每經編(bian)輯｜王杰    

（本文原載于(yu)微信公眾號(hao)“邦地產(chan)”Real-estate-Circle）

2016年(nian)上(shang)半(ban)(ban)年(nian)轉瞬(shun)即(ji)逝，下半(ban)(ban)年(nian)的房(fang)價成為購(gou)房(fang)者們(men)關注的焦點。

中國住建(jian)部(bu)政(zheng)策專家委員(yuan)會副主任顧云昌告訴邦爺，無論從(cong)交易(yi)額、交易(yi)量、還是(shi)投資，可以看出來(lai)房地產這輪(lun)周期的(de)高點是(shi)在今年(nian)的(de)三四月份，今年(nian)市場呈(cheng)現拋物線(xian)狀，下半年(nian)熱度不會下降，只是(shi)增幅放(fang)慢。

他指出，全國的房價從去年的四五月份就開始環比上升，但如今上升依舊但幅度減少，這與房地產的短周期（3年左右）市場變化是一致的：在三年左右的時間，即便是市場不調控，市場上升到一定的點，購買力也會向下走。

上半年樓市地市已賺瘋

“開發商(shang)今年趕緊推盤，是有道理的。”顧云昌(chang)表示。

中原地產(chan)的統計數據(ju)顯示，35家(jia)公布了業(ye)(ye)績的企(qi)業(ye)(ye)，它們(men)的銷(xiao)售量合計達12425.92億，同比漲幅度(du)高達70.6%，其中同比漲幅超過一倍的企(qi)業(ye)(ye)多達12家(jia)：金茂、碧桂(gui)園、融創、龍光、時代、新城、中駿、瑞安、禹(yu)州、景瑞、旭輝、金地等。

35家房企的年度(du)任務(wu)指標平均完(wan)成率在64%，遠超往年的平均完(wan)成率。

隨之，房企們開始調(diao)(diao)整(zheng)年(nian)度銷售目(mu)(mu)標(biao)。比如，碧桂園就將今年(nian)的(de)銷售目(mu)(mu)標(biao)從原定(ding)的(de)1680億(yi)元(yuan)提(ti)高到2200億(yi)元(yuan)。旭輝控(kong)股也已(yi)上調(diao)(diao)了全年(nian)合(he)同銷售目(mu)(mu)標(biao)至438億(yi)元(yuan)(按此目(mu)(mu)標(biao)，其上半年(nian)業績(ji)完成率為63%)。

樓市銷售火爆，熱門城市的土地市場更熱。

中原(yuan)地產數據(ju)顯示：年(nian)內截止7月21日，全國主要(yao)50大城市土地成交額(e)合計高達11644億，同(tong)比上漲了(le)45.6%。

其中排(pai)名最高的杭州，土地成交金(jin)額高達963.13億，同比漲幅高達338.8%，另外南京、蘇(su)州等城市漲幅也均超(chao)過(guo)了100%。

從平均(jun)樓(lou)面價(jia)看，杭州同比上漲(zhang)(zhang)(zhang)189%、南(nan)京上漲(zhang)(zhang)(zhang)115%、蘇州上漲(zhang)(zhang)(zhang)196%，上海上漲(zhang)(zhang)(zhang)66%，合肥上漲(zhang)(zhang)(zhang)149%、深圳上漲(zhang)(zhang)(zhang)326%、廈門上漲(zhang)(zhang)(zhang)134%。

另外(wai)，上(shang)半年(nian)部分二線城市的(de)(de)土地出(chu)讓金已經接近或者超過(guo)了(le)2015年(nian)的(de)(de)水平，其中(zhong)：杭州已超出(chu)34%，合肥超了(le)21%，蘇州超過(guo)15.3%。

