖認(ren)為，貨(huo)幣貶值以(yi)及政策(ce)驅動(dong)了投資需求的(de)增(zeng)長(chang)，但政策(ce)不能拉動(dong)全國的(de)均衡發展，有些(xie)城(cheng)市會成為受惠方，有些(xie)城(cheng)市則可能“被拋棄(qi)”。

從經濟總(zong)(zong)量(liang)來看，數據顯示東北(bei)三省(sheng)與山西(xi)2016年一季(ji)度GDP增速(su)墊底，而遼寧出(chu)現負(fu)增長。失去產業支撐，人(ren)口(kou)面臨持續流出(chu)壓力(li)，庫存壓力(li)巨(ju)大(da)的東北(bei)地區，近10年來凈(jing)流出(chu)人(ren)口(kou)總(zong)(zong)數高達200萬。

種種跡象表明，“窮(qiong)城市(shi)(shi)”的投(tou)資(zi)的風險(xian)加劇，城市(shi)(shi)吸(xi)引力減弱(ruo)，城市(shi)(shi)價值在急劇縮水。黃立沖(chong)認為(wei)開(kai)發(fa)商需要減少在這些城市(shi)(shi)的投(tou)資(zi)，以(yi)減少損失。

因為他(ta)們或面臨去化周期(qi)長，資金回籠難，而在(zai)當前信貸(dai)寬松之下，銀行放貸(dai)對于“窮(qiong)城市”的(de)中小開發商仍保持謹慎(shen)。

對(dui)于購房(fang)者來說，這些城市的(de)房(fang)價(jia)缺(que)乏上漲的(de)動力，甚至有些區域存(cun)在下跌的(de)風險(xian)，配(pei)置(zhi)“窮城市”的(de)房(fang)地產(chan)意味著主動選擇了資產(chan)的(de)貶(bian)值(zhi)。

城市洗牌之戰

為緩解部分城市高庫(ku)存的壓力，國(guo)土資源部發布的《國(guo)土資源“十(shi)三(san)五(wu)”規劃綱要》提出，對房(fang)地(di)(di)(di)產庫(ku)存較高的城市，減少直(zhi)至(zhi)停止住房(fang)用地(di)(di)(di)供應；允許尚未(wei)開工房(fang)地(di)(di)(di)產項目用地(di)(di)(di)按(an)照(zhao)有關(guan)規定(ding)改(gai)變用途，用于棚改(gai)安置房(fang)和公共租賃(lin)住房(fang)建設。

宋丁(ding)認為政策的(de)調控(kong)效(xiao)果有限(xian)，停止供地對于(yu)去庫存(cun)(cun)本(ben)身刺激力(li)度很(hen)小，去庫存(cun)(cun)將是長期任務。

易居研究(jiu)院智(zhi)庫中(zhong)心研究(jiu)總(zong)監嚴躍進認(ren)為，限制土(tu)地(di)出(chu)讓，對(dui)于防范(fan)爛(lan)尾樓增(zeng)加、土(tu)地(di)出(chu)讓過(guo)于激進，能有一定糾偏(pian)等作(zuo)用。但對(dui)于嚴重依賴土(tu)地(di)財政(zheng)(zheng)的地(di)方政(zheng)(zheng)府來說，收入減少，財政(zheng)(zheng)壓力增(zeng)大，出(chu)現(xian)基礎(chu)設施建設資金不足，建筑行(xing)業、裝修行(xing)業等房地(di)產上下游產業面臨(lin)沖擊。

黃立(li)沖則表示，經濟(ji)中痛苦是(shi)難免(mian)的(de)(de)，繼(ji)續依賴土地(di)財政也解決不(bu)了問題，土地(di)出讓的(de)(de)結果是(shi)產生更多的(de)(de)庫存(cun)，浪費資源，產生的(de)(de)只是(shi)短期的(de)(de)GDP。

