每經編輯｜王杰      

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

“據不完全統計，截至(zhi)2016年5月,全國縣及縣以上(shang)的新城新區(qu)數量3500多個。”

國家(jia)發展改(gai)革(ge)委城市和小城鎮改(gai)革(ge)發展中心調查顯示(shi)，這些新(xin)(xin)城新(xin)(xin)區規劃(hua)人口達(da)到34億。

34億人口(kou)(kou)是(shi)個什么概念？華(hua)南城(cheng)市規(gui)劃學會(hui)會(hui)長、暨南大學管理學院(yuan)教(jiao)授胡剛表示，“規(gui)劃人口(kou)(kou)34億,約(yue)相當于中國(guo)目(mu)前人口(kou)(kou)規(gui)模的2.5倍(bei),足以裝下全世界(jie)約(yue)一半人口(kou)(kou)！”

但目前(qian)有(you)個問題，中(zhong)國(guo)戶籍人口城(cheng)鎮化率(lv)為(wei)(wei)40％，2.7億以農民(min)工(gong)為(wei)(wei)主體的(de)人口，正在向市(shi)民(min)轉(zhuan)化。但這(zhe)些人很多并沒有(you)選擇在就(jiu)近的(de)城(cheng)市(shi)實現“市(shi)民(min)化”，而是選擇南(nan)下長三角(jiao)、珠三角(jiao)，或(huo)者北上京津冀，隨之三大城(cheng)市(shi)群房(fang)價(jia)連年上漲。

這就(jiu)是(shi)前幾(ji)年“鬼城(cheng)(cheng)(cheng)”“空(kong)(kong)城(cheng)(cheng)(cheng)”四起的重(zhong)要原因(yin)，但放到如今來說，很多專家依(yi)然指出，這些“新城(cheng)(cheng)(cheng)”“新區”，特別是(shi)省會城(cheng)(cheng)(cheng)市周邊(bian)的新建區域，依(yi)然不能(neng)因(yin)為曾經(jing)的“空(kong)(kong)城(cheng)(cheng)(cheng)”名號就(jiu)放棄建設。

34億人的(de)(de)容納度啊！提升(sheng)它們分流(liu)人口的(de)(de)能力，依然是解(jie)決中國房價（特別是一線(xian)城市）上漲的(de)(de)重要途(tu)徑。

鬼城和新區的界限有多大？

過度城(cheng)市化像一場瑰麗的綺夢(meng)，造了大(da)(da)面(mian)積的城(cheng)市新區，也(ye)造了大(da)(da)量(liang)的“鬼(gui)城(cheng)”。

“規劃(hua)超前”是大家不能忽視的(de)因素(su)。最新公(gong)布(bu)的(de)《國土資源“十(shi)三五”規劃(hua)綱要》就顯示,“十(shi)二五”時期(qi)全國城鎮建設用(yong)地增長約20%,遠高于同期(qi)城鎮人口11%的(de)增幅,城鎮建設用(yong)地增長速(su)度約為(wei)同期(qi)城鎮人口增幅的(de)180%。

“盤(pan)活鬼城的(de)最好方法，還是從做好城市(shi)規劃、宜居宜業(ye)(ye)做起。因(yin)為具備資(zi)源，具有(you)特(te)色產(chan)業(ye)(ye)又宜居宜業(ye)(ye)的(de)新(xin)區，依然能夠(gou)吸(xi)引產(chan)業(ye)(ye)和人口(kou)。”首都(dou)經貿大學教授趙秀池告訴邦(bang)地產(chan)：

中國城市經濟學會副會長(chang)牛鳳瑞則(ze)給了(le)邦(bang)爺一個公(gong)式(shi)：鬼城改變面貌的(de)(de)時間，等于其依附的(de)(de)主(zhu)城區(qu)的(de)(de)發展形(xing)勢，除(chu)以(yi)主(zhu)城區(qu)與鬼城的(de)(de)距離。

換句話說(shuo)，主城(cheng)區(qu)發展(zhan)勢頭越(yue)強勁，依附(fu)于主城(cheng)區(qu)越(yue)近的(de)“鬼城(cheng)”，越(yue)容(rong)易“摘帽”。

