多數(shu)城市居(ju)民都住在小(xiao)區里，或大(da)或小(xiao)；幾乎每個(ge)小(xiao)區都面臨物業管理問題，或多或少。但你(ni)有(you)沒有(you)想過，如果你(ni)的(de)小(xiao)區沒有(you)物業公司，生活會(hui)是什么模樣(yang)？

還別說，廣州(zhou)真有(you)這么一個小區——深嵌(qian)在狹(xia)窄(zhai)擁擠(ji)的(de)怡樂路(lu)內的(de)祈樂苑，因長期不滿服務，業主(zhu)一氣之下炒了物業公司，索性嘗試業主(zhu)自管。

一轉眼(yan)，3年已(yi)過。據說(shuo)，小區業主每(mei)天嗨皮著呢，生活不(bu)僅(jin)井(jing)井(jing)有條，還賺了一大筆。

有這(zhe)(zhe)好事？業主自管？怎么管？能管好？我們這(zhe)(zhe)就去實地(di)看一看。

物(wu)業費(fei)10年不(bu)漲，凈賺五六百萬(wan)

沒物業，小區不亂套？

進門一看(kan)，眼前路面干凈整潔、廣場綠(lv)樹掩映、車輛停(ting)放齊整；迎面走來的業(ye)主，神情(qing)從容淡定。

有(you)物業(ye)(ye)的(de)時候(hou)，反而不(bu)(bu)這(zhe)樣。1999年就住進來(lai)的(de)資深業(ye)(ye)主(zhu)鄧伯告(gao)訴眼哥，那時治安(an)問(wen)題不(bu)(bu)斷、環境臟(zang)亂(luan)不(bu)(bu)堪、設施損壞嚴重。住在17層的(de)鄧伯，甚至連續一周(zhou)不(bu)(bu)敢出門，“因為電梯(ti)經(jing)常故障，下(xia)了樓不(bu)(bu)知道回來(lai)時要不(bu)(bu)要爬樓梯(ti)。”即(ji)便如此(ci)，物業(ye)(ye)公(gong)司還(huan)總說“入(ru)不(bu)(bu)敷出”，多次試圖私漲物管費，甚至不(bu)(bu)惜偽造業(ye)(ye)主(zhu)簽名。

這氣(qi)誰(shui)受(shou)得了(le)，業(ye)主們怒了(le)：按法律程(cheng)序成立業(ye)委(wei)會，召(zhao)開業(ye)主大會炒掉舊物管(guan)公司，“心一橫”走(zou)上了(le)自(zi)管(guan)之路。

這不，自管3年來(lai)，物業費(fei)沒上調一(yi)分錢，至(zhi)今還保持著(zhu)10年前的水平——樓(lou)(lou)梯(ti)樓(lou)(lou)0.7元(yuan)/月/平方(fang)(fang)米(mi)、電梯(ti)樓(lou)(lou)1元(yuan)/月/平方(fang)(fang)米(mi)；停(ting)車月保費(fei)甚至(zhi)從過去的1000元(yuan)下降到500元(yuan)至(zhi)600元(yuan)。

那么問題來了：10年來物價、人工漲(zhang)了又漲(zhang)，這么低(di)的收費如何維持小區日常運轉(zhuan)？

52歲的(de)冼敏強是土生土長(chang)的(de)“老廣(guang)”，2013年(nian)(nian)6月祈樂苑(yuan)第(di)一屆業(ye)(ye)委(wei)會成立時，他就是委(wei)員；前年(nian)(nian)換屆，他成了(le)業(ye)(ye)委(wei)會主任(ren)，一直干到(dao)今天。他給眼哥算了(le)一筆賬：小區每年(nian)(nian)總收(shou)入約(yue)為400萬元(yuan)，包(bao)括物業(ye)(ye)管(guan)理費、車位(wei)費和車輛(liang)管(guan)理費、其他收(shou)益三個部(bu)(bu)分。支出部(bu)(bu)分中，最大(da)頭(tou)的(de)是50多(duo)名物業(ye)(ye)管(guan)理人員的(de)工資薪(xin)酬和保(bao)險福利(li)，每月大(da)約(yue)20余萬元(yuan)。此外包(bao)括園區工程(cheng)(cheng)建設(she)、購買工程(cheng)(cheng)物料、清潔用(yong)品、設(she)備維(wei)修費用(yong)及(ji)相關(guan)辦公費用(yong)等。

