每經編輯(ji)｜每經記者 吳若(ruo)凡 每經編輯(ji) 陳俊杰    

5月17日下午(wu)，上海市(shi)住建委官網公布(bu)了《關于開展商業辦公項(xiang)目清(qing)理(li)整頓(dun)工作的意見》（下簡稱(cheng)《意見》），進一(yi)步強化類住宅的清(qing)理(li)整頓(dun)力度。納入本次清(qing)理(li)整頓(dun)的商業辦公項(xiang)目近1700萬(wan)平方米。

《意(yi)見》出臺，預示上海對類住(zhu)宅的具體處置(zhi)，已(yi)由區域層面擴大至全市層面，同(tong)時，“將停止審批公寓式辦(ban)公項目”等規定也較(jiao)以往更加(jia)嚴(yan)格(ge)。

有業內觀點指(zhi)出，本次(ci)(ci)類(lei)住(zhu)宅(zhai)整治并非(fei)短(duan)期政(zheng)策，多次(ci)(ci)調控下來，上海今(jin)后將不再會有類(lei)住(zhu)宅(zhai)。

強化類住宅整治力度

近年來，商業辦公(gong)項(xiang)目(mu)開發過(guo)程中，不按規(gui)劃(hua)批準的建(jian)筑物使用(yong)性質進行建(jian)設，擅自改(gai)變房(fang)屋(wu)結構、設施設備，改(gai)變房(fang)屋(wu)規(gui)劃(hua)用(yong)途為居住等現象屢有發生(sheng)，這些行為違反規(gui)劃(hua)和建(jian)設管理等法(fa)律、法(fa)規(gui)，擾(rao)亂(luan)房(fang)地(di)產市場秩(zhi)序，嚴重影響公(gong)共安全(quan)，滋生(sheng)社會(hui)治理隱患。

此次(ci)上海(hai)針對類(lei)住宅的《意見》，對該類(lei)房源(yuan)的清理整頓(dun)做出了進一(yi)步明確，分多種類(lei)型(xing)制(zhi)定(ding)了相(xiang)應措施。

《意見(jian)》顯示，已(yi)批未建(jian)的項目，上海規(gui)定須重新審(shen)圖(tu)，發現違反規(gui)范和標準的，將依法予以撤銷調(diao)整(zheng)，符合規(gui)范和標準后，再(zai)核(he)發規(gui)劃、施工許可證(zheng)。

而在(zai)(zai)建(jian)未售的項目(mu)，則(ze)會(hui)從房型設計以及水、電(dian)、燃氣配套等方面進(jin)行(xing)全面檢(jian)查，發現(xian)建(jian)設行(xing)為違反相關(guan)規定的，應責令整改，經相關(guan)部(bu)門聯(lian)合驗(yan)收通過后(hou)方可銷售。另外(wai)，在(zai)(zai)項目(mu)交(jiao)付使用前，相關(guan)部(bu)門還(huan)會(hui)再次(ci)進(jin)行(xing)聯(lian)合驗(yan)收，不符合商業辦(ban)(ban)公要求的，不得交(jiao)付，不得辦(ban)(ban)理房屋交(jiao)易登記手續(xu)。

對已售未交(jiao)(jiao)(jiao)付(fu)入住(zhu)的項目，上海明(ming)令，將按照商業辦(ban)公(gong)房屋(wu)功能進行全面(mian)整改，由相關部門聯合(he)驗(yan)收，不(bu)符合(he)商業辦(ban)公(gong)要求(qiu)的，不(bu)得(de)交(jiao)(jiao)(jiao)付(fu)，不(bu)得(de)辦(ban)理(li)房屋(wu)交(jiao)(jiao)(jiao)易登記(ji)手(shou)續。

對(dui)已(yi)交付(fu)入住的項目，從(cong)嚴(yan)管控(kong)，相關信息記入房屋交易登(deng)記信息系統(tong)。

另(ling)外，整改符(fu)合規定的(de)(de)項目中(zhong)有(you)剩余未(wei)售(shou)房源的(de)(de)，可繼(ji)續(xu)按商(shang)業辦公房屋對(dui)外銷售(shou)，同時(shi)鼓勵房地產(chan)開發企業自持出租。

并且(qie)，商業辦(ban)公(gong)房(fang)屋(wu)不(bu)得在人口戶籍、入學、公(gong)用事業收費等方面參照住房(fang)執行。

值得(de)一提的是(shi)，《意見》對開(kai)發(fa)商(shang)也加(jia)緊了(le)規范，銷售中開(kai)發(fa)企業(ye)若(ruo)存在誤導(dao)行(xing)為，政府(fu)會支持購房人依法維護合法權益。

此外(wai)，《意見(jian)》要求，開發(fa)企業(ye)和業(ye)主承擔整改責任以及房屋使用安(an)全(quan)責任；各區要加強安(an)全(quan)管理，督(du)促開發(fa)企業(ye)開展(zhan)消防安(an)全(quan)等檢查，消除安(an)全(quan)隱(yin)患。

