從輸血(xue)模式轉(zhuan)變(bian)為造血(xue)模式，保(bao)利物業希望借助資本力量走(zou)出母公司(si)保(bao)利地產的“光環”，再造一個保(bao)利。

2月28日，保利(li)(li)房地產（集團(tuan)）股(gu)份有限公(gong)司(si)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱“保利(li)(li)地產”）宣布，全資子(zi)公(gong)司(si)保利(li)(li)物業(ye)發展股(gu)份有限公(gong)司(si)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱“保利(li)(li)物業(ye)”）在全國中(zhong)小企(qi)業(ye)股(gu)份轉讓系統（新三板(ban)）掛牌申(shen)請(qing)獲得受理(li)。

時代周報記者獲(huo)悉，成立于(yu)1996年(nian)的保(bao)利物業(ye)目前承(cheng)接的物業(ye)管(guan)理項(xiang)目400余個，管(guan)理面(mian)積(ji)超過1億平方(fang)米。公告顯示，保(bao)利物業(ye)2015年(nian)度、2016年(nian)度營業(ye)收入分別為19.36億元、25.48億元；凈利潤分別為8563.48萬元、1.42億元。

接下來(lai)，仍有(you)不少難題橫(heng)亙在(zai)這家擁(yong)有(you)央企背景的(de)公司(si)面(mian)前(qian)。對外，要考慮如何面(mian)對市場上包括彩生活、中海(hai)物業(ye)等(deng)在(zai)內的(de)強勁(jing)對手(shou)，繼而擴大(da)規(gui)模(mo)，形成核(he)心競爭力；對內，保(bao)利(li)物業(ye)對保(bao)利(li)地產的(de)依賴性依然過大(da)，其又將如何培育新的(de)盈利(li)增(zeng)長點，拓寬營收渠道(dao)？

保利物(wu)業拒絕向時代周報記者提出的相關問題予以置(zhi)評，僅表示：“由于股改(gai)工作的整體安排(pai)，目前(qian)還(huan)不接受媒體對上市事宜的采訪。”

改善不均衡

與其他物管公(gong)司無異，保(bao)利(li)物業主要依托保(bao)利(li)地產發展，對外市場拓(tuo)展比例很(hen)小。

時(shi)代周報記者查閱保(bao)利(li)物業發(fa)展股份有限公司(si)公開轉讓說明書（以下(xia)簡稱“說明書”）發(fa)現，截至 2016年12月31日，該公司(si)在管理(li)和服務的(de)項目合計381個(ge)，在管面(mian)積達 8870.96萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米。其中(zhong)由保(bao)利(li)地產(chan)開發(fa)的(de)物業的(de)管理(li)面(mian)積為8160.98 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米，占總體管理(li)面(mian)積的(de)92%。

這是一(yi)把“雙刃劍”。一(yi)個無法忽視的現(xian)實問題(ti)是，如果未來保利地產的房(fang)地產開(kai)發業(ye)務發展放緩或選(xuan)聘其他物業(ye)服務企業(ye)管理(li)新(xin)開(kai)發的物業(ye)，可能會影響保利物業(ye)管理(li)面積的擴張和收入規模的提升(sheng)。

在(zai)規模(mo)擴張上，保(bao)利物(wu)業也的確需(xu)要快馬加鞭(bian)。數據顯(xian)示(shi)，截至2016年(nian)(nian)6月30日，競(jing)爭(zheng)對手彩生活已簽(qian)約管(guan)理面積達3.6億平方(fang)米，簽(qian)約管(guan)理項(xiang)目(mu)2236個。而萬(wan)科在(zai) 2016 年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)實現物(wu)業服務收入17.65 億元，截至2015年(nian)(nian)底，萬(wan)科物(wu)業提(ti)供(gong)服務的合同(tong)項(xiang)目(mu)980個，服務合同(tong)約定的建筑面積達2.14億平方(fang)米。截至2015年(nian)(nian)12月31日，綠城服務在(zai)管(guan)合同(tong)建筑面積約8280萬(wan)平方(fang)米。

