十一長假(jia)之前，二三線城市又(you)出了一波調控政(zheng)策。

房價能不能跌？我們還(huan)不知道。但上海易居房地(di)(di)產研究院近日發(fa)布的《全國房地(di)(di)產板(ban)塊(kuai)輪動(dong)現(xian)象研究報告》顯示(shi)，本(ben)輪房地(di)(di)產周(zhou)期中樓市(shi)(shi)熱度由一線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)傳至二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，然后(hou)近期又傳至三線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，使(shi)得中國樓市(shi)(shi)首(shou)次出現(xian)了類似股(gu)市(shi)(shi)中的板(ban)塊(kuai)輪動(dong)現(xian)象。

尤其值(zhi)得注意的(de)是，本輪(lun)樓市周期中房價累計增幅(fu)(fu)排名首(shou)位的(de)并(bing)不是一線(xian)城市，而是安徽(hui)省府合肥，累計漲幅(fu)(fu)為52%。北京和(he)廣州分(fen)別以51%和(he)47%的(de)漲幅(fu)(fu)位列二、三位。

合肥房價累計漲幅最大

報告顯示，由于(yu)在本輪(lun)房價(jia)上漲周期中(zhong)(zhong)大部(bu)分城市(shi)的(de)啟(qi)動時間為(wei)(wei)2015年(nian)5月份左右(you)，因此以統計局(ju)公布的(de)70城房價(jia)指數的(de)2015年(nian)的(de)基期值(zhi)為(wei)(wei)準，截(jie)至今年(nian)8月，房價(jia)累計增幅(fu)排名首位的(de)是合肥(fei)，漲幅(fu)為(wei)(wei)52%，北京和廣州分別以51%和47%的(de)漲幅(fu)位列二、三位。值(zhi)得(de)注(zhu)意(yi)的(de)是，前七名被四大一線城市(shi)和屬(shu)于(yu)“樓市(shi)四小(xiao)龍”的(de)合肥(fei)、廈門(men)和南京所占(zhan)據(ju)。前二十(shi)名中(zhong)(zhong)的(de)城市(shi)大多為(wei)(wei)熱點一二線城市(shi)。

其(qi)中，70城中只有(you)2個(ge)城市房價(jia)是負增長(chang)的，分別為(wei)(wei)丹東(dong)和(he)(he)錦(jin)州，它們的房價(jia)累計(ji)增幅分別為(wei)(wei)-1%和(he)(he)-6%，由于丹東(dong)和(he)(he)錦(jin)州均地處東(dong)北，經濟增長(chang)較(jiao)(jiao)為(wei)(wei)乏力，人口流出(chu)現(xian)象(xiang)也較(jiao)(jiao)為(wei)(wei)嚴重(zhong)都成為(wei)(wei)了當地樓市萎靡(mi)不(bu)振(zhen)的原因。

如(ru)果從全國(guo)七大板(ban)塊來看，華(hua)(hua)東(dong)、華(hua)(hua)南(nan)(nan)和華(hua)(hua)北的房(fang)價累計(ji)增幅排在前3名(ming)，分(fen)別(bie)為20%、19%和15%，而華(hua)(hua)中和西南(nan)(nan)分(fen)列四(si)、五位(wei)，房(fang)價累計(ji)增幅分(fen)別(bie)為14%和7%，東(dong)北和西北的房(fang)價累計(ji)增幅則墊底，均不足5%。

東(dong)北和西北由(you)于經(jing)濟(ji)基礎較弱等(deng)(deng)原(yuan)因(yin)使房價(jia)缺少支撐，而華東(dong)、華南和華北板塊則(ze)由(you)于經(jing)濟(ji)和人口等(deng)(deng)基本面較好，因(yin)此(ci)房價(jia)有(you)較大幅(fu)度的上漲。

一二三線城市輪動

根據國家統計局公布的(de)70城房(fang)價指(zhi)數可以(yi)觀察到本輪房(fang)價領漲城市(shi)(shi)的(de)變化。本輪房(fang)價上漲周期中(zhong)深圳率先啟動，然后帶動一線(xian)城市(shi)(shi)領漲全(quan)國，隨(sui)著(zhu)2016年(nian)325政策的(de)發布，一線(xian)城市(shi)(shi)房(fang)價快(kuai)速上漲的(de)態勢得到了(le)一定的(de)遏(e)制，以(yi)廈門和(he)(he)(he)合肥為(wei)代(dai)表(biao)的(de)樓市(shi)(shi)四小龍接過了(le)房(fang)價領漲的(de)大旗，隨(sui)后在(zai)(zai)2016年(nian)3季度，無錫(xi)和(he)(he)(he)鄭(zheng)州(zhou)又取而代(dai)之，成為(wei)了(le)全(quan)國領漲的(de)城市(shi)(shi)，之后全(quan)國城市(shi)(shi)多點開花，武漢、長沙(sha)等(deng)熱點二線(xian)城市(shi)(shi)的(de)房(fang)價快(kuai)速上漲，在(zai)(zai)2017年(nian)2季度，更多的(de)三線(xian)城市(shi)(shi)如北海(hai)、無錫(xi)和(he)(he)(he)蚌(bang)埠等(deng)加入(ru)了(le)樓市(shi)(shi)火(huo)爆(bao)的(de)行列(lie)。

從以上(shang)房價領漲城(cheng)市(shi)的變化可以看出，樓(lou)市(shi)熱度由一線(xian)城(cheng)市(shi)傳(chuan)至(zhi)二線(xian)城(cheng)市(shi)，然后近期(qi)又傳(chuan)至(zhi)三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)，這也使得中國(guo)樓(lou)市(shi)首次出現了類似(si)股市(shi)中的板塊輪動現象。