從平均(jun)溢價率看(kan)，蘇州、合肥等城(cheng)市平均(jun)溢價率超過100%。

下半年，拿了地王的小心了

先來看看大勢。

國家發改(gai)委新聞發言人(ren)趙辰昕就(jiu)表示，當前(qian)房地產(chan)市場調控的主基調仍然是(shi)去(qu)庫存(cun)(cun)。其中(zhong)，一二線城(cheng)市要(yao)防(fang)止(zhi)房價持續過快上漲；三四線城(cheng)市要(yao)根據當地市場情況化解房地產(chan)庫存(cun)(cun)。

顧云昌(chang)認為，目前調(diao)(diao)控(kong)強調(diao)(diao)一(yi)城一(yi)策，分城施(shi)策。貨(huo)幣(bi)供(gong)應(ying)(ying)量是全國性的(de)(de)，土地(di)供(gong)應(ying)(ying)量是地(di)方性的(de)(de)，所(suo)以不同的(de)(de)城市(shi)巧妙(miao)調(diao)(diao)整土地(di)供(gong)應(ying)(ying)，能有效調(diao)(diao)節樓(lou)市(shi)走勢。加之宏觀上貨(huo)幣(bi)政策的(de)(de)使用，就足以調(diao)(diao)控(kong)宏觀經濟和房地(di)產經濟，實(shi)現供(gong)給側的(de)(de)結構(gou)性調(diao)(diao)整。

因而從(cong)效果上講，目前(qian)的房地(di)產(chan)市場可能即將(jiang)進入短周期(qi)的回落(luo)階段。

他指出，中國(guo)房地(di)(di)產市(shi)場無論是銷售還是投資，均存在一個3年(40個月左右)的短周期。房地(di)(di)產市(shi)場在這一周期中，會(hui)出現從回暖反彈到見(jian)頂(ding)，再到降溫的全過(guo)程。

我們看到今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)樓市(shi)的熱銷(xiao)，可(ke)能讓全年(nian)(nian)房地產銷(xiao)售面積達(da)到歷史新(xin)高(gao)(超過(guo)2013年(nian)(nian)130551萬平方(fang)米的歷史峰值）。

“今年3-4月(yue)份(fen)銷(xiao)售(shou)、投(tou)資等(deng)數據沖頂，意味從去年一(yi)季度以來的上(shang)升周(zhou)期已經(jing)完成，此后一(yi)年半(ban)左右樓市將以降溫為主基調。”

顧云昌預(yu)測稱，2017年，房地產銷售或將(jiang)明顯(xian)放緩，甚至出(chu)現(xian)負增長。銷售回落(luo)主要因為前期需求透支，但樓市下(xia)行的(de)時(shi)期恰恰是購(gou)買(mai)力重新(xin)積(ji)蓄的(de)階段，此(ci)后(hou)又(you)會出(chu)現(xian)回漲的(de)情形。

因而總體看(kan)來，拿了“地(di)王(wang)”是有風(feng)險的，三(san)四(si)線(xian)城市(shi)庫(ku)存(cun)高企，拿了土地(di)賣不掉房；一線(xian)城市(shi)地(di)價(jia)過高；1.5線(xian)以及2線(xian)城市(shi)土地(di)價(jia)格被推(tui)漲，但后續支撐(cheng)力(li)存(cun)不確(que)定性。

但房企(qi)不拿(na)又(you)不行。顧云昌指出，如果不拿(na)地，開(kai)發商(shang)下一(yi)步將面臨無地開(kai)發的局(ju)面。所以開(kai)發商(shang)會(hui)很糾結，只能博弈未來的預期。

所以，開發(fa)商拿地的時間和(he)地點相當重要，這直接(jie)決定其(qi)利潤。

“而很多拿地王(wang)的開(kai)發商做樓盤其實很艱辛，市(shi)場一弱(ruo)就可(ke)能(neng)被套住，甚至導致被淘汰或(huo)兼并。”

＊文中觀點為(wei)作者(zhe)評論，和邦地產(chan)立場無涉(she)。