上述企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)得以迅速(su)規(gui)模化(hua)發展的(de)原因是，由于物(wu)(wu)管行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)集(ji)中(zhong)度低，給企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)通(tong)過(guo)全資(zi)或入股(gu)(gu)操盤(pan)的(de)方式兼并收購(gou)，拓展管理規(gui)模提供了天(tian)然土壤(rang)。根據(ju)中(zhong)國(guo)指數研究院的(de)數據(ju)，百強物(wu)(wu)管2015 年(nian)合(he)計收購(gou)200余家物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)商(shang)，收購(gou)管理面積合(he)計 3.85 億平方米，其(qi)中(zhong)彩生(sheng)活(huo)以3億元(yuan)并購(gou)開元(yuan)國(guo)際100%股(gu)(gu)權，并購(gou)面積逾3000 萬平方米。中(zhong)海物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)以5000萬元(yuan)收購(gou)中(zhong)海宏洋物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)100%股(gu)(gu)權。萬科物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)除凈資(zi)產入股(gu)(gu)卓(zhuo)(zhuo)弘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和北京佰(bai)嘉物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)外，還通(tong)過(guo)收購(gou)東莞(guan)卓(zhuo)(zhuo)圣物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)擴(kuo)張物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)布局。

為此，保(bao)利(li)(li)物業希望通(tong)過(guo)全委、顧問和并購的(de)方式(shi)拓展(zhan)(zhan)非保(bao)利(li)(li)地產開發的(de)物業項目，同時利(li)(li)用(yong)保(bao)利(li)(li)芯智(zhi)慧(hui)云平臺，開發創新(xin)服(fu)務產品，進一步提升(sheng)了(le)市場拓展(zhan)(zhan)能力和企業盈利(li)(li)能力。

2016年，保利物(wu)業同步啟動市(shi)場外拓戰略，并先后(hou)成為普天新能源、同元集團、中國人壽陜西(xi)公(gong)司、山東滕投集團、匯源建設集團等企業的物(wu)業服(fu)務商。

來(lai)自(zi)保利(li)物業(ye)的(de)(de)(de)數據顯示，公司已設(she)有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在擴大項目的(de)(de)(de)數量(liang)及(ji)規(gui)模，鑒于(yu)此(ci)，公司或會面(mian)臨(lin)項目人員多元化及(ji)本土化的(de)(de)(de)需求，導致管(guan)理效率的(de)(de)(de)降低及(ji)營運風險的(de)(de)(de)增加。”

不(bu)過(guo)，由于保(bao)利地(di)產多以(yi)住(zhu)(zhu)宅開發(fa)為主，也使(shi)得保(bao)利物業(ye)管理的(de)住(zhu)(zhu)宅物業(ye)比重偏大。2015、2016 年度(du)保(bao)利物業(ye)的(de)住(zhu)(zhu)宅物業(ye)收(shou)入占比分(fen)別為 89.43%和 87.44%，業(ye)態分(fen)布(bu)并(bing)不(bu)均衡。

對此，保利(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)計劃(hua)重(zhong)點向非住宅物(wu)(wu)業(ye)(ye)傾(qing)斜，拓展學校、工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)、旅游物(wu)(wu)業(ye)(ye)等非住宅物(wu)(wu)業(ye)(ye)。時(shi)代周報記(ji)者從保利(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)官網了解(jie)到，目前保利(li)(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理的(de)(de)學校物(wu)(wu)業(ye)(ye)包(bao)括位于西安(an)的(de)(de)經(jing)開第(di)五(wu)小學以及南昌的(de)(de)華東交通大(da)學理工(gong)學院(yuan)。工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)包(bao)括位于重(zhong)慶的(de)(de)美(mei)的(de)(de)家用空調(diao)事業(ye)(ye)部(bu)重(zhong)慶工(gong)廠與南昌的(de)(de)芒(mang)果電商產業(ye)(ye)園。

同樣不均(jun)衡的(de)還有營(ying)收(shou)(shou)(shou)構成。時代周報記者(zhe)獲悉，目前保利物(wu)業收(shou)(shou)(shou)入(ru)來源主(zhu)要來自物(wu)業管(guan)理服務(wu)。2015年(nian)(nian)(nian)，其物(wu)業管(guan)理收(shou)(shou)(shou)入(ru)17.5億元(yuan)，占總收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)90.42%，社區(qu)增值(zhi)(zhi)服務(wu)收(shou)(shou)(shou)入(ru)1.85億元(yuan)，占比9.58%。2016年(nian)(nian)(nian)，兩者(zhe)間的(de)差距進(jin)一步(bu)被(bei)拉大(da)。2016年(nian)(nian)(nian)，其物(wu)業管(guan)理收(shou)(shou)(shou)入(ru)為23.34億元(yuan)，占比91.61%，社區(qu)增值(zhi)(zhi)收(shou)(shou)(shou)入(ru)僅(jin)為2.13億元(yuan)，占比8.39%。

