每經記者  魏瓊   每經編輯 湯亞文

繼去年深圳推出首宗試點現房銷售的地塊后，廣東省明文規定鼓勵推行現房銷售制度，成為全國首個發文鼓勵現房銷售制度的省份。

明源地產研究院首席研究員劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，鼓勵推行現房銷售制度是政府基于通過資金端來調控房價，在先行調控下，現售、預售制度結合可能會是未來發展新方式。

鼓勵推行現房銷售制度

5月26日，廣東省人民政府發布《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知，對防范金融和房地產風險做出了明確指示，強調因城施策，密切監控房地產市場動態，嚴禁各類加杠桿金融產品用于購房首付款，同時提出鼓勵推行現房銷售制度。

目前，中國售賣的大部分房屋為“期房”，房屋預售制度是目前房地產行業主流的銷售方式。

據了解，預售制度是從香港引進的。1953年，霍英東在香港推行預售“樓花”的銷售方式，90年代，這一制度經深圳引進內地，到1994年頒布《城市房地產管理法》確立了預售許可制度的合法地位。

對于預售制度，廣州規定開發商預售房屋需取得預售證，并且在取得預售證后的10日內必須公開發售。

預售制度有利于開發商快速回籠資金，更快的滿足市場需求，在受到市場歡迎的同時，發展成了目前市場普遍采用的一種售樓方式。

隨著市場不斷發展，預售制度的弊端漸漸暴露。2016年深圳率先在龍華一宗地塊試點現售，引發了市場極大的關注。今日，廣東省成為國內首個鼓勵現房銷售制度的省份。

知名房地產專家龍斌認為鼓勵推行預售制度，是為市場健康可持續發展建立的長效機制。目前市場具備現房銷售的條件，當然，現房銷售對開發商的資金提出更高要求，購房者風險減少，當然在一定時間內，市場的供應量會響應的減少。

劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析認為，站在政府角度，現房銷售主要是基于通過資金端來調控房價；對開發商而言，則會對資金鏈造成很大的影響，提高財務成本，反過來對售價要求相對更高，也會深度影響原先依賴杠桿的快周轉模式。這將會影響開發商供貨意愿和能力，對平衡供需結構不利，房價上漲壓力也會加大。

倒逼行業轉型升級

事實上，當前國內越來越多的項目在試行現房銷售制度。

拍地新規中設定新玩法，要求競自持面積以及自持年限，杭州土地出讓規則提及，溢價率達到50%，必須現房銷售；廣州、佛山等地土地出讓競自持面積成標配。

河北省保定市出臺最嚴限售制度，規定部分地塊取得不動產證10年內不得買賣。隨后珠海跟進這一制度，掛牌3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定，多幅出讓的商業用地要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。

越來越多的項目開始試點現售制度，當前主流預售制度是否會退出歷史舞臺？

劉策表示目前國外主流確實是現售，這樣更有利于保障購房者權益，提升房屋質量。但在中國深層次土地財政背景等因素的作用下，預售制度作為目前市場主流的供應方式，短期內也難以全部退出歷史舞臺，但在調控下，現售預售結合可能會是新趨勢。

新城控股副總裁歐陽捷接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，短期來看，預售制度很難完全取消，特別是對中小城市的中小房企來說，沒有定金、預付款以及按揭貸款，開發資金就會承壓；中期來看，現有項目仍是保留預售，新拍賣土地可以嘗試現房銷售，大城市可以先試行，中小城市可以延遲試行；長期來看，預售制度遲早要退出歷史舞臺。

預售制度的改變將帶來行業發展格局的改變，伴隨現房銷售制度帶來房地產回款速度減慢。歐陽捷認為，現房銷售對中小房企的資金實力是極大的挑戰，也意味著將加快中小房企出局的速度。對于大房企也會帶來資金壓力，但對現房銷售的抗性不會很大，加上現房銷售可以擠出中小房企，讓出市場空間，對大房企反而更有利。

劉策認為，實行裝配式建筑工藝以及采取高周轉模式的企業將獲得更加有利的競爭地位。