每經編輯｜每經實習記者 程成 每經編輯 羅偉    

每經實習記者 程成 每經編輯 羅偉

當前，上海作為大型房企進入一線梯隊或陣營的業績重鎮，恐怕是任何一家房企都不會錯過的。在旭輝、世茂等深耕上海多年后，正榮、融信、泰禾、廈門建發等閩系房企紛紛布局上海，比如正榮、融信就將總部搬遷到了上海。

去年5月12日，上實城開與中庚地產簽訂協議，以19.07億元代價轉讓上海城開中心40%權益。《每日經濟新聞》記者了解到，該項目作為中庚地產立足長三角的核心項目，備受業內關注。2013年6月與2016年1月，中庚地產又分別以11.75億元、16.68億元收購城開中心25%、35%權益。

至此，作為閩系房企大鱷，中庚地產歷時4年耗資、47.5億元，通過收購城開中心布局上海。據悉，該項目總投資達150億元，如今面市已近一年，將于年底全面營業。

近日，《每日經濟新聞》記者深入實地調查發現，該項目施工雖已進入尾聲，但作為重資產、高自持比例項目，于中庚而言，除了高資金沉淀壓力之外，目前尚未給其帶來顯著效益。

●租金回報率低于競品

中庚城開中心位于上海閔行區閔虹路、萬源路交匯處，緊鄰地鐵1號線蓮花路地鐵站，屬于南方商城商圈，項目總建筑面積約50萬平方米。其中，甲級寫字樓物業3棟共18萬平方米，商業物業15萬平方米，酒店物業5萬平方米，綠地8萬平方米，以及2800個地下停車位。

就區域而言，南方商城商圈由10萬平方米的蓮花國際廣場、10萬平方米的百聯南方購物中心和6萬平方米的南方友誼商城三家購物中心構成，但這三家購物中心開業時間較久，商圈長期以來缺乏高品質商業項目。

《每日經濟新聞》記者現場看到，城開中心的商業物業仍被圍擋圍住，目前正處于施工收尾階段；寫字樓物業和酒店物業已建成，項目周邊居住氛圍濃厚，這對項目未來商業物業運營會起到支撐作用，但問題是商務氛圍偏弱。

在售價和租金方面，城開中心寫字樓售價4.6萬元~5萬元/平方米，租金在5.5元~6.5元/天/平方米。記者查詢第三方平臺發現，該項目周邊寫字樓售價2.6萬元~3.5萬元/平方米，租金4元/天/平方米左右，與城開中心相比，距離地鐵站更近。從整個商圈的情況來看，城開中心品質雖優于周邊競品，但租金回報率低于周邊競品。

戴德梁行最新研報顯示，2017年上海將形成大虹橋、北外灘、徐匯濱江、浦東淺灘4大新興商圈，未來5年寫字樓供應面積超過300萬平方米，平均租金為6.4元/天/平方米，將顛覆企業辦公選址格局。

“城開中心所在的南方商城商圈并不是傳統優質辦公商圈，盡管交通便捷，但不會是優質客戶的首選。”RET睿意德策略顧問總經理陳麗琳告訴記者，“南方商城板塊內，寫字樓的空置率已不低了。”

世邦魏理仕方面透露，今年一季度，上海有6個甲級寫字樓竣工交付，為市場帶來62.5萬平方米的新增供應，成為上海寫字樓歷史上單季供應最高點。新增供應的集中上市導致全市寫字樓平均空置率短期內攀升至11.4%，次中心商務區空置率更是進一步上升至19.8%，凈吸納量33.9萬平方米，但近六成來自核心商務區。

●高體量自持考驗資本術

去年5月，中庚城開中心開始對外銷售。中庚地產上海公司總經理賈力維曾表示，城開中心將成為中庚在上海的標桿之作，中庚將以城開中心為載體，逐步實現中庚在上海乃至長三區域的深耕發展。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，穿過城開中心寫字樓近2000平方米的大堂，便是項目營銷中心，現場未看到其他客戶前來咨詢，工作人員三三兩兩聚在一起，記者的到來并未引起多少關注。

記者從中庚城開中心營銷中心處得知，在三棟寫字樓物業中，僅一棟為散售，去化率近9成，售價4.6萬元~5萬元/平方米；上海“網上房地產”信息顯示，截至4月底，城開中心可售面積為17.9萬平方米，已售面積約4.7萬平方米。城開中心官微數據顯示，截至去年底，城開中心實現銷售額18億元。顯然，城開中心目前仍未為中庚帶來顯著收益。

優淘城總裁薛建雄表示，以近18萬方的可售寫字樓面積、5萬元/平方米的售價估算，90億元的預期回款完全可以覆蓋項目開發貸、建安等相關費用。

值得注意的是，中庚城開中心50萬平方米建筑面積中，除一棟寫字樓散售外，其余物業目前均為自持，自持面積達到32萬平方米，占比超過6成，屬于典型的重資產類商業項目。

實際上，中庚城開中心營銷中心已確認一棟寫字樓為中庚地產自持，目前對外招租入住率不足5成，以中小型企業為主，租金在5.5元~6.5元/天/平方米，物業費為32元/月/平方米。而另一棟雖然暫時自持，但該營銷中心方面表示，未來可能通過大宗交易整棟出售。

作為上海商辦物業的標桿，A股上市房企陸家嘴（600663，SH）前不久在其2016年報中援引第三方數據稱，未來五年上海甲級寫字樓市場總供應量將超過700萬平方米，供應高峰將在2017年。在新增供應巨大影響下，甲級寫字樓租金預計未來2~3年將呈下降態勢。