根(gen)據中國物(wu)業管(guan)(guan)理協(xie)會公布(bu)的數據，從收入結構來(lai)看，2015 年物(wu)業管(guan)(guan)理服務占營業收入為(wei)83.27%，多(duo)種經營收入比例為(wei) 16.73%。

這意味著，2016年保利物(wu)(wu)業在優化(hua)營收(shou)構(gou)成(cheng)上(shang)并未收(shou)到(dao)應有成(cheng)效(xiao)，其收(shou)入(ru)來(lai)源(yuan)仍(reng)十(shi)分(fen)單一。保利物(wu)(wu)業表示，公司將加大物(wu)(wu)業延伸(shen)服(fu)務(wu)、創新服(fu)務(wu)等非物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)市(shi)場開發力(li)度，提升非物(wu)(wu)業費營收(shou)構(gou)成(cheng)。

內部的同業競爭挑戰

目(mu)前，國(guo)內絕(jue)大多(duo)數物業(ye)(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)(ye)是(shi)所屬(shu)房地產開發公司(si)的下屬(shu)企業(ye)(ye)，這種股權或者從(cong)屬(shu)關系(xi)為多(duo)數物業(ye)(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)(ye)獲(huo)得物業(ye)(ye)管理項目(mu)提(ti)供了便利的途徑(jing)，因此，物業(ye)(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)(ye)的規模絕(jue)大多(duo)數與其房地產母(mu)公司(si)的規模高(gao)度(du)相關。

不過(guo)，與彩生(sheng)活、中奧到家、綠(lv)城服務所依附(fu)的(de)母公司不同，保利集(ji)團（保利地產控股方）控制下(xia)的(de)其他關聯(lian)方中，實際從(cong)事(shi)物業(ye)(ye)(ye)管理業(ye)(ye)(ye)務的(de)公司并不在(zai)少數。同業(ye)(ye)(ye)競爭(zheng)，無疑是擺(bai)在(zai)保利物業(ye)(ye)(ye)全國業(ye)(ye)(ye)務擴張戰略中的(de)一個待解難題(ti)。

這(zhe)樣的微妙關系同(tong)樣出現(xian)在(zai)保(bao)(bao)利(li)(li)(li)地產與保(bao)(bao)利(li)(li)(li)置業(ye)(ye)身上。出身“嫡系”的保(bao)(bao)利(li)(li)(li)置業(ye)(ye)，在(zai)發展(zhan)中頗受保(bao)(bao)利(li)(li)(li)集團扶持(chi)。而(er)保(bao)(bao)利(li)(li)(li)地產和保(bao)(bao)利(li)(li)(li)置業(ye)(ye)在(zai)業(ye)(ye)務拓展(zhan)區(qu)域有著(zhu)諸多重(zhong)合(he)，且共用“保(bao)(bao)利(li)(li)(li)”地產品牌，因(yin)此(ci)同(tong)業(ye)(ye)競(jing)爭的隱(yin)患(huan)也由此(ci)埋下。

2007年(nian)，時任(ren)保(bao)(bao)(bao)利(li)地產董事長的李彬海曾(ceng)公開表示(shi)，保(bao)(bao)(bao)利(li)地產所進入(ru)的區(qu)域(yu)，保(bao)(bao)(bao)利(li)置業(ye)須讓(rang)路。事實證明，保(bao)(bao)(bao)利(li)置業(ye)不(bu)但(dan)沒有讓(rang)路，反而以同樣的模式進行擴張(zhang)。為此，保(bao)(bao)(bao)利(li)集團曾(ceng)出面調(diao)解(jie)，雙方于2012年(nian)左右內部簽署(shu)了同業(ye)競爭協議，分(fen)區(qu)域(yu)而治。

