如果你問上半年樓市最重要的時點，很多人會回答“3.17”。這一(yi)天，北(bei)京再度加碼樓市調控，隨(sui)后數十個城市跟進、并屢出(chu)新(xin)招。多家(jia)地產研(yan)究(jiu)機(ji)構(gou)的報告(gao)顯(xian)示，樓市調控效(xiao)果顯(xian)現，熱點城市帶動下，樓市上半年銷量出(chu)現下滑，北(bei)京、上海、深(shen)圳的新(xin)房成交套數同比降幅都在三成以上。

觀全國

銷售面積、金額增速同步下滑

國家統計(ji)局(ju)數據顯示，1-5月(yue)(yue)，全國商品房銷(xiao)售面積增速比1-4月(yue)(yue)份(fen)回落1.4個百分(fen)點；商品房銷(xiao)售額增速回落1.5個百分(fen)點。較2017年年初，全國商品房銷(xiao)售面積、金額分(fen)別下降7.4和(he)10.8個百分(fen)點，較去年最高(gao)點下降22.2和(he)37.3個百分(fen)點。

銷售面積和銷售額增速(su)的同步(bu)下滑(hua)，真實反映了緊縮政策的調控效果。

克(ke)而瑞(rui)研(yan)究中(zhong)心在《2017年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)度(du)總結展望(wang)》報(bao)告中(zhong)指出，首先是各地(di)存貨減少疊加嚴格“限(xian)價”導致新增供(gong)應銳減，制約了銷售量(liang)增長；其(qi)次，一二線(xian)城市限(xian)購、限(xian)貸(dai)、限(xian)售等政策頻頻加碼(ma)，熱點三四線(xian)城市紛(fen)紛(fen)由刺激轉為緊(jin)縮，商品房(fang)成(cheng)交規模(mo)隨之持續降低。

不僅如此(ci)，北(bei)京3·17樓市新(xin)政掀起(qi)的一波(bo)調控潮(chao)，徹底(di)拉開了一季度和二季度商(shang)品房銷(xiao)(xiao)售數(shu)據的距離。克而(er)瑞(rui)研究中心(xin)指出，二季度，商(shang)品房單月(yue)銷(xiao)(xiao)售面積、金額的絕(jue)對值回落至近(jin)一年的月(yue)平(ping)均水平(ping)之(zhi)下，且始終(zhong)處于下滑通(tong)道。

“銷售(shou)下滑是(shi)必然(ran)的，至少三(san)季度(du)或延續政(zheng)策收緊和量價(jia)回穩的兩個主要特征，但(dan)伴(ban)隨補庫存和增供(gong)應(ying)的節奏(zou)加快，預計(ji)成交下滑幅度(du)會不(bu)斷變小。”易居(ju)研(yan)(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)(yan)究(jiu)總(zong)監嚴躍(yue)進(jin)在接受(shou)中新網記者采訪時說。

看城市

一線樓市成交面積下降 深圳降幅最大

分(fen)(fen)城市(shi)(shi)(shi)來看(kan)，熱點一二(er)線城市(shi)(shi)(shi)與三四(si)線城市(shi)(shi)(shi)間的成交情況出現(xian)分(fen)(fen)化，一二(er)線樓市(shi)(shi)(shi)成交結構占比明顯(xian)減少。

中國(guo)指數研究院發布的《中國(guo)主要城市房地產市場交(jiao)易情報(2017年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian))》顯示(shi)，30個重點監測城市中，17個城市上(shang)半年(nian)(nian)成交(jiao)面積(ji)同(tong)比下降。其中，一線陣營中的北(bei)上(shang)廣深(shen)成交(jiao)面積(ji)同(tong)比降幅(fu)(fu)(fu)較高(gao)，深(shen)圳降幅(fu)(fu)(fu)超50%，北(bei)京、上(shang)海降幅(fu)(fu)(fu)高(gao)于30%，廣州累計(ji)同(tong)比降幅(fu)(fu)(fu)為20%。

二線城市陣營(ying)中，南(nan)京(jing)樓市上(shang)半年成交面積降(jiang)幅達61.19%，杭州、長沙的同比降(jiang)幅也超過50%。

