（本文(wen)刊發于《中國(guo)經濟(ji)周刊》2017年第18期）

近期召開(kai)的中共中央政治局會(hui)議，預示(shi)著“長(chang)效機制”或將(jiang)成為2017年房(fang)地產市場發展的重要(yao)目標(biao)和落腳點(dian)。

4月25日，中央政治局(ju)會議提出，要加快形成促進房地產市場(chang)穩(wen)定發(fa)(fa)展的長(chang)效(xiao)機制。雖然(ran)僅有21個字(zi)，卻(que)引(yin)發(fa)(fa)輿論強烈關(guan)注(zhu)。

這(zhe)次(ci)提出房(fang)地產長效(xiao)(xiao)機(ji)制，距離2016年(nian)中央經濟工作會議(yi)提出“加快研究建立(li)符合國情、適(shi)應市場規律的基礎性(xing)制度和長效(xiao)(xiao)機(ji)制”，僅(jin)過去(qu)4個(ge)月。

那么，這(zhe)次提(ti)出的(de)房地產長效機(ji)制與(yu)上次及之前提(ti)出的(de)有(you)沒(mei)有(you)不同(tong)？長效機(ji)制包括哪些內容(rong)？

長效機制已進入加速推進階段

此次(ci)政治局會議在談到房地產(chan)市場時提出(chu)，“要加快形成促進房地產(chan)市場穩(wen)定(ding)發展的長效機制”，措辭(ci)發生了(le)微妙(miao)變(bian)化。

這次中央(yang)對于長效(xiao)機(ji)制的提法(fa)用(yong)的是(shi)(shi)“加(jia)快形成”4個字。而在去年(nian)12月中央(yang)經(jing)濟工作會(hui)議上的措辭還是(shi)(shi)“加(jia)快研究(jiu)建立符合國(guo)情、適應(ying)市(shi)場(chang)規律(lv)的基礎性(xing)制度和長效(xiao)機(ji)制”；2017年(nian)的政(zheng)府(fu)工作報(bao)告也指(zhi)出，加(jia)快建立和完善促進房地產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)穩健康發(fa)展的長效(xiao)機(ji)制。

從“加快(kuai)研究建(jian)立”到“加快(kuai)建(jian)立和完(wan)善”，再到“加快(kuai)形(xing)成(cheng)”，措辭的變化反映出(chu)政府目前對(dui)于房地產長效機制的建(jian)立已是箭在弦上。

住建部(bu)住房政策專家委員(yuan)會副主任(ren)顧云昌接受《中國(guo)(guo)經濟周刊(kan)》記者采(cai)訪時表示，新的措辭(ci)反映出(chu)國(guo)(guo)家對于建立長效(xiao)機制正在加速推進過(guo)程中。

事實(shi)上，較(jiao)早前(qian)的4月18日(ri)，國家發改(gai)委副主任寧吉喆(zhe)接受媒體(ti)采訪時就說(shuo)，目前(qian)國家正在抓緊時間，緊鑼(luo)密鼓研究制定保證房地(di)產長期持續(xu)健康發展的長效機制，成(cheng)熟的時候可(ke)以付諸實(shi)施。

至(zhi)于何時推出，官方還(huan)沒有(you)明(ming)確時間(jian)表(biao)，但是在操(cao)作層面(mian)，還(huan)有(you)更現實(shi)的問(wen)題。顧云昌向《中國經濟周刊(kan)》記者表(biao)示，房地(di)產長效機(ji)制真(zhen)正建(jian)立(li)起來，不(bu)(bu)是一(yi)(yi)兩(liang)年(nian)的事(shi)情(qing)。完全建(jian)立(li)起來，有(you)可能需要(yao)(yao)5年(nian)，甚至(zhi)10年(nian)。“因為(wei)‘形(xing)成(cheng)’需要(yao)(yao)一(yi)(yi)些政策慢慢落地(di)和完善(shan)，還(huan)有(you)一(yi)(yi)些政策需要(yao)(yao)立(li)法，而立(li)法需要(yao)(yao)一(yi)(yi)個過程(cheng)，比如(ru)對持有(you)環節征收(shou)房地(di)產稅，雖然呼吁了多年(nian)，但到現在還(huan)沒推出。再加上土地(di)制度改革也不(bu)(bu)是容易的事(shi)情(qing)，所以，長效機(ji)制的建(jian)立(li)乃至(zhi)推出來還(huan)需要(yao)(yao)時間(jian)。”