如今，保利(li)集團也希望通過(guo)簽署同業(ye)競爭協議，讓保利(li)物(wu)業(ye)與其他物(wu)業(ye)公司“劃江而治”。

據時代周報記(ji)者了解(jie)，除保(bao)(bao)利(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)外(wai)，保(bao)(bao)利(li)(li)集團控制下實際從事物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)的公(gong)(gong)司包括深圳市(shi)保(bao)(bao)利(li)(li)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)經營管(guan)理(li)有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“深圳保(bao)(bao)利(li)(li)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)” ）、上海(hai)保(bao)(bao)利(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)酒店(dian)管(guan)理(li)集團有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“上海(hai)保(bao)(bao)利(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)”）、遵義久聯(lian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“遵義久聯(lian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)”）、南昌(chang)保(bao)(bao)利(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“南昌(chang)保(bao)(bao)利(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)”）、廣州市(shi)保(bao)(bao)利(li)(li)世貿(mao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“保(bao)(bao)利(li)(li)世貿(mao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)”）、哈爾(er)濱保(bao)(bao)利(li)(li)科技大廈有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“哈爾(er)濱保(bao)(bao)利(li)(li)”）、湖北保(bao)(bao)利(li)(li)大酒店(dian)有(you)(you)(you)限(xian)(xian)公(gong)(gong)司（以(yi)下簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“湖北保(bao)(bao)利(li)(li)大酒店(dian)”）。

在(zai)上(shang)述公司(si)中(zhong)，深圳保(bao)(bao)利(li)商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)、上(shang)海保(bao)(bao)利(li)物(wu)業(ye)、湖(hu)北保(bao)(bao)利(li)大(da)酒店系保(bao)(bao)利(li)置業(ye)控(kong)制的(de)公司(si)，遵(zun)義久(jiu)聯物(wu)業(ye)系貴州久(jiu)聯集團(tuan)房地產開(kai)發有限責任公司(si)控(kong)制的(de)公司(si)，為(wei) 2014 年(nian)保(bao)(bao)利(li)集團(tuan)收購(gou)久(jiu)聯集團(tuan)時(shi)所(suo)產生的(de)關聯方。哈爾濱保(bao)(bao)利(li)系保(bao)(bao)利(li)南方集團(tuan)控(kong)制的(de)公司(si)。 而保(bao)(bao)利(li)世(shi)貿物(wu)業(ye)、南昌保(bao)(bao)利(li)物(wu)業(ye)則(ze)為(wei)保(bao)(bao)利(li)地產控(kong)制的(de)公司(si)。

為避免同業競爭(zheng)(zheng)問題，保(bao)利(li)集團承諾(nuo)稱，遵義久聯物業、哈(ha)爾濱保(bao)利(li)僅服務于現有(you)簽約項目，目前及未來均不會(hui)進行擴(kuo)張經營；深圳市保(bao)利(li)、上海保(bao)利(li)物業、湖北保(bao)利(li)大(da)酒店未來不會(hui)直接或間接從事、參與或進行與保(bao)利(li)物業及其控(kong)股子公司的(de)業務存在競爭(zheng)(zheng)或可能構成競爭(zheng)(zheng)的(de)業務及活動。

保(bao)利(li)地產也承諾，保(bao)利(li)世貿物(wu)(wu)業(ye)(ye)及南(nan)昌保(bao)利(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)僅對(dui)目前簽約的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)進行物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務和管理，目前及未來均不(bu)會(hui)對(dui)外進行擴張(zhang)經(jing)營。若上述公司(si)將(jiang)來有任何機會(hui)可從事、或(huo)入股(gu)任何可能會(hui)與(yu)保(bao)利(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)及其控(kong)股(gu)子公司(si)的(de)生產經(jing)營相類似(si)的(de)業(ye)(ye)務，本公司(si)會(hui)將(jiang)上述機會(hui)讓予保(bao)利(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)或(huo)其控(kong)股(gu)子公司(si)。