對(dui)此，新(xin)城控股高級(ji)副總裁歐(ou)陽捷(jie)告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，《意(yi)(yi)見》的出臺(tai)意(yi)(yi)味(wei)著在(zai)上海商(shang)住將成為歷史名詞，以后商(shang)業和辦公將徹底沒有居住功能(neng)。他說(shuo)，文件規(gui)(gui)定條(tiao)款非常(chang)細膩，各階段實(shi)施細則都非常(chang)明確，所有不符合規(gui)(gui)范的類住宅居住功能(neng)屬性(xing)都將去掉(diao)。

上海類住宅或絕跡

上(shang)海這(zhe)一(yi)波類住宅清理工作(zuo)，始于今年1月7日，彼時(shi)上(shang)海市住建委(wei)發布(bu)公告(gao)，協同開展滬商辦(ban)類項(xiang)(xiang)目的集中清理核查，主要方式暫(zan)停(ting)網上(shang)簽約，主要起因是接(jie)到商辦(ban)項(xiang)(xiang)目違規銷售、擅自改(gai)建的投訴，以及一(yi)些(xie)項(xiang)(xiang)目虛假(jia)宣傳(chuan)、誤導購房(fang)人的亂象。

繼而(er)在今年(nian)2月(yue)，閔(min)行區率先(xian)公布(bu)類(lei)住宅(zhai)處(chu)置方(fang)案，具(ju)體從項(xiang)目規(gui)劃、設計、施(shi)工、銷售(shou)及驗收等環節(jie)，對類(lei)住宅(zhai)進行了梳(shu)理分析研(yan)究(jiu)，將重(zhong)點聚焦在開發商的違法、違規(gui)行為(wei)上。隨之(zhi)，嘉(jia)定區跟進，開始(shi)著手整治(zhi)類(lei)住宅(zhai)項(xiang)目。

彼時，綠地(di)峰尚匯作為類住宅整(zheng)改對象，被勒令全部拆除(chu)衛生間、廚(chu)房(fang)、煤氣(qi)管道，隨后(hou)，綠地(di)方面對于同意退房(fang)客(ke)戶和(he)不愿意退房(fang)的客(ke)戶分別(bie)制定了一系列補償措(cuo)施。

此次，隨(sui)著《意(yi)見》出臺，具體(ti)整(zheng)治方案已正(zheng)式由區域層面擴展到上海全市范圍。

跟進《意見(jian)》細則可見(jian)，上海各區(qu)對于“類(lei)住宅”的(de)嚴查及整治(zhi)中，未交(jiao)付(fu)的(de)項(xiang)目(mu)則面臨全面整改，待徹底恢復成為商業、辦公后才能正常銷售，而已經入(ru)住的(de)“類(lei)住宅”項(xiang)目(mu)原(yuan)則上維持現狀，似乎不受(shou)太大的(de)影響。

但同策(ce)咨詢研(yan)究部總(zong)監(jian)張宏偉(wei)表示(shi)，其實無論(lun)入住與否，從未來(lai)政策(ce)面發展趨勢來(lai)看(kan)，本次類(lei)住宅整治并非短期政策(ce)，多次調(diao)控(kong)下來(lai)，上海今后將不再會有商業辦公(gong)用地打類(lei)住宅擦邊球的做法。

據官方(fang)信(xin)息，上海市(shi)納入本次清理整頓(dun)的(de)商業辦公項(xiang)目近(jin)1700萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。《意見》明確，以開發企業作為整改責(ze)任(ren)主體，并(bing)提出了(le)分(fen)類整頓(dun)措施。對于尚(shang)未入住的(de)約1200萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)房(fang)屋(wu)，若在建設過程中存(cun)在違(wei)法行為，開發企業要自行整改，通(tong)過項(xiang)目所在區組織的(de)聯合驗(yan)收后，方(fang)能繼續(xu)(xu)辦理竣工(gong)驗(yan)收、銷售(shou)、房(fang)屋(wu)交(jiao)易(yi)登記等手續(xu)(xu)。

對于已實(shi)(shi)際入(ru)住(zhu)的約500萬平方米房屋(wu)(wu)，其(qi)相關信息(xi)將記(ji)入(ru)房屋(wu)(wu)交易登記(ji)信息(xi)系(xi)統。實(shi)(shi)際用(yong)(yong)于居住(zhu)的，開(kai)發企業和業主承(cheng)擔整(zheng)改責任以及房屋(wu)(wu)使用(yong)(yong)安全責任。未按照規定(ding)整(zheng)改存在(zai)插層等違法建筑(zhu)的，將在(zai)房屋(wu)(wu)登記(ji)時予以注記(ji)，限制(zhi)交易。但就目(mu)前(qian)而言(yan)，“退出”依然任重道遠。