顯(xian)然(ran)，建(jian)(jian)立(li)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)長(chang)效機(ji)制(zhi)，牽一發(fa)而(er)動全身，不(bu)僅涉(she)及土(tu)地(di)財政、體制(zhi)改革、房(fang)產稅(shui)等(deng)諸多方(fang)面，還(huan)要突(tu)破許(xu)多困難，協調各(ge)方(fang)的(de)利益，并(bing)非只是在房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)打轉，而(er)是要進行(xing)全方(fang)位的(de)改革，說(shuo)長(chang)效機(ji)制(zhi)真正建(jian)(jian)立(li)仍需時間并(bing)不(bu)為過。

“長效機制”久拖未決

記(ji)者注意到，官方最近(jin)3次提到長效(xiao)機制的時(shi)間節點分別是(shi)2010年(nian)、2013年(nian)和(he)2016年(nian)，都(dou)是(shi)在樓市大漲的年(nian)份。于是(shi)，給人(ren)的感(gan)覺是(shi)，在臨時(shi)性(xing)調(diao)控政策無法起效(xiao)時(shi)，自(zi)然就會想到長效(xiao)機制。

事實(shi)上，“長效機制(zhi)”這一概念早(zao)已有之，但是(shi)真正上升到國家層面是(shi)近(jin)六七年的事。

2010年，時任國務(wu)院總理溫家寶在達沃斯論壇上表(biao)示，“加快建立(li)促進(jin)房(fang)地(di)產市場健康發展的(de)長效機制。”

此后(hou)，國務(wu)院發展研(yan)究中心在(zai)2013年(nian)召開過一場名為“建立房地產市場健康發展長效機制建議”的課題報(bao)告評估會。據知情者透(tou)露，由于難度(du)頗大(da)，最(zui)終并沒(mei)有給(gei)出明確(que)的出臺時間(jian)。

顧云昌回憶，大約在(zai)五六(liu)年前，國家有關(guan)部門針對長效(xiao)機制問題聯合研討(tao)并初步制定出了(le)一(yi)個(ge)草(cao)案，但是由于種(zhong)種(zhong)原因(yin)，到現(xian)在(zai)還(huan)沒有形成一(yi)個(ge)真(zhen)正的長效(xiao)機制文件。

“我認為(wei)其中(zhong)一個(ge)重要原(yuan)因就是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)是有(you)周期表現的。”在(zai)顧云昌看來，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場有(you)一個(ge)明顯的周期規律，即3年左右(you)一個(ge)周期。2016年房(fang)價進入一個(ge)高漲期，到目前為(wei)止，還在(zai)不斷出臺有(you)關房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調控政策。

但是，這些針對房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)調(diao)控往(wang)(wang)往(wang)(wang)是應急之需(xu)。當房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)出(chu)現滑坡時(shi)，比如2011年以后(hou)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)需(xu)要升溫，于是政府出(chu)臺相(xiang)對寬(kuan)松(song)的(de)貨(huo)幣(bi)政策，鼓勵(li)老(lao)百姓(43.160,-0.79,-1.80%)買(mai)房(fang)(fang)(fang)，讓市(shi)場(chang)回暖(nuan)。而一旦房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)過熱、房(fang)(fang)(fang)價上漲過快，馬上又需(xu)要降溫。此時(shi)，政府往(wang)(wang)往(wang)(wang)采取緊縮性貨(huo)幣(bi)政策，甚至于不惜采取各種行(xing)政手段。

于是，我們看到，近年(nian)來我國(guo)的(de)(de)房地(di)產調控(kong)始終沒有(you)間斷過，已(yi)經從原(yuan)來的(de)(de)兩限(xian)(xian)——限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸(dai)，到現在的(de)(de)四限(xian)(xian)——限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)貸(dai)、限(xian)(xian)價、限(xian)(xian)售。這些政策采取(qu)的(de)(de)都是行政性調控(kong)手段。

但采(cai)取(qu)行(xing)政性調控方式畢竟是一種短期(qi)行(xing)為，一種臨時(shi)性舉措。目前(qian)一二線城(cheng)市(shi)房價過高，或許到(dao)了2017年下半年，甚(shen)至2018年，房地產市(shi)場又(you)(you)開(kai)始陷入低迷(mi)，這都(dou)有可能(neng)。于是，隨著市(shi)場的波動，政府又(you)(you)會不斷出臺新政策，周而復(fu)始。

“所以，我總(zong)說‘房(fang)地(di)產市場(chang)調控，總(zong)在(zai)路(lu)上’。因此，為了房(fang)地(di)產能夠平穩健康發展，建立房(fang)地(di)產市場(chang)的(de)長效(xiao)機制已經刻不容(rong)緩(huan)。”顧云昌說。

