每經編輯(ji)｜黃(huang)博(bo)文(wen)    

每經記(ji)者(zhe) 黃博文 每經編(bian)輯 隋丕(pi)寧

在地產新政的嚴厲調控下，剛過去的春節，北上廣深(shen)一(yi)線城市成交低迷，經受“辣招”考驗的香港樓(lou)市卻一枝(zhi)獨秀，春節成交創出新高。

如果按照農(nong)歷新年(nian)假期(qi)(初一至初四)期間(jian)數據統計，香港樓市(shi)一手市(shi)場有(you)大(da)約20宗成(cheng)交，這(zhe)是繼2013年之(zhi)后近4年同期最(zui)高。其中，中國海(hai)外(wai)“啟德1號”2期錄大手(shou)買家以(yi)1.6億元購入四戶，嘉里建設的屯門(men)“滿名山”、何文田皓畋及新世界的荃灣“柏傲灣(wan)”也有成交。

春節成交逆(ni)勢走高

剛過去的(de)春節，一線城市(shi)在強勢調(diao)控之(zhi)下(xia)成交低迷(mi)。據上海中(zhong)原地產數據顯示，在剛過去的(de)大(da)年三十(shi)至正月初六，上海新建商品住(zhu)宅成交949平方米，成(cheng)交量僅為8套，比去年春節期間減少71.1%，創(chuang)下了自2011年以來春(chun)節成(cheng)交最低紀(ji)錄。

深圳市規劃國土(tu)委(wei)2月3日公布(bu)的樓市成交數(shu)據也顯示，2017年(nian)1月，深圳市(shi)一手住宅累計成交1652套，環(huan)比下降23.6%；房價繼續回落(luo)，成交均價54931元/平方米，環(huan)比(bi)下(xia)降0.03%。

與內(nei)地一(yi)線城市不(bu)同，經歷樓(lou)市“加(jia)辣”的(de)香港(gang)樓市卻在春節走出一波不俗的(de)行情。根據美(mei)聯物(wu)業房地產數據及研究中(zhong)心綜合土(tu)地注冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，香港(gang)1月前26天一手(shou)私(si)樓(lou)注冊(ce)量錄638宗，超越去年12月(yue)(yue)全月(yue)(yue)456宗，并(bing)已高出約4成，連(lian)跌3個月后(hou)回升。

以(yi)農歷新年假期(qi)(初(chu)一至(zhi)初(chu)四)期間數(shu)據統計，香港樓市一手市場有大約20宗成交，這(zhe)是(shi)繼2013年之后同期成(cheng)交近4年(nian)最(zui)高。其中，中國海外“啟德1號”2期錄大(da)手買(mai)家以1.6億元購入四戶，嘉里建設的屯門“滿名山”、何(he)文田皓(hao)畋及新世(shi)界的荃灣“柏傲灣”均(jun)有成交。

中原地產(chan)研究部高(gao)級聯席董事黃良升(sheng)對(dui)記者表示(shi)，春節期(qi)間的(de)香港樓市(shi)走(zou)出不(bu)錯的(de)行情，比預期(qi)要好，節日過后延續年期(qi)的(de)良好走(zou)勢，數個新盤(pan)已經開賣。

不(bu)過香(xiang)港特區(qu)政府于去年11月推出新(xin)的樓市印(yin)花稅(shui)措施對(dui)壓(ya)低成交(jiao)量有顯著影響。2月(yue)6日，香港(gang)金融管(guan)理(li)局(ju)總裁(cai)陳德霖在香港(gang)特區“立(li)法會”財(cai)經事務委員會會議上表示(shi)，去年12月(yue)香港樓市成交(jiao)量(liang)跌幅顯(xian)著，一(yi)手(shou)樓按月(yue)跌八成，二手(shou)跌三(san)至四成，跌勢到(dao)今年1月仍(reng)然持續。

辣招出(chu)臺直(zhi)接(jie)遲滯了房產(chan)交(jiao)易頻率，二手房市(shi)場應(ying)聲下滑。根據地產(chan)代(dai)理(li)統(tong)計顯示，農歷新年長(chang)假(jia)期，香港(gang)二手樓市(shi)交(jiao)投全線下跌，各大代(dai)理(li)在(zai)十大屋苑統(tong)計到的周(zhou)末成(cheng)交(jiao)宗數(shu)，全部跌至低單位數(shu)，介乎1至3宗，其中香港置業更錄(lu)得零成交。

地產(chan)代理普遍認為，新樓盤成交(jiao)暢旺，繼續使得二(er)手成交(jiao)受壓，預期短期焦點仍然集(ji)中一手市場，而受新壓抑(yi)樓市措施及加息(xi)預期影響，二(er)手交(jiao)投料將維(wei)持(chi)低位。