其實這(zhe)里邦爺想說一個點：前幾年被(bei)稱為(wei)“鬼(gui)城(cheng)”的很多城(cheng)市，都是被(bei)誤解，因為(wei)新區建設，在產業搭建、配套完善等方面都需要時間，畢(bi)竟最后(hou)才能(neng)看(kan)到人口引入，居住率(lv)高。所以此前，有些人屬(shu)于聽(ting)信了鬼(gui)城(cheng)誤傳，錯過了投資機會。

比如鄭(zheng)東(dong)新區就是這樣。

2010年底，美國一家名為“商業(ye)內幕(mu)”的(de)網站(zhan)公布了鄭東新區的(de)若(ruo)干(gan)幅衛星圖(tu)片(pian)，稱其可(ke)能是中國最大的(de)“鬼(gui)城(cheng)”，引起(qi)廣泛關注(zhu)。

但其實，鄭州新(xin)區(qu)管(guan)委會當即發布(bu)數據(ju)稱，鄭東新(xin)區(qu)CBD入(ru)住率達到90%。而伴隨新(xin)區(qu)建設，近兩年該區(qu)“地王”頻出。1月(yue)8日(ri)河南正商置業還以1844.11萬/平單價、18.9億(yi)的總價，創造了一宗“雙料地王”。

新區投資看眼光，哪些值得下手?

我們似乎應該用(yong)發展的(de)眼光看(kan)所謂的(de)鬼城，看(kan)新區(qu)（特別是省會(hui)城市周邊(bian)的(de)新區(qu)）的(de)機遇。那么在目前的(de)市場形勢下，還有哪些區(qu)域(yu)值得關注呢(ni)？

“凡是發展比較快(kuai)的地區(qu)(qu)，都(dou)有區(qu)(qu)域中(zhong)心。”中(zhong)央黨校副教(jiao)育(yu)長兼社科部(bu)主任、一(yi)級教(jiao)授王懷(huai)超說(shuo)，廣東、江(jiang)蘇(su)、浙江(jiang)、山(shan)東都(dou)有兩(liang)個中(zhong)心，除了省會(hui)，還(huan)有經濟中(zhong)心，相(xiang)得益(yi)彰(zhang)，發展很快(kuai)。而西部(bu)省份，多(duo)數都(dou)是省會(hui)一(yi)城(cheng)獨大。

“我覺得，中國要走‘一(yi)條(tiao)一(yi)個(ge)省若干個(ge)區(qu)域中心’這條(tiao)路。”

王懷超(chao)舉例稱，湖(hu)北省6000多萬(wan)人(ren)口(kou)(kou)，武漢市(shi)就占了五分之一，實際上已經飽和了。但湖(hu)北發展起來兩(liang)個(ge)(ge)(ge)副(fu)中(zhong)心(xin)，一個(ge)(ge)(ge)襄(xiang)陽(yang)一個(ge)(ge)(ge)宜(yi)昌(chang)，都有(you)400萬(wan)、500萬(wan)人(ren)口(kou)(kou)，如(ru)果襄(xiang)陽(yang)、宜(yi)昌(chang)發展成武漢的(de)規模，三個(ge)(ge)(ge)中(zhong)心(xin)占全省人(ren)口(kou)(kou)就超(chao)過(guo)(guo)50%。“再加(jia)上其(qi)他城鎮，就超(chao)過(guo)(guo)70%了，所(suo)以，還是要(yao)加(jia)快發展區域性的(de)中(zhong)心(xin)城市(shi)。”

而(er)要建設(she)區域性中(zhong)心(xin)城市，促進中(zhong)小(xiao)城市和小(xiao)城鎮發(fa)(fa)展是要義(yi)。對此(ci)，目前(qian)中(zhong)央已經提出了“放權(quan)改革”的(de)策略。即要在(zai)經濟發(fa)(fa)展和公共服(fu)務方面加大工作力度，給地方政府(fu)更大的(de)自主權(quan)，并且使(shi)這種自主權(quan)實現(xian)常態化和制度化。

邦爺總結(jie)一(yi)(yi)下，也就(jiu)是說，一(yi)(yi)些距離主(zhu)城區近的(de)新區，仍有房產置業(ye)機會。當(dang)然是主(zhu)城區的(de)經濟(ji)輻射力越(yue)(yue)強越(yue)(yue)好。另外(wai)，一(yi)(yi)些區域性中心城市（鎮），也會成為下一(yi)(yi)步置業(ye)的(de)熱(re)點。

＊文中(zhong)觀點為作者(zhe)評論，和邦地產立場無涉。