值得注意的(de)是，《方案(an)》旨在推進(jin)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)不動產登記，完善利(li)用集(ji)體(ti)建(jian)設用地(di)建(jian)設租賃(lin)住(zhu)房(fang)規則，健全(quan)服務和(he)監管體(ti)系，提高存量土(tu)地(di)節(jie)約(yue)集(ji)約(yue)利(li)用水平，為全(quan)面建(jian)成小康社(she)會提供用地(di)保障，促(cu)進(jin)建(jian)立房(fang)地(di)產平穩健康發展長效(xiao)機(ji)制(zhi)。

方案亮點：村集體建設用地可建租賃住房

根(gen)據《方(fang)案》內容，完善試點項目審批程(cheng)序，并要求村鎮集體經濟組(zu)織可(ke)(ke)以自(zi)行開發運營，也可(ke)(ke)以通過聯營、入股等方(fang)式建(jian)設運營集體租(zu)賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和(he)(he)(he)(he)個(ge)人(ren)(ren)利(li)益(yi)(yi)，理清權利(li)義(yi)務(wu)關系，平衡項目收益(yi)(yi)與征地(di)(di)成(cheng)本(ben)關系。完善合同(tong)履約監管(guan)機制，土地(di)(di)所有(you)權人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)建(jian)設用地(di)(di)使用權人(ren)(ren)、出租(zu)人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)承租(zu)人(ren)(ren)依(yi)法履行合同(tong)和(he)(he)(he)(he)登(deng)記文(wen)件中所載明的權利(li)和(he)(he)(he)(he)義(yi)務(wu)。

在租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)的(de)監(jian)(jian)管(guan)上，《方案》顯示，探(tan)索(suo)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)監(jian)(jian)測(ce)監(jian)(jian)管(guan)機制，集(ji)體(ti)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)出租(zu)(zu)(zu)，不(bu)得以租(zu)(zu)(zu)代售，承租(zu)(zu)(zu)的(de)集(ji)體(ti)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)，不(bu)得轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)。此外，包括建立租(zu)(zu)(zu)金形成、監(jian)(jian)測(ce)、指導(dao)、監(jian)(jian)督(du)機制，防止租(zu)(zu)(zu)金異常波動等都有相應規定，以維護市場(chang)平穩運行。

▲圖文無關

在保(bao)障承租人(ren)權(quan)利方(fang)面，承租人(ren)可按(an)照(zhao)國家有關(guan)規定(ding)憑(ping)登記備案的住(zhu)房(fang)租賃合(he)同依法申領居(ju)住(zhu)證，享受規定(ding)的基本公共服務，有條件的城市，進一步建立健全對(dui)非(fei)本地(di)戶籍承租人(ren)的社(she)會保(bao)障機(ji)制(zhi)。

方案還確定督促(cu)和檢(jian)查制(zhi)度，2019年11月，省級(ji)國土資(zi)源(yuan)(yuan)主(zhu)(zhu)管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)和住房城鄉建(jian)設主(zhu)(zhu)管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)組織(zhi)開展試點(dian)中(zhong)期(qi)評(ping)估，形(xing)成評(ping)估報(bao)告(gao)報(bao)國土資(zi)源(yuan)(yuan)部(bu)和住房城鄉建(jian)設部(bu)，到2020年底前(qian)，省級(ji)國土資(zi)源(yuan)(yuan)主(zhu)(zhu)管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)和住房城鄉建(jian)設主(zhu)(zhu)管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)總結(jie)(jie)試點(dian)工作，總結(jie)(jie)報(bao)告(gao)報(bao)國土資(zi)源(yuan)(yuan)部(bu)和住房城鄉建(jian)設部(bu)。

專家分析：關鍵點在解決農村集體用地流轉問題

全國房地(di)產經理(li)人聯盟副秘書長陳寶存(cun)向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者解讀稱，此前，在新型城鎮化規劃(hua)中(zhong)也(ye)有(you)要(yao)求，即充分利用農村(cun)集體經濟組織，通過回(hui)遷(qian)房和小產權房等建(jian)設租賃住房也(ye)早就有(you)安排，之所以(yi)落實較(jiao)晚，是政府(fu)審慎(shen)探(tan)索的(de)結果(guo)，對于公共租賃住房的(de)供地(di)情況影(ying)響(xiang)不大。

▲圖文無關

此外(wai)，陳寶(bao)存(cun)指出，一線城市人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)不(bu)斷流入，如果北京人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)突破5000萬，除非強(qiang)化城市外(wai)延(yan)功(gong)能，城市只(zhi)能是“攤大餅”的(de)做法(fa)，否(fou)則不(bu)僅人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)無法(fa)容納(na)，產業(ye)也容納(na)不(bu)了(le)。

