每經編輯(ji)｜吳若凡    

（本文原載于微(wei)信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

中(zhong)(zhong)國(guo)人民(min)銀行行長周小川前(qian)日在回答IMF總裁拉加德提問(wen)時(shi)表示,中(zhong)(zhong)國(guo)面(mian)臨一(yi)些問(wen)題，需(xu)要應用供給側政(zheng)策來(lai)解決，其中(zhong)(zhong)就包括房(fang)地產市場(chang)庫存量過大。

在目前中(zhong)國(guo)的房地(di)產庫存中(zhong)，商業地(di)產的庫存是(shi)最嚴重的。來自國(guo)家(jia)統計局的數(shu)據顯示，截止(zhi)今年(nian)(nian)5月，辦公樓(lou)和商鋪(pu)的待(dai)售面積較去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期有(you)兩(liang)位數(shu)以上的增長。

但現在，“解藥(yao)”來了——資產(chan)證券化，而且預計(ji)這解藥(yao)藥(yao)性將(jiang)非常(chang)猛！2500萬(wan)(wan)平、數(shu)萬(wan)(wan)規(gui)模、數(shu)萬(wan)(wan)億資產(chan)…這背后(hou)的邏輯，聽邦爺(ye)告訴你！

可證券化甲級寫字樓超2500萬平

資產證券化可能是重新塑(su)造(zao)房(fang)地產商(shang)業(ye)模式，特別(bie)是商(shang)業(ye)地產格局(ju)的(de)要素。

高和(he)資本(ben)合(he)伙人周以(yi)升在(zai)“中國商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)資產(chan)證(zheng)券化合(he)作發展(zhan)峰會”上說道，單單北京、上海、廣州、深(shen)圳(zhen)等(deng)一線(xian)城市的甲級5A寫字樓的存(cun)量(liang)就有2500萬(wan)平，如果加上酒店、停車(che)場(chang)等(deng)，核心商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)的資產(chan)將達數萬(wan)億。

如(ru)此(ci)等(deng)級和規模的(de)市場，猶如(ru)一座大金礦，等(deng)待人們挖(wa)掘。

根據萬得(de)數據，房地產直(zhi)接相(xiang)關的資產證(zheng)券化產品，已經有471億元，品種涵(han)蓋(gai)了私募(mu)REITs，準REITs、資金收(shou)益權(quan)證(zheng)券化，物(wu)業(ye)費(fei)證(zheng)券化、購房尾(wei)款(kuan)證(zheng)券化等等。

邦爺(ye)之(zhi)前(qian)介紹過，新(xin)城控股推(tui)出的第(di)一款(kuan)公開(kai)發(fa)(fa)行的商業地產(chan)REITs。這款(kuan)REITs產(chan)品采用“優先-次(ci)級”的結構設計(ji)，其中優先A類(lei)資(zi)產(chan)預(yu)(yu)計(ji)發(fa)(fa)行規(gui)(gui)模(mo)(mo)為(wei)5億，優先B類(lei)資(zi)產(chan)預(yu)(yu)計(ji)發(fa)(fa)行規(gui)(gui)模(mo)(mo)為(wei)2.5億，次(ci)級資(zi)產(chan)支持證券(quan)預(yu)(yu)計(ji)發(fa)(fa)行規(gui)(gui)模(mo)(mo)為(wei)3億，累計(ji)發(fa)(fa)行規(gui)(gui)模(mo)(mo)10.5億。

雖說(shuo)只有10億(yi)左右的(de)規模，但(dan)這款(kuan)產(chan)品(pin)給了業內一個關(guan)于(yu)資產(chan)證券化的(de)啟示和(he)模板。

要知道，截(jie)至(zhi)目前，中(zhong)國資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化產(chan)品累(lei)計發行(xing)量已經超過(guo)萬億。2015年全(quan)年發行(xing)超過(guo)6000億人民幣，同比增速(su)接近90%，可(ke)謂冠絕全(quan)球。

伴(ban)隨商業(ye)(ye)模型的(de)成(cheng)熟和高(gao)效模型的(de)推(tui)廣，加之未來物業(ye)(ye)租金收(shou)入(ru)上升、商業(ye)(ye)地(di)產本身升值、通貨(huo)膨脹等各因素帶動，REITs持有的(de)地(di)產資產將(jiang)不斷增值，提升主要收(shou)入(ru)來源，提高(gao)投資者(zhe)分紅，在整個商業(ye)(ye)地(di)產REITs的(de)市場前景和預期都非常可觀。