美元加息并非“稻草”

一直以(yi)來，美元步入加息周期(qi)被認為是對(dui)香港樓市的利空，特別是在(zai)疊加新的印花稅政策后招致外(wai)界看空，但(dan)現實可(ke)能(neng)并非如此(ci)。

黃良(liang)升解釋(shi)稱，美聯儲加息對(dui)香港樓(lou)市(shi)按揭(jie)貸款利率(lv)的影響也有(you)限(xian)。香港樓(lou)市(shi)的按揭(jie)利率(lv)較低(di)，近期(qi)市(shi)場上按揭(jie)利率(lv)已低(di)至H+1.4%水平(ping)（即香(xiang)港銀行間同業拆息(xi)Hibor加1.4%，約合(he)1.7%），就算美(mei)聯儲一年加息四次(ci)，在(zai)美(mei)國聯邦基準利率的(de)基礎上上調1個(ge)基點(dian)為1.25%~1.5%，香港銀(yin)行(xing)貸款按揭利率(lv)也只有H+2.4%。從超低息加到低息，對香港本(ben)地(di)居民影(ying)響(xiang)不(bu)會太大。

黃良升(sheng)向記(ji)者表示，美聯(lian)儲加息反(fan)而有(you)(you)利于(yu)(yu)香(xiang)(xiang)港(gang)樓市。從香(xiang)(xiang)港(gang)本地居民角度講，美聯(lian)儲加息意味著美國經濟轉好(hao)，有(you)(you)利于(yu)(yu)香(xiang)(xiang)港(gang)出口，從而增加香(xiang)(xiang)港(gang)本地居民的收入。

陳德霖預計今年美國加息(xi)2-3次(ci)，加息速度雖不太快，但(dan)會令香(xiang)港(gang)銀(yin)根抽緊及資金流出(chu)，但(dan)他認為(wei)香(xiang)港(gang)貨幣基礎(chu)較(jiao)大，銀(yin)行體系有(you)足夠能(neng)力應付。

至于(yu)資金外流(liu)(liu)對(dui)香港的(de)影響，他表(biao)示，由于(yu)美(mei)國(guo)未有相關(guan)政策細節，暫難(nan)估計(ji)，但相信回(hui)流(liu)(liu)美(mei)國(guo)的(de)資金，部分會透(tou)過(guo)金融體系(xi)回(hui)流(liu)(liu)金融市場，有信心很多(duo)資金會回(hui)流(liu)(liu)香港。

在(zai)不少資(zi)(zi)產配置者眼中，投資(zi)(zi)香(xiang)港(gang)樓(lou)市的優勢(shi)在(zai)于，香(xiang)港(gang)是一(yi)個金融(rong)城市，每年都吸引很多(duo)年輕人來香(xiang)港(gang)工作定(ding)居，靠收租的話也能獲得比較高的收益。作為長期性的投資(zi)(zi)來說，投資(zi)(zi)香(xiang)港(gang)樓(lou)市的收益率超2%，相較目前的(de)存款(kuan)利率(lv)來說也是比(bi)較高的(de)。

此外，內地(di)房地(di)產(chan)開發(fa)商逐漸(jian)加大對港元資產(chan)的配置。去(qu)年年末，海航(hang)48天(tian)內(nei)兩度出手，耗資逾142億(yi)港(gang)(gang)元(yuan)奪得香港(gang)(gang)啟德地(di)塊。香港(gang)(gang)地(di)政(zheng)總署的數據顯(xian)示，2015年(nian)內地房(fang)企在香港(gang)所購地價的(de)總(zong)和首次超過香港(gang)本地房(fang)企，占全年(nian)香港(gang)土地出讓金總(zong)額的(de)55%。在香港頻繁出手(shou)拿地的主(zhu)要是央企和上市公司。

對于(yu)香港(gang)后市，香港(gang)的幾大開發商均發聲表示無需擔(dan)憂。恒隆地(di)產主席陳啟宗在1月14日出(chu)席活動(dong)時表示，對香港(gang)樓市而(er)言，樓市上漲或下跌15%至20%都(dou)不是什么大事。

長和系主席(xi)李嘉誠此(ci)前在集團的周年晚宴上也(ye)曾表示，香港的樓價(jia)上升或下(xia)跌10%都(dou)是平常(chang)事(shi)。房價取決于(yu)愿意買房者的數(shu)(shu)量(liang)和建房數(shu)(shu)量(liang)，有需(xu)求(qiu)樓市自(zi)然上(shang)升，經濟轉差需(xu)求(qiu)減少(shao)，樓價自(zi)然會(hui)降低。