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李宇嘉

剛剛過(guo)去的5月(yue)(yue)，龍頭開發商銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)增速(su)普遍放緩。CRIC數據統計，40家已公(gong)布銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)業績的房(fang)企(qi)，5月(yue)(yue)份(fen)(fen)合(he)計銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)3844億元，環比(bi)下(xia)調10%，這也是今年以來銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)最差的月(yue)(yue)份(fen)(fen)。其中，本(ben)年度目(mu)標(biao)(biao)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)平均(jun)增幅超(chao)50%的龍頭三甲——碧桂(gui)(gui)園、萬科(ke)和恒大(da)，在3月(yue)(yue)和4月(yue)(yue)份(fen)(fen)取得異常靚麗的業績后，5月(yue)(yue)碧桂(gui)(gui)園和萬科(ke)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)金額(e)分別下(xia)降了25.1%和34%，恒大(da)則(ze)勉強持平。處(chu)于(yu)第二梯隊(dui)，本(ben)年度銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)目(mu)標(biao)(biao)增長(chang)20%~30%的富力、綠城、新城等，5月(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)也下(xia)滑15%~30%。

龍(long)頭開發商(shang)(shang)銷售降(jiang)速，這(zhe)是營(ying)銷策略(lve)使然(ran)，還(huan)是調(diao)控(kong)打壓的(de)滯后(hou)影響(xiang)？筆者認(ren)為(wei)，開發商(shang)(shang)主(zhu)動降(jiang)速的(de)可能性很(hen)低，一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，龍(long)頭開發商(shang)(shang)紛紛上調(diao)年度銷售目標，平均上調(diao)幅度近40%，“沖千億(yi)”的(de)開發商(shang)(shang)一(yi)(yi)大(da)批。除碧桂園以外(wai)，截至5月，沒有一(yi)(yi)家(jia)企業完成目標銷售額的(de)50%，不存在主(zhu)動調(diao)低銷售的(de)動力(li)；另(ling)一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，新一(yi)(yi)輪(lun)以“五限(xian)”（限(xian)購、限(xian)貸、限(xian)售、限(xian)價、限(xian)證）為(wei)內容的(de)大(da)范圍調(diao)控(kong)，凍結需求和流動性的(de)滯后(hou)影響(xiang)越來(lai)越明顯，開發商(shang)(shang)加速跑量是一(yi)(yi)致選擇。

此外，2016年樓市成交面積和金(jin)額均(jun)創歷史之最，上市公司凈(jing)利潤平(ping)均(jun)增長30.4%。在(zai)高基數的情況下，必須實現(xian)更大(da)(da)的銷售(shou)規模(mo)，才能兌現(xian)業績(ji)要(yao)求。同(tong)時，樓市新房開發空間越來(lai)越逼仄(ze)，排位競爭白(bai)熱化，導(dao)致(zhi)拿地、開發、設計、銷售(shou)的門檻越來(lai)越高，加速“做大(da)(da)做強”，才能搶占(zhan)一(yi)席地位。今年1~5月(yue)份，全(quan)國土(tu)地出(chu)讓(rang)最多的50大(da)(da)城市合計土(tu)地出(chu)讓(rang)金(jin)達(da)10103億(yi)元，同(tong)比2016年前5個月(yue)上漲33%。1~5月(yue)，前10大(da)(da)開發商拿地金(jin)額占(zhan)銷售(shou)金(jin)額的近40%。

同時，資金面全面緊(jin)縮。今年(nian)(nian)(nian)(nian)一季度，房(fang)地產開發(fa)貸款(kuan)余額同比下降了21.5%，自2016年(nian)(nian)(nian)(nian)二季度，開發(fa)貸款(kuan)已連(lian)續4個季度負增長(chang)。同時，交易所全面收緊(jin)公(gong)司(si)債(zhai)，2016年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)企公(gong)司(si)債(zhai)融(rong)資高達1.14萬億(yi)元(yuan)，同比增長(chang)130%，但今年(nian)(nian)(nian)(nian)1~4月(yue)，房(fang)企私(si)募債(zhai)、公(gong)司(si)債(zhai)、中期(qi)票據(ju)等融(rong)資合計(ji)僅1113.1億(yi)元(yuan)，比去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)同期(qi)（5068億(yi)元(yuan)）下降78%。今年(nian)(nian)(nian)(nian)以來，上(shang)市房(fang)企通(tong)過定增再融(rong)資較去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)同期(qi)也下降70%。2017年(nian)(nian)(nian)(nian)4月(yue)，銷(xiao)售回款(kuan)占(zhan)開發(fa)商資金來源的51.2%，環(huan)比和同比分別(bie)上(shang)升(sheng)1.1個百分點(dian)、4.2個百分點(dian)，開發(fa)商對銷(xiao)售回款(kuan)的依賴達到(dao)近(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)來之最。