商業地產的“去庫存”利器

戴德(de)梁行董事(shi)、華東區估價及顧問服(fu)務(wu)部主(zhu)管、中國(guo)REITs聯盟理事(shi)顧悅如在討論“國(guo)有企業資(zi)產證(zheng)券(quan)化的(de)實施(shi)路徑(jing)”這一話題時說，目前國(guo)內商業地產資(zi)產證(zheng)券(quan)化路徑(jing)有三條:

一是(shi)輕(qing)資產的(de)證(zheng)券化(hua)，主要(yao)通過(guo)質押物(wu)(wu)業(ye)租金(jin)收益進行(xing)的(de)融資目的(de)資產證(zheng)券化(hua)，例如近期中(zhong)航信(xin)托發(fa)行(xing)的(de)“中(zhong)航紅(hong)星愛(ai)琴(qin)海商業(ye)物(wu)(wu)業(ye)信(xin)托受益權資產支持專項計劃”；

二是重資產(chan)的(de)資產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)，主要(yao)通過(guo)保留回購(gou)權的(de)物業真實(shi)出售實(shi)現(xian)證(zheng)券(quan)化(hua)，如蘇寧云商前后發行的(de)三期類REITs；

三(san)是(shi)海(hai)外發行REITs，如(ru)北京華(hua)聯新加坡上(shang)市等。

中信(xin)證(zheng)券投資(zi)銀行管理委(wei)員會(hui)總監俞(yu)強(qiang)表示，資(zi)產證(zheng)券化(hua)對企業短期來(lai)說，可以提升ROE，降(jiang)低杠(gang)桿。從中長期來(lai)看，對企業擴大實際控制資(zi)產的范(fan)(fan)圍以及服務范(fan)(fan)圍、轉變商業模式、資(zi)產管理以及把握并購機會(hui)都有利好意義。

不(bu)過，目前(qian)能夠像新城青浦吾悅廣(guang)場這樣(yang)，能提供高租金收(shou)益(yi)的(de)商業地產還不(bu)多，市(shi)場需要國家對商業地產租賃減稅，才(cai)能讓(rang)有更多這種高收(shou)益(yi)、投(tou)資風險小的(de)產品推向(xiang)市(shi)場。

但周以(yi)升認為(wei)，估值一(yi)(yi)般(ban)的物業(ye)能(neng)通(tong)過(guo)私募(mu)REITs將(jiang)資(zi)產(chan)(chan)(chan)轉到表(biao)(biao)外，讓開(kai)發商(shang)實現出表(biao)(biao)。與此同(tong)時，對物業(ye)改造，通(tong)過(guo)3-5年的時間使其(qi)變(bian)成一(yi)(yi)個(ge)成熟物業(ye)，最終對接公募(mu)市場。這(zhe)樣就可(ke)以(yi)盤(pan)活一(yi)(yi)些(xie)較差的資(zi)產(chan)(chan)(chan)。這(zhe)不僅有(you)利(li)于一(yi)(yi)線城(cheng)市的核心資(zi)產(chan)(chan)(chan)，更(geng)有(you)利(li)于二線、甚(shen)至(zhi)三(san)線城(cheng)市，流動性較差的資(zi)產(chan)(chan)(chan)。

周以升在峰(feng)會(hui)上表示，資(zi)產(chan)證券化對(dui)房地產(chan)有兩個意義，一個是依靠資(zi)產(chan)增值和結構(gou)化評級獲(huo)得一個高(gao)評級，同時(shi)通(tong)過(guo)流動(dong)性來獲(huo)得流動(dong)性溢(yi)價，優化企業的融資(zi)成本(ben)和資(zi)本(ben)結構(gou)。

二(er)是(shi)權益類的證券化(hua)發(fa)展，以(yi)私募REITs和REITs為代表(biao)，可以(yi)盤(pan)活(huo)開(kai)發(fa)商的資產負債表(biao)，盤(pan)活(huo)其(qi)資產空間(jian)。

“這兩(liang)方面的探(tan)索，都有利(li)于開發商重(zhong)新塑造其(qi)(qi)商業模型。”其(qi)(qi)表(biao)示(shi)。

從(cong)目前來看，房地產(chan)(chan)企業有非常強的動(dong)力做輕資產(chan)(chan)運營，商業地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)證券化擴大規模的預期也很(hen)強。但向個人出售的商用房數量，未來極有可能會比(bi)現在少很(hen)多，商業地產(chan)(chan)的散售市場也將(jiang)因(yin)此迎來供求逆轉，這些因(yin)素都將(jiang)有利(li)于商業地產(chan)(chan)價格的長線走勢(shi)。

＊文(wen)中觀點(dian)為(wei)作者評論，和邦(bang)地產(chan)立場無涉。