跨越700年(nian)，英(ying)國的房(fang)價(jia)走勢如何？Global Financial Data近期(qi)的一項研究表(biao)明，歷史上(shang)英(ying)國房(fang)價(jia)大幅(fu)跑(pao)贏通脹(zhang)(zhang)。在黑(hei)死病爆發(fa)期(qi)間（1340s），英(ying)國房(fang)價(jia)曾暴跌至歷史低位，而在二戰后，英(ying)國陷入了史上(shang)最糟糕(gao)的通脹(zhang)(zhang)，房(fang)價(jia)漲幅(fu)創紀錄(lu)之最。經通脹(zhang)(zhang)調(diao)整(zheng)后，從1940年(nian)至2016年(nian)，英(ying)國平均房(fang)價(jia)上(shang)漲了8倍。

因1290-1894年英國沒有房價數據(ju)，Global Financial Data用(yong)房租(zu)成本(ben)來代(dai)替房價數據(ju)，1895年之后的(de)數據(ju)則是由英國央(yang)行和全(quan)英房屋抵押貸款協會提供的(de)實際房價數據(ju)。

如圖(tu)所示，過(guo)去600年間，英國房(fang)價一(yi)直(zhi)穩(wen)步上漲。唯一(yi)一(yi)次房(fang)價急劇下(xia)跌，并且觸及低(di)位(wei)的(de)是(shi)在(zai)14世紀40年代。這是(shi)為什么呢？因為當時黑死病爆(bao)發，導致英國人口減少了1/3。人口少了，但房(fang)屋庫存(cun)仍(reng)未(wei)削減，房(fang)價和(he)房(fang)租暴跌，跌幅超(chao)過(guo)歷史上的(de)任何時期(qi)。

據上述(shu)的英(ying)(ying)國全國房(fang)價(jia)指數，2016年(nian)英(ying)(ying)國平均房(fang)價(jia)為(wei)20萬英(ying)(ying)鎊，1290年(nian)和(he)(he)1360年(nian)英(ying)(ying)國平均房(fang)價(jia)分(fen)別為(wei)50英(ying)(ying)鎊和(he)(he)16英(ying)(ying)鎊。根(gen)據Global Financial Data的分(fen)析，在16世紀末(mo)期和(he)(he)17世紀初(chu)期，通貨膨脹導(dao)(dao)致房(fang)價(jia)整體上漲，當時來自美洲的黃金(jin)和(he)(he)白銀涌向(xiang)歐洲和(he)(he)全球其他(ta)地(di)區，導(dao)(dao)致貨幣供給(gei)增加，價(jia)格攀(pan)升。

Global Financial Data表示，在黑死(si)病(bing)爆發之(zhi)前，英(ying)國(guo)人(ren)(ren)(ren)均工資約每(mei)年(nian)2英(ying)鎊，但(dan)在黑死(si)病(bing)之(zhi)后，14世紀70年(nian)代（1370s），英(ying)國(guo)工人(ren)(ren)(ren)每(mei)年(nian)平均掙(zheng)4英(ying)鎊。在13世紀90年(nian)代（1290s），英(ying)國(guo)人(ren)(ren)(ren)要工作(zuo)20年(nian)才能買下(xia)一棟房子，但(dan)在14世紀70年(nian)代（1370s），英(ying)國(guo)人(ren)(ren)(ren)只需(xu)工作(zuo)四(si)年(nian)就可以買房了。當前來(lai)(lai)看(kan)，英(ying)國(guo)人(ren)(ren)(ren)需(xu)要花費5年(nian)的工資來(lai)(lai)買房。

拿(na)破侖(lun)戰爭（1803-1815年）期間，英國迎來了又一輪通貨膨(peng)脹。不過，第(di)二次世界大戰之后(hou)，英國陷入了史上最糟糕的通脹，房(fang)價漲幅創紀錄之最。

然(ran)而，問題在(zai)于，整體來看，英(ying)國房價漲勢是否(fou)快于通脹？

Global Financial Data通(tong)過下圖(tu)(tu)顯(xian)示了(le)經通(tong)脹(zhang)調(diao)整(zheng)后的(de)英國房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)走(zou)勢(shi)圖(tu)(tu)。與上圖(tu)(tu)相比，該圖(tu)(tu)確實有所(suo)不同。同樣地，在(zai)黑(hei)死病(bing)爆發時期（1340s），仍然看得出來，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)是暴(bao)跌的(de)。不過隨后，經通(tong)脹(zhang)調(diao)整(zheng)后的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)走(zou)勢(shi)保持相對(dui)平穩。在(zai)1940年，英國平均房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)比600年前(qian)(qian)黑(hei)死病(bing)爆發前(qian)(qian)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)還要(yao)低(di)。然而，二戰之后，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)開始飆升，漲(zhang)幅比通(tong)脹(zhang)快多了(le)。按名義價(jia)(jia)格計算，英國平均房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)從1940年的(de)500英鎊(bang)攀升至2016年的(de)20萬英鎊(bang)。經通(tong)脹(zhang)調(diao)整(zheng)后，當前(qian)(qian)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)較(jiao)76年前(qian)(qian)上漲(zhang)了(le)8倍(bei)。

Global Financial Data認為，盡管房價(jia)沒有(you)股價(jia)上漲(zhang)得那么快(kuai)，但在(zai)過去75年房子(zi)仍是一項很好(hao)的投資(zi)，未(wei)來數年可(ke)能(neng)還是如此(ci)。世(shi)界其他(ta)地區的房地產市場似乎與英國(guo)(guo)相似，限制房屋供應的增加(jia)已經導(dao)致(zhi)英國(guo)(guo)房子(zi)稀缺，從而推高房價(jia)，但這樣(yang)的狀況(kuang)似乎在(zai)未(wei)來短期內難(nan)以改變。

除非有一(yi)波(bo)僵尸帶來的新瘟疫襲擊英國，否則未(wei)來數年房價仍將有可能(neng)繼續(xu)跑贏通脹，Global Financial Data嘲諷道。