筆者判斷，各大房(fang)企都想(xiang)抓住寶(bao)貴的空間和機會(hui)(hui)，加速(su)資(zi)(zi)產周轉率，以大規(gui)(gui)模(mo)銷售(shou)滾(gun)動(dong)大規(gui)(gui)模(mo)拿(na)地，以增(zeng)厚資(zi)(zi)產撬動(dong)社會(hui)(hui)融(rong)資(zi)(zi)，騰挪樓市調控和資(zi)(zi)金緊縮，搶占“收割市場”的最佳(jia)排(pai)位。

那么，是(shi)不是(shi)因為密集調(diao)控的(de)滯后影響開始顯現(xian)，從而導(dao)致(zhi)開發商(shang)(shang)銷售額度(du)下(xia)降了呢？筆者(zhe)認為，調(diao)控確實導(dao)致(zhi)樓市需求(qiu)凍結或觀望(wang)，但不可忽(hu)略(lve)的(de)是(shi)，近期價格管控導(dao)致(zhi)預售證發放難度(du)加大，開發商(shang)(shang)入(ru)市積極性降低，而獲準入(ru)市的(de)項目，價格必須下(xia)調(diao)，導(dao)致(zhi)銷售量回落。

盡管調控(kong)政策(ce)在春節(jie)后全面(mian)布下，但(dan)2016年(nian)(nian)以來(lai)，多數未受調控(kong)打(da)壓的(de)三四線(xian)樓市(shi)(shi)和都市(shi)(shi)圈(quan)樓市(shi)(shi)火(huo)熱(re)，并順延至2017年(nian)(nian)。同(tong)時(shi)，本輪調控(kong)前(qian)市(shi)(shi)場(chang)熱(re)度(du)高，開發商(shang)入(ru)市(shi)(shi)項目多，從而推(tui)(tui)動前(qian)4個月開發商(shang)銷售規模取得了同(tong)比80%的(de)增(zeng)長。但(dan)是，隨著前(qian)期(qi)推(tui)(tui)售的(de)項目逐漸進入(ru)尾盤或清盤，而三四線(xian)樓市(shi)(shi)銷售環(huan)比增(zeng)長從今年(nian)(nian)一(yi)季度(du)的(de)40%左右下滑至5月份(fen)的(de)5%，加(jia)上3~4月份(fen)熱(re)點區域（包括部分三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)）相繼(ji)啟(qi)動限購限貸，調控(kong)的(de)沖擊開始顯現。

但是(shi)，目(mu)前(qian)新房市(shi)場熱度還在(zai)，如上(shang)(shang)海(hai)、南京、天津、長沙等(deng)地(di)(di)啟動新盤搖號賣(mai)房，豪宅明(ming)顯走(zou)熱，開發商(shang)(shang)搶(qiang)(qiang)購限(xian)售(shou)地(di)(di)塊，逃(tao)避限(xian)購的(de)“類住(zhu)宅”火爆，顯示需求仍旺盛。財經評論員葉檀實地(di)(di)調(diao)研發現(xian)，蘇(su)南、蘇(su)北、山東淄博、合肥等(deng)地(di)(di)出現(xian)搶(qiang)(qiang)房現(xian)象(xiang)。事實上(shang)(shang)，開發商(shang)(shang)銷售(shou)下降與供應(ying)下降有關，而供應(ying)之所(suo)以(yi)下降，很大程度上(shang)(shang)是(shi)調(diao)控(kong)全(quan)面“落地(di)(di)”后，各(ge)地(di)(di)啟動新房限(xian)價、預(yu)售(shou)證管制來實現(xian)調(diao)控(kong)目(mu)標，導致開發商(shang)(shang)申(shen)請預(yu)售(shou)的(de)積極性下降，獲準(zhun)入市(shi)的(de)項(xiang)目(mu)價格走(zou)低。