對此，易居(ju)研究院研究員(yuan)賴(lai)勤表示，2015年以來，全國樓市出現了(le)(le)罕見的板塊輪(lun)動(dong)現象，不同(tong)區(qu)域的市場表現嚴(yan)重分(fen)化，樓市熱度在板塊之間(jian)輪(lun)動(dong)。目前大(da)多數仍在輪(lun)動(dong)的區(qu)域為市場較(jiao)弱且啟動(dong)時間(jian)較(jiao)晚(wan)的板塊，因此，本輪(lun)周期(qi)中板塊輪(lun)動(dong)的上(shang)半場已過，進入到了(le)(le)下半場。

根據(ju)板塊(kuai)輪(lun)動(dong)理(li)論，板塊(kuai)輪(lun)動(dong)中漲得多和(he)漲得早的板塊(kuai)會(hui)更早下行，據(ju)此對未來輪(lun)跌(die)(die)板塊(kuai)進行預測，一二三線城(cheng)市會(hui)依次(ci)下跌(die)(die)；華(hua)北(bei)先跌(die)(die)，華(hua)南(nan)、華(hua)東、華(hua)中和(he)西南(nan)隨(sui)后(hou)，東北(bei)和(he)西北(bei)最后(hou)；東部和(he)中部先跌(die)(die)，西部和(he)東北(bei)隨(sui)后(hou)；京(jing)津冀先跌(die)(die)，長三角隨(sui)后(hou)，珠(zhu)三角最后(hou)。

一線城市有望率先回調

報告顯示，對不同(tong)(tong)城市，以(yi)最近幾個月房(fang)價開始下(xia)跌(die)的(de)(de)時間為(wei)起點(dian)，截(jie)止到統計(ji)局最新公布(bu)的(de)(de)8月份的(de)(de)70城房(fang)價數據來看，北(bei)(bei)京處于領跌(die)的(de)(de)位置(zhi)，累(lei)計(ji)跌(die)幅(fu)達到了3.6%，考(kao)慮到這是由房(fang)價指(zhi)數計(ji)算得到的(de)(de)，而(er)房(fang)價指(zhi)數相對來說更(geng)加平緩，實際跌(die)幅(fu)可能會更(geng)大。與(yu)北(bei)(bei)京毗鄰且(qie)同(tong)(tong)處京津(jin)冀的(de)(de)天津(jin)累(lei)計(ji)跌(die)幅(fu)排在第二(er)位，跌(die)幅(fu)為(wei)2.7%，而(er)同(tong)(tong)為(wei)樓市四(si)小龍(long)的(de)(de)廈(sha)門和(he)合(he)肥的(de)(de)累(lei)計(ji)跌(die)幅(fu)排在三、四(si)位，分別為(wei)2.1%和(he)1.7%。

值得注意(yi)的是(shi)，不(bu)光是(shi)熱點一(yi)二線城市出現(xian)了(le)降溫，三線城市中(zhong)的宜昌和(he)韶(shao)關(guan)也出現(xian)了(le)房(fang)價(jia)下跌(die)。總的來說，本輪(lun)樓市周期中(zhong)房(fang)價(jia)上漲(zhang)較(jiao)快(kuai)和(he)上漲(zhang)較(jiao)早的城市更早出現(xian)回調，這也是(shi)板塊輪(lun)動的一(yi)大(da)特征。

從區域的角度來(lai)看，目前三類城市中(zhong)只有一線城市出(chu)現了(le)下跌，累計(ji)跌幅(fu)為0.7%。七大板塊中(zhong)華北率(lv)先(xian)出(chu)現了(le)下跌，目前累計(ji)跌幅(fu)為0.5%，主要是受到北京和天(tian)津樓(lou)市降溫的影響。

對(dui)于接下來(lai)樓(lou)市(shi)價格的趨(qu)勢，賴(lai)勤認為，總體來(lai)看，樓(lou)市(shi)率(lv)先啟動(dong)的區(qu)域房價已(yi)經略顯頹(tui)勢，市(shi)場熱度已(yi)經在所有板(ban)塊中(zhong)進行了傳導，目(mu)前大(da)多數仍在輪動(dong)的區(qu)域為市(shi)場較弱且啟動(dong)時間較晚的板(ban)塊。因(yin)此(ci)，本輪周期中(zhong)板(ban)塊輪動(dong)的上半場已(yi)過(guo)，進入到了下半場，當所有板(ban)塊都輪動(dong)完且均出現回(hui)調，本輪房地產(chan)的牛市(shi)也(ye)就(jiu)宣告結束。

根據(ju)板(ban)塊輪(lun)(lun)動理(li)論(lun)，板(ban)塊輪(lun)(lun)動中漲得多和(he)漲得早(zao)的板(ban)塊會更早(zao)下行，據(ju)此對未來(lai)輪(lun)(lun)跌(die)板(ban)塊進行預測(ce)，一二三線城(cheng)市會依次下跌(die)；華北先跌(die)，華南、華東(dong)(dong)、華中和(he)西南隨(sui)后(hou)，東(dong)(dong)北和(he)西北最(zui)后(hou)；東(dong)(dong)部和(he)中部先跌(die)，西部和(he)東(dong)(dong)北隨(sui)后(hou)；京津冀先跌(die)，長三角(jiao)(jiao)隨(sui)后(hou)，珠三角(jiao)(jiao)最(zui)后(hou)。

來源：券商中國（微信號：quanshangcn） 記者：裴晨(chen)汐