長效機制包括哪些內容

4月(yue)25日的政(zheng)治局會議給了地產(chan)業(ye)一(yi)個(ge)新的信號：樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)政(zheng)策還有更狠的大招(zhao)要出爐。

這個判斷并非(fei)空穴來風。4月中旬(xun)，國務院批(pi)轉國家發(fa)改委《關于2017年深化經濟(ji)體制(zhi)(zhi)改革重(zhong)點工作意見的通知》強調，要健(jian)全購租(zu)并舉的住(zhu)房(fang)制(zhi)(zhi)度，加快(kuai)培(pei)育(yu)和發(fa)展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場，加快(kuai)建立和完(wan)善(shan)促進(jin)房(fang)地產市場平穩健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)長效(xiao)機制(zhi)(zhi)。

跟短期調控不(bu)同，很明顯(xian)，建立長效機制的目的是形成長期效果。但是，房(fang)地產(chan)長效機制將(jiang)包含哪些內(nei)容？業(ye)內(nei)人士眾說紛紜。

聯(lian)訊證券(quan)董(dong)事總經(jing)理(li)李奇霖、聯(lian)訊證券(quan)研究(jiu)院宏(hong)觀(guan)組張(zhang)德(de)禮認為，長效機制(zhi)的內容可能(neng)包括人地掛鉤、動態調(diao)整土地供應、棚(peng)改(gai)貨幣(bi)化安置。

易居研(yan)究(jiu)院智庫中(zhong)心研(yan)究(jiu)總監嚴(yan)躍進、交(jiao)行金融(rong)研(yan)究(jiu)中(zhong)心高級研(yan)究(jiu)員夏丹則指出，該機制內容或涉(she)及房地(di)產稅(shui)、70年產權(quan)、限購政策的定位、租賃市場的發展、土地(di)市場的供應規則。

在顧(gu)云昌(chang)看(kan)來(lai)，房(fang)地產長效(xiao)機制主(zhu)要包括稅收(shou)體制改(gai)革、土地制度改(gai)革、金融體系改(gai)革，以及房(fang)地產市場本身(shen)的(de)組織架構(gou)改(gai)革等(deng)幾(ji)個方面，土地、稅收(shou)、金融和房(fang)地產市場這(zhe)幾(ji)個方面綜合發揮作(zuo)用，才(cai)能夠(gou)改(gai)變(bian)房(fang)價(jia)忽高忽低、過(guo)熱過(guo)冷(leng)的(de)情況。“這(zhe)才(cai)是真正的(de)長效(xiao)機制。實際(ji)上房(fang)地產的(de)長效(xiao)機制就是供給側結構(gou)性改(gai)革。”

由于(yu)“長效機制(zhi)”的說法由來已久，給人(ren)的感覺(jue)是一落(luo)到實處就(jiu)一次次“打了(le)水(shui)漂(piao)”，于(yu)是，國家只能(neng)圍繞“限貸、限購”等短期調控(kong)措施(shi)來治(zhi)理居高不(bu)下的房價。

然而，這(zhe)次(ci)國家對“長效機制(zhi)”的(de)重視(shi)程度(du)史無前例(li)，雖然中央政(zheng)治局會議只用了一句話來(lai)闡述，但傳遞(di)出的(de)信息卻足夠強大，預計未(wei)來(lai)相關配套政(zheng)策(ce)也(ye)將推出。這(zhe)次(ci)，“長效機制(zhi)”或許不(bu)再(zai)落空(kong)。

在顧云昌看來，建立長效機(ji)制(zhi)有(you)兩個既定(ding)目標：首(shou)先，要(yao)促進房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)真正平穩健(jian)康發(fa)展。“要(yao)通過(guo)長效機(ji)制(zhi)來控制(zhi)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)過(guo)熱或(huo)者過(guo)冷，特別是過(guo)熱。”其(qi)次(ci)，建立長效機(ji)制(zhi)是真正推(tui)進“住(zhu)有(you)所(suo)居”。“從老百姓(xing)居住(zhu)的角(jiao)度，要(yao)推(tui)進住(zhu)有(you)所(suo)居。每個人都能(neng)享有(you)適當的住(zhu)房(fang)。”

47 2016年6月14日，北京一商住樓盤(pan)即將限(xian)購的(de)傳聞在網上傳開，不少(shao)商住項(xiang)目連夜加推售(shou)房。

2016年6月14日(ri)，北京一商(shang)住樓盤即將限購的(de)傳聞在(zai)網上傳開，不少商(shang)住項(xiang)目連夜(ye)加推售房(fang)。