根據(ju)CRIC的(de)統計(ji)，5月份29個(ge)重點城市(shi)(shi)新房(fang)供應環(huan)比(bi)和(he)(he)同(tong)(tong)比(bi)分別(bie)下(xia)(xia)降(jiang)13%和(he)(he)22%。其中，一線城市(shi)(shi)新房(fang)批(pi)售面積環(huan)比(bi)和(he)(he)同(tong)(tong)比(bi)分別(bie)下(xia)(xia)降(jiang)53%和(he)(he)61%，二、三(san)線樓(lou)市(shi)(shi)新房(fang)整(zheng)體(ti)供應環(huan)比(bi)和(he)(he)同(tong)(tong)比(bi)分別(bie)下(xia)(xia)降(jiang)8%和(he)(he)16%。值得注意(yi)的(de)是，越是熱點的(de)城市(shi)(shi)，新房(fang)供應下(xia)(xia)滑越明(ming)顯，比(bi)如(ru)，武漢(han)、南(nan)京、合肥、海口、廈門、蘇州等城市(shi)(shi)。

目(mu)前，供應(ying)下(xia)滑(hua)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市，庫(ku)(ku)(ku)存(cun)(cun)也在(zai)下(xia)降(jiang)(jiang)。CRIC統計的(de)(de)29個城(cheng)(cheng)市中(zhong)，5月(yue)份庫(ku)(ku)(ku)存(cun)(cun)同(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)的(de)(de)有25個，平均下(xia)降(jiang)(jiang)幅度為33.8%。5月(yue)份，29個城(cheng)(cheng)市新房(fang)在(zai)售(shou)庫(ku)(ku)(ku)存(cun)(cun)平均消化周期為8.1個月(yue)，庫(ku)(ku)(ku)存(cun)(cun)正在(zai)逼近(jin)“過低(di)”的(de)(de)警戒(jie)線。客觀(guan)講，庫(ku)(ku)(ku)存(cun)(cun)走(zou)低(di)，供應(ying)不該下(xia)滑(hua)，但(dan)預售(shou)管制(zhi)導致高價盤(pan)無法入(ru)市，或(huo)開發商不申(shen)請預售(shou)。以(yi)5月(yue)20日(ri)出臺限購的(de)(de)長沙為例，據安信證券(quan)調研，目(mu)前長沙有的(de)(de)新項(xiang)目(mu)要比周邊二(er)(er)手房(fang)的(de)(de)價格低(di)2000~3000元，造成搶(qiang)購和配(pei)額搖號，需求被迫轉向二(er)(er)手房(fang)。

目前，盡管熱點樓市(shi)(shi)成交量下滑，但需(xu)求(qiu)潛力仍在(zai)(zai)。城(cheng)鎮化(hua)已進入(ru)“大(da)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)”，人口(kou)向熱點城(cheng)市(shi)(shi)遷徙(xi)的(de)步伐在(zai)(zai)加快。例如(ru)(ru)，長沙2016年(nian)人口(kou)凈流入(ru)23萬(wan)。近年(nian)來，人口(kou)大(da)省(sheng)(sheng)(sheng)且為單中心(xin)的(de)省(sheng)(sheng)(sheng)份，如(ru)(ru)湖南、湖北(bei)、安徽、河南，省(sheng)(sheng)(sheng)會城(cheng)市(shi)(shi)長沙、武漢、合肥、鄭州等(deng)，對本省(sheng)(sheng)(sheng)人口(kou)的(de)吸(xi)附能力快速上升，2016年(nian)度(du)凈流入(ru)人口(kou)均(jun)在(zai)(zai)20萬(wan)左右。

因此(ci)，包(bao)括一線城市(shi)在(zai)內的熱點城市(shi)，需求潛力仍在(zai)，只(zhi)不過被各種限制性措施(shi)壓制。

在(zai)樓市回調，需求暫時觀望的喘息之機(ji)，須要增加新房(fang)和土地(di)供(gong)(gong)應。4月初，住(zhu)建部(bu)和國土部(bu)聯合發文，要求增加住(zhu)房(fang)和土地(di)供(gong)(gong)應。目前看，住(zhu)房(fang)供(gong)(gong)應未(wei)明顯增加，供(gong)(gong)地(di)計劃(hua)完成也不理想，這或許(xu)埋下了未(wei)來(lai)再(zai)度反彈(dan)的種(zhong)子。

（作者為(wei)深(shen)圳市房地產研究中(zhong)心研究員）