他認(ren)為(wei)，方(fang)(fang)案(an)必須(xu)在規劃和管制(zhi)之下(xia)，才能保證城(cheng)鄉集體建設用地流轉起來(lai)，至于能否順利推(tui)進，關鍵點在于如何更好的解決農村集體用地流轉的問題，實際上我(wo)國的土(tu)地制(zhi)度較為(wei)復雜，此(ci)次(ci)國土(tu)部會(hui)同住房城(cheng)鄉建設部制(zhi)定(ding)相關方(fang)(fang)案(an)，應加上農業部聯合推(tui)進才能更好得到保障。

北(bei)京房(fang)地產業(ye)協會(hui)秘(mi)書(shu)長陳志(zhi)表示，過去(qu)政(zheng)(zheng)府僅僅關(guan)注了租售型物(wu)業(ye)，在(zai)租賃(lin)方面關(guan)注度(du)不夠(gou)，所以現在(zai)通(tong)過試(shi)(shi)點城(cheng)市使得地方政(zheng)(zheng)府必須(xu)在(zai)結(jie)構上加強供應(ying)，構建購租并舉的(de)住(zhu)房(fang)制度(du)關(guan)鍵在(zai)于調結(jie)構，尤其是試(shi)(shi)點城(cheng)市的(de)供給結(jie)構有沒有問(wen)題、房(fang)價收入比之間差距(ju)是不是過大等(deng)，調控的(de)邏輯重點必須(xu)放在(zai)調整供給結(jie)構上。

市場影響：對城市租賃市場將有非常大影響

中原地(di)產首(shou)席(xi)分析師張(zhang)大偉認為，從長遠看(kan)，目前租賃(lin)市場(chang)的最核心問題的，租購比(bi)懸(xuan)殊，開發(fa)商開發(fa)商品房(fang)住宅用地(di)用于出租的回報(bao)率過(guo)低(di)，大部分年收益只(zhi)有1-2%，這種(zhong)情況下集(ji)體(ti)(ti)用地(di)因為土地(di)價(jia)格相(xiang)對較低(di)，對于集(ji)體(ti)(ti)產權擁有者(zhe)來說(shuo)，也可以獲得穩定回報(bao)。集(ji)體(ti)(ti)用地(di)的出租房(fang)，在租金市場(chang)化的情況下，可以達到年投資回報(bao)率5%以上。

因此(ci)，他表示用集體土地供應(ying)出租(zu)(zu)房，是多贏的政策，預計這(zhe)一(yi)政策落地后，將對著(zhu)13個城市的租(zu)(zu)賃市場將有非(fei)常(chang)大的影響。

張大(da)偉分析認(ren)為(wei)，目前政策內(nei)容主要兩部分，一(yi)類是直接影響(xiang)房(fang)(fang)源供應(ying)，供應(ying)70年產權的出租(zu)房(fang)(fang)用(yong)地(di)，包(bao)括北京、上(shang)海等城市做的比較積極，另外一(yi)類是針對(dui)租(zu)購同權的政策，增加租(zu)房(fang)(fang)者獲(huo)得的權益。這種到(dao)目前為(wei)止全國已(yi)經有超過(guo)8個省份20個以上(shang)城市發(fa)布了政策內(nei)容，政策著(zhu)落點主要是保護租(zu)房(fang)(fang)者、維護租(zu)賃關系穩定(ding)。

易(yi)居研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監嚴躍進(jin)表示，從此次政策(ce)的(de)(de)發布來看亮點在于(yu)，強調了不動產(chan)登(deng)記制度(du)(du)，這是房地產(chan)長(chang)效發展機制中的(de)(de)重要體現，當前(qian)在農村集體建設用地改革(ge)方面，會同(tong)當前(qian)推進(jin)的(de)(de)不動產(chan)登(deng)記制度(du)(du)一起(qi)努(nu)力，進(jin)而形(xing)成較好的(de)(de)用地制度(du)(du)。

亞豪機(ji)構市場研(yan)究總監郭(guo)毅(yi)向(xiang)(xiang)每(mei)日經濟新聞（微信號：nbdnews）記(ji)者分析稱，利用集體建設用地(di)建設租(zu)賃住房也(ye)是一種新的嘗試，但是目前現有方案還是綱領性(xing)和方向(xiang)(xiang)性(xing)文件，不具備落(luo)地(di)實施的落(luo)地(di)條件，未來還需試點城市結合實際情(qing)況(kuang)落(luo)地(di)具體細(xi)則。

她(ta)強調(diao)，政策對(dui)(dui)市場(chang)的影響力主要取(qu)決于供(gong)應量(liang)和供(gong)應位置，如(ru)果位置距離(li)城市核心(xin)區位置較遠，其實(shi)(shi)農村集體組(zu)織很難通過(guo)租賃方式實(shi)(shi)現租金收益，另外，還要看(kan)租賃住(zhu)房的規(gui)模是不(bu)是能夠達(da)到一個相對(dui)(dui)大的量(liang)級，只(zhi)有供(gong)應規(gui)模加大，才能對(dui)(dui)實(shi)(shi)現平抑房價形成有效作用。

每(mei)經實(shi)習記者 舒曼曼

每經編輯 趙云(yun)