2016年(nian)6月14日，北(bei)京(jing)一商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)樓盤(pan)即(ji)將限購的(de)傳(chuan)聞在(zai)網上(shang)傳(chuan)開(kai)，不少商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)項目連(lian)夜加(jia)推售(shou)房。2016年(nian)6月14日，北(bei)京(jing)一商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)樓盤(pan)即(ji)將限購的(de)傳(chuan)聞在(zai)網上(shang)傳(chuan)開(kai)，不少商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)項目連(lian)夜加(jia)推售(shou)房。

《住房法》或將解決農民工住房問題

“住有(you)所居(ju)”的重(zhong)要性不可言喻。居(ju)民住房水(shui)平(ping)不僅是反映一個國家或地區經(jing)濟社(she)會(hui)發展(zhan)水(shui)平(ping)和居(ju)民生活水(shui)平(ping)的重(zhong)要標志，而且對于改善民生，促進社(she)會(hui)和諧穩(wen)定(ding)以及帶動經(jing)濟增長都有(you)重(zhong)要意義。

正因如此，保障公(gong)民“住有所居”是(shi)許多發達國(guo)家和一(yi)些發展中國(guo)家政(zheng)府(fu)公(gong)共政(zheng)策的重要(yao)目(mu)標(biao)和主(zhu)要(yao)著力點。

但(dan)是(shi)，實現“住(zhu)有(you)所居(ju)”面(mian)臨的困難也不(bu)小(xiao)。1998年我國(guo)住(zhu)房制(zhi)度(du)全面(mian)改革以來，居(ju)民居(ju)住(zhu)條件顯(xian)著改善(shan)，也促(cu)進了經濟較快增長。但(dan)在住(zhu)房市(shi)場(chang)發展過程(cheng)中也出現了一些諸如房價上(shang)漲過快、市(shi)場(chang)秩序混亂(luan)、住(zhu)房保障不(bu)足等(deng)新問(wen)(wen)題，這些問(wen)(wen)題暴露(lu)出我國(guo)住(zhu)房法律體系(xi)建設滯后和法律規范的嚴重缺失。

于(yu)是，讓(rang)住房回歸居住屬性，在加強住房政(zheng)策頂層設計的背(bei)景(jing)下，加快我國住房市場的法律體系(xi)建設成(cheng)為關鍵。

顧(gu)云昌(chang)呼吁盡快修訂(ding)《房(fang)(fang)地(di)產管(guan)(guan)理法》，出臺《住房(fang)(fang)法》：“《房(fang)(fang)地(di)產管(guan)(guan)理法》是上世(shi)紀90年代制(zhi)定的(de)(de)，有(you)很多不合適的(de)(de)條(tiao)款(kuan)需要(yao)進一(yi)步(bu)修改(gai)；與此同時(shi)，深化住房(fang)(fang)制(zhi)度改(gai)革，把(ba)《住房(fang)(fang)法》建(jian)立(li)起來(lai)，保(bao)障(zhang)所(suo)有(you)的(de)(de)城市居民都能實現住有(you)所(suo)居。”

據顧(gu)云(yun)昌回憶，制定《住(zhu)房(fang)法(fa)(fa)》的想法(fa)(fa)早在20多(duo)年(nian)前就(jiu)有(you)人(ren)提過(guo)，大概在十幾年(nian)前，原(yuan)(yuan)建設部牽頭起草(cao)《住(zhu)房(fang)法(fa)(fa)》，這在當時也是原(yuan)(yuan)建設部的主要任務之(zhi)一(yi)。但是后來這項工作又停(ting)止了，“沒(mei)有(you)人(ren)再(zai)弄，顧(gu)不上或者(zhe)還沒(mei)有(you)想好，都有(you)可能。”

最新的(de)消息是，《住房(fang)(fang)法》或將提(ti)上日程(cheng)。記者注意到，去年12月(yue)22日，新華社發(fa)布(bu)的(de)《從中央經(jing)濟工作會議看明年房(fang)(fang)地產市場新動向》的(de)文章中首(shou)次提(ti)到了(le)《住房(fang)(fang)法》。

新華社援引中國社科院城市與(yu)競爭力研究中心主任(ren)倪鵬飛的話稱(cheng)，促進(jin)我(wo)國房(fang)地(di)(di)產穩定(ding)健康(kang)發(fa)展，關鍵是建立一套長效的讓房(fang)地(di)(di)產利潤平均化(hua)(hua)的市場調節機制與(yu)政府調控機制。未來(lai)要(yao)在調整(zheng)我(wo)國住(zhu)房(fang)發(fa)展內涵和(he)住(zhu)房(fang)發(fa)展定(ding)位的基礎上，推(tui)動《住(zhu)房(fang)法(fa)(fa)》的制定(ding)和(he)出臺(tai)，推(tui)進(jin)“讓老百姓買得起”的住(zhu)房(fang)政策的法(fa)(fa)制化(hua)(hua)。