“3年自管(guan)，小區(qu)共(gong)收(shou)入約(yue)1200萬元(yuan)。除(chu)(chu)去(qu)支(zhi)付物業(ye)(ye)管(guan)理人員工資等費(fei)(fei)(fei)用外，還結余約(yue)五(wu)六(liu)百萬元(yuan)。”冼(xian)敏(min)強(qiang)稱，一是(shi)物業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)實際收(shou)入增長了(le)，二是(shi)去(qu)除(chu)(chu)了(le)物業(ye)(ye)公司(si)(si)在中間(jian)的利潤(run)。“過去(qu)總有人賴交(jiao)物管(guan)費(fei)(fei)(fei)，現在，整個小區(qu)1400戶沒有一戶遲交(jiao)、賴交(jiao)物業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)，繳費(fei)(fei)(fei)率(lv)100%，沒人再(zai)當(dang)‘老賴’。過去(qu)很多共(gong)有產權的廣告、租賃收(shou)益，不(bu)(bu)明不(bu)(bu)白進了(le)物業(ye)(ye)公司(si)(si)腰包，現在都‘顆粒(li)歸(gui)公’了(le)。”

祈(qi)樂苑逐漸形成了三層架構：最(zui)高層是業委會(hui)(hui)，由10位委員(yuan)組成，全部(bu)(bu)為兼職，不拿一分(fen)錢工資；再往下(xia)，有一個物業中心，直屬業委會(hui)(hui)，設保安部(bu)(bu)、工程部(bu)(bu)、清潔(jie)部(bu)(bu)、行政部(bu)(bu)等部(bu)(bu)門；最(zui)基層是保潔(jie)員(yuan)、保安等一線物管人員(yuan)。為了保障業主知悉權，業委會(hui)(hui)還對每月開支(zhi)收入(ru)予以公(gong)告(gao)，詳細(xi)到開會(hui)(hui)時購買水果(guo)的費用(yong)。

自管有煩惱，學費沒少交(jiao)

當(dang)然，業主(zhu)自管(guan)也不是那(nei)么好玩(wan)，酸甜(tian)苦辣咸一(yi)樣(yang)不少。

炒掉舊物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)后(hou)，祈樂苑聘請過(guo)另(ling)外一家物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)，搞了一年的“半自管(guan)”：即所(suo)有收支(zhi)全部由業(ye)(ye)委會(hui)統籌管(guan)理，然后(hou)采用酬(chou)金制的方(fang)式，按照崗位支(zhi)付(fu)新物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)人員工資(zi)，并(bing)將(jiang)總收益的10%作為物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)的利潤。

但是(shi)，新物(wu)(wu)管(guan)(guan)干得(de)也不咋地。業(ye)委會(hui)甚(shen)至發(fa)現，物(wu)(wu)業(ye)公司“吃空(kong)餉(xiang)”。明明只有18個保(bao)安，拿工資(zi)的竟然有25個人。忍無可忍，2015年(nian)2月，祈(qi)樂苑業(ye)主(zhu)投票再次炒掉物(wu)(wu)業(ye)公司，自行組建直接隸屬于(yu)業(ye)委會(hui)的物(wu)(wu)業(ye)中心，開始實施全面(mian)自管(guan)(guan)。

“專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)都管(guan)(guan)不好，靠你們幾(ji)個門(men)外(wai)漢，行嗎？”個別業(ye)(ye)(ye)主質(zhi)疑。剛剛走馬上任的冼敏強心(xin)里也打鼓：過去不滿意可(ke)以罵物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)，如今要再管(guan)(guan)不好，挨(ai)罵的可(ke)就是我啦！

幸好冼敏強(qiang)在(zai)企業(ye)做過(guo)管理(li)，很(hen)快就穩住了(le)局(ju)面(mian)：用省下來的物管利潤適當提高保(bao)潔(jie)員、保(bao)安的工資，穩定了(le)人員隊伍，提高了(le)勞動(dong)積極性(xing)。小區狀況為之(zhi)一變(bian)，業(ye)主信(xin)任度明顯回升。

不(bu)過，錯(cuo)也(ye)沒少(shao)(shao)犯，學費(fei)也(ye)沒少(shao)(shao)交。

比如(ru)對于車輛停放，業委會擬(ni)了(le)一個車輛管理規定，經(jing)過(guo)業主大(da)會投票(piao)通(tong)過(guo)了(le)，但(dan)由于缺(que)乏經(jing)驗沒有考慮到訪客停車問(wen)題，對所有外來車輛一律(lv)實行(xing)8元(yuan)/小時、上不封頂(ding)的收費政策。

這(zhe)下不(bu)得了(le)，小區里的老人(ren)們炸了(le)鍋(guo)：孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉(diao)他們幾十元(yuan)錢，有(you)這(zhe)樣(yang)的道(dao)理嗎(ma)？

業委會見招(zhao)拆招(zhao)：發放了(le)2.5元/小(xiao)時的“親友卡”，罵聲變成掌聲，皆(jie)大歡喜(xi)。

3年來(lai)，業主自管(guan)從青(qing)澀到純熟，運營慢慢走上正(zheng)軌。自管(guan)第一年，小(xiao)區(qu)(qu)所有監控視頻、消防設施等全部換(huan)新(xin)，算(suan)是收拾完前物(wu)業留下的爛攤子(zi)；這兩年，業委會(hui)開(kai)始用結(jie)余款(kuan)項對小(xiao)區(qu)(qu)環境進行(xing)改造(zao)，讓(rang)祈樂苑變得更漂亮。

