毫不夸張，當下是史上樓市最嚴調(diao)控期。

近來幾乎每天都傳(chuan)出有(you)地(di)方限(xian)(xian)(xian)購(gou)，而且限(xian)(xian)(xian)購(gou)的(de)政策更是(shi)“五花八門”：限(xian)(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)(xian)購(gou)、認房認貸又認離(li)……甚至開始限(xian)(xian)(xian)賣。

買了房，需要在(zai)(zai)取得不(bu)動產權(quan)證(zheng)滿(man)2~3年后才能出讓，這在(zai)(zai)中國(guo)房地產歷史(shi)上可以(yi)說絕(jue)無僅有。目前，成都、廈門、福州、廣州、珠海(hai)等14個城(cheng)市(shi)已經率先出臺限賣(mai)政策。

首批14城“限賣”

4月13日，成都發(fa)布房地產(chan)調(diao)控(kong)新政，明確在市內住(zhu)房限(xian)購區域內新購買的住(zhu)房須取(qu)得不(bu)動產(chan)權(quan)證滿3年后方可(ke)轉(zhuan)讓(rang)。

據(ju)證券(quan)時報記者統(tong)計，今年3月(yue)以來，全國(guo)已有(you)14個城(cheng)市發布住房“限賣”政策，嚴厲打(da)擊(ji)短期炒房客。

據證券時(shi)報梳(shu)理14城(cheng)相關(guan)政策發現：杭州“限(xian)賣”的(de)對(dui)象(xiang)明(ming)確僅為企業；保定白溝(gou)新(xin)城(cheng)、啟東等城(cheng)市“限(xian)賣”政策限(xian)制的(de)是(shi)(shi)非本地戶(hu)籍(ji)居民（家(jia)庭）；常州、揚州、廈門、長樂、青島、廣州、珠(zhu)海、惠州、東莞(guan)等城(cheng)則(ze)面向的(de)是(shi)(shi)全(quan)部(bu)住房(fang)交(jiao)易對(dui)象(xiang)；福州、成都則(ze)對(dui)交(jiao)易住房(fang)所在(zai)區域進行了限(xian)制。在(zai)“限(xian)賣”年限(xian)上，保定白溝(gou)新(xin)城(cheng)定為“五(wu)年”，時(shi)間最長。

“限賣”背后，是樓市當前出(chu)現(xian)的由(you)投(tou)資需(xu)求引發的快速(su)升(sheng)溫，以(yi)及由(you)此帶(dai)來的供(gong)需(xu)失衡的現(xian)狀。

中原地產(chan)首席(xi)分析師(shi)張(zhang)大(da)偉認為(wei)，“限(xian)(xian)賣(mai)(mai)”正成(cheng)(cheng)為(wei)當前各地樓(lou)市調控的(de)新(xin)(xin)思路，也成(cheng)(cheng)為(wei)這輪從(cong)3月(yue)開始的(de)全國多(duo)(duo)城市調控新(xin)(xin)的(de)特點。預計(ji)未來還有更(geng)多(duo)(duo)的(de)城市將(jiang)執行落地這一(yi)新(xin)(xin)調控措(cuo)施。執行“限(xian)(xian)賣(mai)(mai)”的(de)是部(bu)分熱點城市，一(yi)定年(nian)限(xian)(xian)的(de)限(xian)(xian)制轉讓，可以有效地降低投機行為(wei)。樓(lou)市調控在繼續，但(dan)今(jin)年(nian)調控多(duo)(duo)了(le)很多(duo)(duo)創(chuang)新(xin)(xin)名(ming)詞、創(chuang)新(xin)(xin)措(cuo)施，很多(duo)(duo)政策都顛覆了(le)過去的(de)游戲規則(ze)。

樓市調控三點新特征

自(zi)2016年9月30日以來，全國已經有超(chao)過(guo)45個(ge)城市出(chu)臺(tai)了各種房地產調控政策，累(lei)計140余(yu)次。

張大偉認為，當(dang)下樓市調控的主要特(te)征(zheng)有以下三(san)點(dian)：

一(yi)是大城市(shi)圈全(quan)面封堵，比如北京(jing)及雄安新區周圍全(quan)面限購(gou)。過去限購(gou)以一(yi)二線(xian)城市(shi)為(wei)主(zhu)，當(dang)下(xia)有很(hen)多三(san)四線(xian)城市(shi)也加入限購(gou)范疇。在過去一(yi)年多，全(quan)國包(bao)括京(jing)津(jin)冀、長三(san)角、珠(zhu)三(san)角及周圍區域，因為(wei)價格絕對值較低，各種(zhong)利(li)好因素(su)集(ji)中，導致投(tou)資需求旺盛，在過去一(yi)年多房價上漲了一(yi)倍多。因此這些地方也開始限購(gou)。

二(er)是(shi)歷史首(shou)次開始(shi)系(xi)列城市(shi)限(xian)(xian)制(zhi)持有(you)年限(xian)(xian)，“T+N年”限(xian)(xian)制(zhi)持有(you)年限(xian)(xian)。包括廈門(men)、福(fu)州、廣州、珠(zhu)海(hai)等十多(duo)個城市(shi)均(jun)出臺了新購房必(bi)須持有(you)一定年限(xian)(xian)后才可以轉讓的政策(ce)。這些政策(ce)將嚴厲打擊短期游資炒作行為。

