每經(jing)編輯(ji)｜周程程    

每經記者 周程程

6月(yue)(yue)12日，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)社科院(yuan)財經戰略研究院(yuan)、中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)社科院(yuan)城市與競(jing)爭力研究中(zhong)(zhong)(zhong)心《中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)住房發展報告(gao)》項(xiang)目組發布了2017年5月(yue)(yue)《住房市場發展月(yue)(yue)度分析報告(gao)》（以(yi)下簡稱《報告(gao)》）。

上述《報(bao)告》是在(zai)2017年5月大數據房(fang)價指數（BHPI）的基礎(chu)上結合(he)相關調查而完成，指數樣(yang)本覆蓋了30個(ge)主要城市(shi)和數十個(ge)重點城市(shi)的主要城區(qu)。根據重復交易指數模型的技術特性(xing)，BHPI僅監測存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)價格變(bian)(bian)動(dong)，新建商品住(zhu)房(fang)價格變(bian)(bian)動(dong)不計入該指數。

《報告(gao)》顯示(shi)，在熱點地區嚴(yan)厲的政策(ce)調控下，2017年5月(yue)熱點城市房(fang)(fang)價漲速(su)整體(ti)回落。其中，北京房(fang)(fang)價環比首次出現下降(jiang)。

作為本期(qi)《報告》的(de)(de)(de)執(zhi)筆人，社科(ke)院城市與競爭(zheng)力(li)(li)研究(jiu)中心(xin)研究(jiu)員鄒琳華(hua)表(biao)示，隨著(zhu)資(zi)(zi)金面的(de)(de)(de)收緊，以及地(di)方政府對住(zhu)房(fang)(fang)投資(zi)(zi)需求(qiu)特別是(shi)跨(kua)區域住(zhu)房(fang)(fang)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)聯合管(guan)控(kong)，多數城市房(fang)(fang)價短(duan)期(qi)漲(zhang)勢將得(de)到抑(yi)制，前期(qi)房(fang)(fang)價上(shang)漲(zhang)過快、泡沫較大的(de)(de)(de)城市短(duan)期(qi)可能(neng)出現(xian)下(xia)跌，但房(fang)(fang)價上(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)壓力(li)(li)仍(reng)然存在(zai)。

北京各區房價指數全面下跌

《報(bao)告(gao)》顯示(shi)，在4個(ge)一線城市(shi)中，北京、深(shen)圳5月(yue)房(fang)價指數環比(bi)下降，分別下跌4.09%、0.36%。而上(shang)(shang)海與廣州盡(jin)管5月(yue)環比(bi)仍出現上(shang)(shang)漲(zhang)，但漲(zhang)幅也較(jiao)上(shang)(shang)月(yue)收窄。

具體到北京(jing)而言，5月份北京(jing)各(ge)區(qu)(qu)房價指數全面(mian)下跌(die)。《報告(gao)》顯示，其中西(xi)城區(qu)(qu)下跌(die)8.43%、海(hai)淀區(qu)(qu)下跌(die)7.45%，領跌(die)于全市各(ge)區(qu)(qu)縣(xian)板塊(kuai)(kuai)。鄒琳華認為，由于北京(jing)市入學(xue)政策出(chu)現重大(da)調整，強調實際居(ju)住(zhu)及試行多校劃片等，都對這兩個板塊(kuai)(kuai)虛高(gao)的(de)“學(xue)區(qu)(qu)房”價格形成沖擊(ji)。

值(zhi)得注意的是(shi)，5月通(tong)州(zhou)區在北京各區縣板塊中表現(xian)得最為(wei)抗跌(die)(die)，僅(jin)下跌(die)(die)0.01個百分點(dian)。鄒琳華認為(wei)，這主(zhu)要(yao)源于(yu)通(tong)州(zhou)區實(shi)行雙(shuang)重限購政策，板塊泡沫(mo)相(xiang)對較低(di)。