再(zai)來(lai)看成交(jiao)(jiao)套數，記者梳理(li)官方和機構發布的(de)成交(jiao)(jiao)數據顯示，上半(ban)年，北京(jing)、上海、深(shen)圳的(de)新房成交(jiao)(jiao)套數同(tong)比(bi)降幅都在三成以上，而廣州表現相對平穩，同(tong)比(bi)降幅僅為一成。

據偉(wei)業(ye)我愛我家(jia)集團(tuan)市(shi)場研究(jiu)院(yuan)數(shu)據統計，北(bei)京(jing)上半(ban)年(nian)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)(不(bu)含保障房)共網簽16332套(tao)，同比降38.6%，創2010年(nian)以來同期新(xin)低；二手房交易量也減少(shao)逾(yu)三成，房價由區(qu)域性(xing)回(hui)落逐步轉為普遍回(hui)落。上海鏈家(jia)數(shu)據顯示(shi)，上海上半(ban)年(nian)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)成交套(tao)數(shu)約(yue)29300套(tao)，同比下跌51.78%。

深(shen)圳(zhen)市(shi)規劃和國土資源委員會發布的統計數據(ju)也顯示，上(shang)半(ban)年(nian)深(shen)圳(zhen)新(xin)(xin)建(jian)(jian)商品住(zhu)宅共成交(jiao)10502套，同比降54.7%；廣(guang)州(zhou)則是四大(da)一線城市(shi)中表現最為(wei)平(ping)穩的，上(shang)半(ban)年(nian)新(xin)(xin)建(jian)(jian)住(zhu)宅網(wang)簽成交(jiao)50774套，同比降10.92%。

問庫存

擠出效應疊加購房意愿提升 去庫存顯效

上述中指(zhi)院報告還指(zhi)出，截至今(jin)年6月末(mo)，中指(zhi)院監測的12個城市(shi)中，除南京(jing)、寧波、蚌埠、廣州外，如北上深等其余城市(shi)庫存(cun)均有不同程度下降。三四線城市(shi)在(zai)溢出效(xiao)應(ying)影(ying)響下，去庫存(cun)效(xiao)果顯著。

“去庫存依然(ran)是當前樓市(shi)的(de)主要工作，而控房(fang)(fang)價是衍(yan)生出來(lai)的(de)任務。”嚴躍進說，三四線(xian)樓市(shi)全(quan)面回(hui)暖，與一二線(xian)樓市(shi)政策頻頻收(shou)緊不無關系；同時，此(ci)類城(cheng)市(shi)購房(fang)(fang)者的(de)購房(fang)(fang)積(ji)極性也在提升。

談(tan)及當前庫(ku)存(cun)趨(qu)緊(jin)的(de)(de)熱(re)點(dian)城市(shi)(shi)，嚴(yan)躍進表示，理(li)論上，房屋存(cun)銷(xiao)比(bi)(bi)低于12個(ge)月(yue)也需(xu)要補庫(ku)存(cun)。根據易居研究院70城庫(ku)存(cun)變動數據，5月(yue)份存(cun)銷(xiao)比(bi)(bi)低于12月(yue)的(de)(de)城市(shi)(shi)就有35個(ge)，且不僅(jin)有北京、上海(hai)、廣州(zhou)、南京、重慶(qing)等(deng)熱(re)點(dian)一二(er)線城市(shi)(shi)，還囊括九江、茂(mao)名(ming)等(deng)三四線城市(shi)(shi)。

“對于熱點樓市，增加供給(gei)是正確方向，但供給(gei)增加的(de)內在(zai)結構也很重(zhong)要(yao)，是不(bu)是真的(de)增加了流入市場的(de)有(you)效(xiao)房源(yuan)，決(jue)定能(neng)否(fou)緩(huan)解供求關系。”新(xin)城(cheng)控股集團(tuan)股份有(you)限(xian)公(gong)司高級副(fu)總裁歐陽捷告訴中(zhong)新(xin)網記者(zhe)。

歐陽捷認為(wei)，一二線(xian)城市控房(fang)(fang)價有兩個基本(ben)做法：增加市場(chang)供(gong)給、控制房(fang)(fang)價上漲預期。“因(yin)為(wei)，如果房(fang)(fang)價預期上漲，基于購房(fang)(fang)者‘買漲不買跌(die)’的(de)心理，可能(neng)會吸(xi)引剛需和改(gai)善(shan)型購房(fang)(fang)者成為(wei)‘投資者’”。

來源(yuan)：中國新(xin)聞網 記者(zhe)：種卿