不過，一紙協議能(neng)否得(de)到上述公司(si)嚴格執行(xing)仍有(you)待觀察。此前(qian)保(bao)利(li)(li)(li)(li)地(di)產(chan)與保(bao)利(li)(li)(li)(li)置(zhi)業雖然簽署同業競(jing)爭協議，規定保(bao)利(li)(li)(li)(li)地(di)產(chan)不得(de)進入深(shen)圳、蘇州、海(hai)南(nan)(nan)等市場(chang)，保(bao)利(li)(li)(li)(li)置(zhi)業需撤出北京(jing)等市場(chang)。但保(bao)利(li)(li)(li)(li)置(zhi)業2016年半年報顯示，公司(si)擁有(you)北京(jing)保(bao)利(li)(li)(li)(li)大(da)廈75%權益，建筑(zhu)面積達(da)9.5萬平方米(mi)。保(bao)利(li)(li)(li)(li)地(di)產(chan)2016年半年報則(ze)顯示，公司(si)在海(hai)南(nan)(nan)三亞擁有(you)三個項目，海(hai)口擁有(you)兩個項目。2016年12月14日，保(bao)利(li)(li)(li)(li)地(di)產(chan)競(jing)得(de)深(shen)圳大(da)鵬中(zhong)心區(qu)G16506-0144地(di)塊(kuai)。

接下來，如(ru)何(he)駕馭與(yu)兄弟物業(ye)公司之間的“同業(ye)競爭”微(wei)妙關系，亦是對(dui)管(guan)理層的一大考驗。

做大養老產業

物業是個筐(kuang)，很(hen)多東(dong)西都(dou)可以往里面裝。

“很(hen)多開(kai)發商都在(zai)建立自己全新的(de)(de)物管平臺。借助(zhu)于(yu)物管平臺，目前可(ke)以(yi)想到的(de)(de)有推(tui)介(jie)養(yang)老(lao)地(di)產、社區金融等產品。如果平臺搭得更(geng)大，利用(yong)大數據還(huan)可(ke)以(yi)做更(geng)多的(de)(de)事情。”克而(er)瑞分析師尹鵬(peng)表示。

而(er)這恰恰是保利物業正(zheng)(zheng)在(zai)籌(chou)劃的(de)一大動作(zuo)。保利地產總經理(li)劉平曾發表講話(hua)指出，社區消費(fei)、社區金融(rong)的(de)真正(zheng)(zheng)載體，房(fang)地產生態鏈(lian)的(de)綜合(he)運營和投資平臺是物業。

其(qi)中，社區養老被看做這條(tiao)生(sheng)態鏈(lian)上的重(zhong)要一環。保(bao)利物(wu)業(ye)董事長胡在新曾指出，“社區”將會成為未來“中國式養老”最(zui)重(zhong)要的場景。“社區居家養老服務是物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)產業(ye)鏈(lian)的天(tian)然延伸，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)來做社區居家養老服務，資(zi)源(yuan)整合度高(gao)、可進入性強(qiang)、成本更低、客戶信(xin)任優勢(shi)更為突出。”

據(ju)時代周(zhou)報(bao)記者了解，保利(li)物(wu)業為此還專門(men)成(cheng)立社區(qu)養(yang)老(lao)事業部，負責指導全(quan)國和(he)院健康生(sheng)活(huo)館的(de)(de)建設運營及養(yang)老(lao)服務產(chan)品的(de)(de)設計和(he)開發。不過，和(he)物(wu)管一樣，由于(yu)國內(nei)還沒(mei)有找到(dao)很好的(de)(de)盈(ying)利(li)模(mo)式，養(yang)老(lao)產(chan)業也被保利(li)物(wu)業定(ding)義為微利(li)甚至(zhi)虧(kui)損行業。

其盈(ying)(ying)利路徑是：用3-5年的(de)時間進入(ru)穩健(jian)運營階(jie)段，實現(xian)營虧平衡，用8-10年的(de)時間達到發達國家的(de)盈(ying)(ying)利水平，打通(tong)金融(rong)通(tong)道、實現(xian)REITs上市。

“盈利模(mo)式(shi)的不(bu)成熟(shu)，養(yang)老(lao)項目用(yong)地、融資(zi)渠(qu)道、配(pei)套政策等(deng)解(jie)決方案的缺失，已成為房企發(fa)展養(yang)老(lao)地產的最大掣肘。”同策機構(gou)研(yan)究總監張宏(hong)偉曾對時代周報(bao)記者表示。

萬科總裁郁(yu)亮也表達過類似觀點：“養老地(di)產正處于看上(shang)去(qu)很(hen)美，執(zhi)行卻很(hen)難的(de)階段，國內還沒(mei)有(you)找到很(hen)好的(de)盈(ying)利模式。我們鼓勵地(di)方積(ji)極嘗試，但這需(xu)要很(hen)長(chang)的(de)路要走。”