此前，已有機構發布數據顯示，北京5月二手房(fang)房(fang)價出現下調。鏈家研究院的(de)監測(ce)數據顯示，市(shi)場的(de)降溫使業主預期得(de)以扭轉。在5月調價的(de)房(fang)源中，降價房(fang)源占(zhan)比攀升至89.3%, 是(shi)自2012年以來的(de)最高水平，表明業主態度(du)不再強勢。

另(ling)外，二手房市場的(de)降(jiang)溫也表現在網(wang)簽數量(liang)的(de)下降(jiang)上。北京(jing)市住建委的(de)數據顯示，5月全(quan)月，北京(jing)二手住宅共(gong)網(wang)簽10801套，創(chuang)下2015年(nian)2月以(yi)來的(de)最低值(zhi)。

中(zhong)原地產首席分(fen)析師(shi)張(zhang)大偉認為，整(zheng)體而(er)言，北京(jing)市房(fang)地產行業的(de)調整(zheng)才剛剛開始(shi)，從未來的(de)趨勢來看，應該會(hui)在類似7、8月(yue)這樣的(de)淡季表現(xian)得更明顯一些。

房價走勢源于管控投資需求

在5月(yue)份北京房價指(zhi)數環(huan)比出現下跌的同時，《報(bao)告》還顯示，環(huan)京房價也大幅(fu)下跌。其中，廊坊5月(yue)房價指(zhi)數環(huan)比下降8.54%，位(wei)居樣(yang)本城(cheng)市跌幅(fu)第(di)一位(wei)。另(ling)外(wai)據《報(bao)告》顯示，京津冀房價指(zhi)數5月(yue)環(huan)比也下降了4.22%。

北(bei)(bei)京(jing)(jing)及(ji)環(huan)北(bei)(bei)京(jing)(jing)各(ge)市房價指數下降的(de)原(yuan)因，與趨嚴的(de)購(gou)房政(zheng)策(ce)(ce)及(ji)收(shou)緊的(de)貨(huo)幣環(huan)境(jing)相關。報告指出，各(ge)熱點城市既有組合拳(quan)，還有集體行動，如北(bei)(bei)京(jing)(jing)不僅(jin)要求(qiu)“認房認貸(dai)認商認離”，還調整了入學政(zheng)策(ce)(ce)，對“學區房”炒(chao)作進(jin)行精準打擊(ji)，環(huan)北(bei)(bei)京(jing)(jing)各(ge)市也(ye)聯合出臺了要求(qiu)三年以(yi)上(shang)當地社(she)保的(de)需求(qiu)管(guan)控政(zheng)策(ce)(ce)。

再從整體來看，《報(bao)告》認(ren)為，5月熱點城市房價(jia)的相對穩定，主要源于政府對住房投資需求的嚴厲管控(kong)。

鄒琳華認為，從(cong)宏觀(guan)環境看(kan)，貨(huo)幣供(gong)(gong)應持續偏緊(jin)，無風險貨(huo)幣基金年(nian)化利(li)率突破4%，部分銀行房貸利(li)率大(da)幅上浮。購房政策及貨(huo)幣環境的全面收緊(jin)，對短期市場構(gou)成顯著的利(li)空。但從(cong)供(gong)(gong)給方面看(kan)，受土(tu)地供(gong)(gong)應和環境承載能力(li)限制(zhi)，各大(da)城(cheng)市擴大(da)住房供(gong)(gong)給的潛力(li)普遍不足(zu)，長期供(gong)(gong)求矛盾(dun)仍然存在。

《報告》建議(yi)，為進一步(bu)穩(wen)定房價，短(duan)期(qi)熱點城(cheng)市(shi)(shi)應(ying)(ying)堅持(chi)限(xian)購、限(xian)貸等(deng)需求(qiu)調控(kong)政(zheng)策；而從長期(qi)來(lai)看，應(ying)(ying)通過城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)的發展逐步(bu)緩解大城(cheng)市(shi)(shi)住房供求(qiu)矛盾。