看起來很(hen)美(mei)，復(fu)制多思量

看(kan)到這，你是不(bu)是也羨慕嫉妒(du)恨，也想學(xue)學(xue)祈(qi)樂(le)苑。

友情提(ti)示(shi)，這事看(kan)起來很(hen)美，復制多(duo)思量。物業管理中矛盾是常態，利(li)益永遠在動態平衡中。祈樂苑探索，也依(yi)然在路上。

就拿修雨棚這事來說(shuo)，業(ye)委會便沒(mei)少煩心。“廣州(zhou)雨多，很多業(ye)主(zhu)(zhu)希望在一樓(lou)屋(wu)檐(yan)修雨棚，進進出出方便；可一些(xie)二樓(lou)業(ye)主(zhu)(zhu)不(bu)干，嫌(xian)滴滴答(da)答(da)的吵。”冼敏強一攤手說(shuo)，這事到現在還沒(mei)搞定(ding)，只能盡(jin)量平衡利益，讓每棟樓(lou)業(ye)主(zhu)(zhu)自(zi)己討論決(jue)定(ding)。

這些年，報紙上(shang)、電視上(shang)、網(wang)絡上(shang)，物業(ye)公司與(yu)小(xiao)區(qu)業(ye)主糾紛不斷甚至發展為刑(xing)事案件(jian)的(de)不少。可(ke)是，炒掉物業(ye)、業(ye)主自管(guan)可(ke)沒那么容易。

冼敏強說，業(ye)(ye)(ye)主自(zi)管有三難：第一(yi)步成立業(ye)(ye)(ye)委會(hui)，難；第二(er)步要換物業(ye)(ye)(ye)，更(geng)難；第三步要自(zi)管，難上加(jia)難！“一(yi)方面是(shi)對(dui)業(ye)(ye)(ye)委會(hui)能力的考(kao)驗，另(ling)一(yi)方面則牽涉各方面的利益。”

專家對這事(shi)，看法也有不(bu)同。廣州市公共(gong)危機(ji)預防協會(hui)會(hui)長鄧躍(yue)暉(hui)認為(wei)，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理牽(qian)扯(che)到方方面面的(de)(de)利益，如果實施業(ye)(ye)主(zhu)自管(guan)，業(ye)(ye)主(zhu)利益可以得到更好的(de)(de)保障，可能社會(hui)矛盾就會(hui)少很(hen)多(duo)。“不(bu)是否定物(wu)業(ye)(ye)公司的(de)(de)作用，而是希望能探討一種模式出來，讓業(ye)(ye)主(zhu)獲(huo)得更高水平的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服務。”

在(zai)廣(guang)州(zhou)大(da)學社(she)會學教授謝(xie)建社(she)看來，業(ye)(ye)主(zhu)自管更(geng)適合單體(ti)樓或業(ye)(ye)主(zhu)總量不(bu)大(da)的(de)中小(xiao)規模小(xiao)區(qu)，而(er)對廣(guang)州(zhou)眾多戶數動輒(zhe)幾千上(shang)萬(wan)的(de)大(da)型小(xiao)區(qu)來說，“有(you)序(xu)”可能比“無(wu)(wu)序(xu)”更(geng)重要。這(zhe)些(xie)小(xiao)區(qu)由于(yu)業(ye)(ye)主(zhu)眾多，難以組(zu)織，在(zai)走(zou)相關(guan)程序(xu)時很容易流于(yu)緩慢、混亂，在(zai)此過程中，不(bu)但無(wu)(wu)法(fa)(fa)提供更(geng)好的(de)物業(ye)(ye)服務，反而(er)可能連(lian)基(ji)本的(de)秩序(xu)也無(wu)(wu)法(fa)(fa)保(bao)障，最終消耗掉(diao)廣(guang)大(da)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)耐心和信心。

還有業主(zhu)擔心，大型社(she)區(qu)自(zi)管很(hen)容易導致參與不足，如(ru)果(guo)不能建立起一個完善(shan)的民主(zhu)決策(ce)、執行(xing)和監督(du)機制，“業主(zhu)話事(shi)”很(hen)可能蛻(tui)變為少數人壟斷(duan)的“業委會話事(shi)”。其(qi)結果(guo)，是在物業公司之外，多(duo)(duo)了一個“老豆”（廣東話：爸爸），相應就多(duo)(duo)一重盤剝，多(duo)(duo)一重風(feng)險(xian)。

歸(gui)根結底一句話：小區(qu)(qu)實際情況千差萬別，管(guan)理模式應當因地制宜(yi)，“自管(guan)不一定最好，適合自己小區(qu)(qu)的(de)才(cai)最好。”