三是(shi)一(yi)、二(er)線城市(shi)(shi)基本(ben)全面恢復了認房(fang)又認貸的(de)信(xin)貸政(zheng)策。從政(zheng)策預期(qi)(qi)看，本(ben)輪房(fang)價調(diao)控(kong)(kong)(kong)全面再升級(ji)，遇漲即(ji)調(diao)。而且與往年調(diao)控(kong)(kong)(kong)不一(yi)樣的(de)是(shi)，本(ben)輪以北京為(wei)代表的(de)城市(shi)(shi)調(diao)控(kong)(kong)(kong)力度刷新了歷史紀錄，多輪調(diao)控(kong)(kong)(kong)政(zheng)策輪番出臺可以說全方位(wei)封堵了任何(he)炒(chao)房(fang)的(de)可能性。從后期(qi)(qi)市(shi)(shi)場發展(zhan)看，預計還有更多的(de)城市(shi)(shi)會加入調(diao)控(kong)(kong)(kong)行列。

房價走向何去何從

新一輪調(diao)控后，房(fang)價(jia)走向會(hui)是怎樣的呢？

經濟(ji)學家郭士英認(ren)為，如果說“限(xian)購(gou)”是迫不(bu)得已的話，那么“限(xian)賣”就離市場化更遠了(le)，這是要(yao)在回撤貨幣流動(dong)性(xing)的同(tong)時，降低房(fang)產(chan)本(ben)身的流動(dong)性(xing)，已經有點(dian)“凍(dong)結”房(fang)地產(chan)市場的味道了(le)。如果這么下去(qu)，房(fang)地產(chan)市場的跌勢會加快(kuai)加大(da)。

郭士(shi)英稱，給房價剎(cha)車，這(zhe)次(ci)的力度非常大，后期還要看貨幣政策的力度，預計持續的信用收縮(suo)給市(shi)場帶來的感(gan)受(shou)將會是“拔涼(liang)拔涼(liang)”的。雖然市(shi)場的降溫有一個過(guo)程，但(dan)其實很多炒房人已經被套牢在高位(wei)、無法出(chu)手了，只是我們還沒有看到報道和數據出(chu)來。

民建中央經濟委員會副主任(ren)馬光遠(yuan)認為，思考房價(jia)的問題，關鍵(jian)在于(yu)掌握(wo)三個維(wei)度(du)的邏輯：

一是(shi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)維度(du)。中國房地(di)產市(shi)場周期受制(zhi)于(yu)(yu)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)周期的(de)(de)影響，房價(jia)的(de)(de)表現也受制(zhi)于(yu)(yu)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)變化，在(zai)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)一松一緊之(zhi)間，房價(jia)都會出現劇烈的(de)(de)反彈。政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)如果動真格(ge)，每次都是(shi)見(jian)效的(de)(de)。

二是(shi)(shi)供(gong)需的(de)維度。供(gong)需規(gui)律是(shi)(shi)決(jue)定中(zhong)(zhong)國(guo)房地(di)產市(shi)(shi)場長期(qi)趨勢的(de)最基(ji)本邏(luo)輯。經(jing)過(guo)近20年(nian)的(de)發展，住宅市(shi)(shi)場供(gong)需基(ji)本平衡，但因(yin)為中(zhong)(zhong)國(guo)大城市(shi)(shi)與其(qi)他城市(shi)(shi)之間的(de)資源鴻溝，必然(ran)出現中(zhong)(zhong)小城市(shi)(shi)供(gong)應(ying)過(guo)度而(er)大城市(shi)(shi)供(gong)應(ying)長期(qi)不足的(de)矛(mao)盾。庫(ku)存不是(shi)(shi)中(zhong)(zhong)國(guo)房地(di)產的(de)真問題，真問題是(shi)(shi)資源錯配，是(shi)(shi)土地(di)制度和城市(shi)(shi)發展的(de)大方向違(wei)背城鎮化的(de)基(ji)本規(gui)律，從而(er)導致出現人為的(de)短缺。

三是價(jia)(jia)格的邏輯(ji)。房(fang)價(jia)(jia)的絕對值已經(jing)很(hen)(hen)高，這(zhe)是不(bu)(bu)爭(zheng)的事(shi)實(shi)。現(xian)在北京房(fang)價(jia)(jia)均價(jia)(jia)過了6萬，如果(guo)按照(zhao)人(ren)均收(shou)入，房(fang)價(jia)(jia)中位(wei)數(shu)，房(fang)價(jia)(jia)收(shou)入比(bi)，租售比(bi)等一系列(lie)的指標看(kan)，目前的房(fang)價(jia)(jia)不(bu)(bu)僅絕對值處于高位(wei)，而且(qie)按照(zhao)很(hen)(hen)多指標來權衡，泡沫(mo)化程度已經(jing)很(hen)(hen)高。

當房地(di)產政策(ce)的(de)目(mu)標從抑(yi)制房價(jia)過快上(shang)漲過渡到(dao)防止房地(di)產泡沫風(feng)險的(de)時(shi)候，短期出(chu)現(xian)降溫是(shi)必然的(de)，在(zai)限購限貸等政策(ce)的(de)影響(xiang)下，一些熱點城市價(jia)格出(chu)現(xian)調整也是(shi)大概率。