從限制土地出讓緩(huan)解高庫存壓(ya)力，從而達到增強城市競爭力，治(zhi)標不治(zhi)本(ben)，收效甚微。

在這(zhe)一(yi)輪去庫存戰役中，城(cheng)(cheng)市(shi)間分化愈加明顯(xian)：伴隨城(cheng)(cheng)市(shi)圈興(xing)起，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)以及(ji)部分熱(re)點二線城(cheng)(cheng)市(shi)居于(yu)“強(qiang)城(cheng)(cheng)市(shi)”、“富城(cheng)(cheng)市(shi)”之列，吸(xi)(xi)引了大(da)量的(de)人口以及(ji)資(zi)金進入(ru)，強(qiang)者愈強(qiang)。“窮城(cheng)(cheng)市(shi)”經濟(ji)活力減弱，失(shi)去對(dui)人口的(de)吸(xi)(xi)引力。

在新一輪城市洗牌中，如何防止(zhi)城市價(jia)值繼續縮水(shui)，在城市戰爭中尋(xun)求立足之地？

嚴躍進認為從務實的(de)(de)角(jiao)度(du)看，積極爭(zheng)取(qu)高(gao)鐵資源是較好的(de)(de)方法。例如(ru)武漢就是典型的(de)(de)依靠交通樞紐而發展起來(lai)的(de)(de)。

宋丁認為(wei)以傳(chuan)統視角看(kan)，“窮(qiong)城市”價值縮水，但放在新的發展通道看(kan)，窮(qiong)城市可能找到資源或市場新優勢，從(cong)而(er)咸魚(yu)翻(fan)身。

新型城鎮化(hua)便是機會之(zhi)一，扎實做好以(yi)人為本的城鎮化(hua)，全面解決進城農民的待遇、住(zhu)房等問(wen)題(ti)(ti)問(wen)題(ti)(ti)，房地產需在這個過程中(zhong)發展機會。

比如，開發(fa)商通(tong)過文化、旅游、科技等(deng)產業平臺介(jie)入城鎮(zhen)化，打造得到政策和(he)市場(chang)雙重(zhong)檢(jian)驗的復合(he)型(xing)小鎮(zhen)。

黃立沖表示，目前沒有(you)立竿見影的(de)解決方案，地(di)區的(de)均衡(heng)發展(zhan)與財富(fu)分(fen)配均衡(heng)才(cai)能解決“窮城市(shi)”問題，但當下困難較大。小鎮地(di)產的(de)興起，給“窮城市(shi)”發展(zhan)提供思路，做(zuo)成功了(le)即挽救了(le)衰退的(de)城市(shi)。

但從可行性來(lai)講，需(xu)要(yao)因地制(zhi)宜，體(ti)驗式消費(fei)地產需(xu)要(yao)天(tian)然資源(yuan)，旅游小鎮(zhen)需(xu)要(yao)文化以及(ji)旅游資源(yuan)的支撐(cheng)，對于山西、東(dong)北老工業基地來(lai)說，不太(tai)適合。

而(er)新城(cheng)控股副總裁歐(ou)陽捷認(ren)為，都市(shi)圈恰恰正(zheng)是(shi)未來(lai)城(cheng)鎮化的(de)方向，都市(shi)圈里的(de)中小城(cheng)市(shi)將獲取未來(lai)人口(kou)流入和(he)產業(ye)(ye)發展的(de)最好機會(hui)。在都市(shi)圈里的(de)“窮城(cheng)市(shi)”或具備后發優勢。不在都市(shi)圈里的(de)“窮城(cheng)市(shi)”可以(yi)尋求發展文化旅游城(cheng)市(shi)、手工業(ye)(ye)和(he)手工藝品城(cheng)市(shi)、農業(ye)(ye)觀光城(cheng)市(shi)、民宿(su)和(he)宜居等城(cheng)市(shi)的(de)發展路(lu)徑(jing)。

房(fang)地產要圍繞這(zhe)樣的思路，或許(xu)才有更好的發展機會，庫存(cun)也是能夠被消化(hua)的，但是一方面需要時間(jian)消化(hua)，另一方面需要停止或者減(jian)少(shao)新增(zeng)土地供應和(he)住(zhu)房(fang)供應，確保(bao)不(bu)制造新的庫存(cun)。

 

＊文中觀點為作者評論，和邦地(di)產(chan)立場無涉。