尤其(qi)在(zai)去年(nian)底的(de)中央經濟(ji)工作會議給(gei)樓市定(ding)下了“平穩(wen)健(jian)康(kang)”發展(zhan)的(de)主(zhu)基調，提出要堅(jian)持“房子是(shi)用(yong)來住的(de)，不是(shi)用(yong)來炒(chao)的(de)”的(de)定(ding)位下，《住房法(fa)》出臺顯(xian)得尤為必要。因為從國際經驗看(kan)，許多國家在(zai)解決住房問(wen)題方面(mian)都建(jian)立了完(wan)善的(de)法(fa)律，通過法(fa)律穩(wen)固(gu)和規范涉及住房相關制度，調節和處理好住房相關主(zhu)體(ti)的(de)利益關系。

“出臺《住(zhu)房法》的(de)(de)重點，就是要(yao)使每個(ge)家庭都有房子住(zhu)，給(gei)(gei)老百姓住(zhu)房提供保障(zhang)。重點是給(gei)(gei)農(nong)民工(gong)等新市民解決住(zhu)房問題，這個(ge)問題在過(guo)去是沒有過(guo)的(de)(de)。”顧云昌說(shuo)。

不(bu)過，《住房(fang)法》因為涉及(ji)到法律(lv)制(zhi)定，只有進入了人大(da)立(li)法才有機會推(tui)出(chu)，因此，對(dui)于《住房(fang)法》制(zhi)定以及(ji)推(tui)出(chu)的時間表，從(cong)目(mu)前(qian)來看，或(huo)許(xu)還遙遙無(wu)期(qi)。

房地產長效機制的建立過程

2010年

時任國(guo)務院(yuan)總(zong)理溫家(jia)(jia)寶在達沃斯論(lun)壇上表(biao)示，“加快(kuai)建立促進(jin)房(fang)地(di)產市場健康發展(zhan)的長效機(ji)制(zhi)。”此后，國(guo)家(jia)(jia)發改委受命牽(qian)頭研(yan)究(jiu)相關制(zhi)度，住建部(bu)、國(guo)土部(bu)、財政部(bu)等(deng)部(bu)門隨后也加入(ru)。

2013年

“長效機制”被寫入政(zheng)府工作(zuo)(zuo)報告(gao)，具體(ti)表(biao)述為(wei)“抓緊完善(shan)穩定房價工作(zuo)(zuo)責任(ren)制和房地產市場(chang)調控(kong)政(zheng)策體(ti)系，健全房地產市場(chang)穩定健康(kang)發展長效機制”。

2014年3月

中共(gong)中央、國務院(yuan)出臺的《國家(jia)新(xin)型城鎮(zhen)化規劃（2014—2020年）》中提到，“調整完善住房、土(tu)地、財(cai)稅、金融等方面政(zheng)策，共(gong)同構建房地產市(shi)場調控長效(xiao)機制。”

2016年12月9日

中央政治(zhi)局會議提(ti)出，2017年(nian)要加快研究建立符(fu)合(he)國情、適應(ying)市場規律的房(fang)地(di)產平(ping)穩健康發展長(chang)效機制。

2015年(nian)4月(yue)30日

中央(yang)政治局會議上提出，“要完善市場環境，盤活存量(liang)資產，建立房地產健康發展的長效機制”。

2016年12月

中央經(jing)濟工(gong)作會議(yi)上，對于房地產(chan)市(shi)場做(zuo)出了明確表態，其(qi)中包括“要堅持‘房子是用來住(zhu)的(de)(de)、不是用來炒的(de)(de)’的(de)(de)定位(wei)，綜合運用金融、土地、財稅、投(tou)資、立(li)法等手段，加快研究建(jian)立(li)符合國情(qing)、適應(ying)市(shi)場規律的(de)(de)基礎(chu)性制度和長效(xiao)機制，既抑(yi)制房地產(chan)泡(pao)沫，又防止(zhi)大(da)起(qi)大(da)落(luo)”。

2017年4月25日

中央政治局(ju)會議提出，要加快形成促進房(fang)地產市場(chang)穩定發展(zhan)的(de)長效機制(zhi)。

（原標題：房地產市場長效機制(zhi)正在(zai)制(zhi)定 專家認為完全建立(li)還需5到10年(nian)）