每經(jing)編輯｜李(li)宇嘉    

李宇嘉

本周一，國(guo)土部部長姜大明(ming)關于(yu)我國(guo)土地和住(zhu)房(fang)制度的表態(tai)，引起社會廣(guang)泛關注。

姜大明(ming)表(biao)示，我國將研(yan)究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房(fang)地(di)(di)產企業依法(fa)取(qu)得使用(yong)權的土(tu)地(di)(di)作為(wei)住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)的辦法(fa)，深化利用(yong)農村集體經營性建(jian)設用(yong)地(di)(di)建(jian)設租賃住(zhu)房(fang)試點，推動建(jian)立多主體供應、多渠道保障(zhang)租購并舉的住(zhu)房(fang)制度，讓全體人民住(zhu)有所居。

這意味(wei)著，我國實(shi)行了近20年的(de)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)供應制度將出現(xian)重大變革。概(gai)括來(lai)(lai)說(shuo)，政(zheng)府不再壟斷(duan)土地(di)供應，開發商(shang)(shang)也不再是新(xin)建商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)唯一供應方。未(wei)來(lai)(lai)，任何合法擁(yong)有(you)土地(di)使用(yong)權的(de)主體，在符合規劃的(de)前提下，都可以成為住房(fang)供應方。

今(jin)年是房改20周年，更是改革開(kai)放40周年。多年來的(de)經濟(ji)體制(zhi)改革，特別是城市土地從行政劃撥(bo)到(dao)市場化出(chu)讓(rang)(rang)，這是重大的(de)革命。20年來，國有土地出(chu)讓(rang)(rang)金(jin)累計規模為35萬億(yi)元，達到(dao)城市財(cai)政收入的(de)40%左右，成為城市基建擴(kuo)張的(de)重要(yao)資金(jin)補充。

圖片來源：視覺中國

但(dan)是(shi)(shi)，土地出(chu)讓(rang)的(de)(de)“金融加速器”效(xiao)應(ying)過于強(qiang)大，即土地出(chu)讓(rang)撬動(dong)(dong)銀行貸款，對“上項目”和(he)拉動(dong)(dong)固(gu)定資(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)帶(dai)(dai)動(dong)(dong)效(xiao)應(ying)很(hen)顯著。不(bu)管是(shi)(shi)房地產開(kai)發投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，還是(shi)(shi)工業低地價(jia)招商引(yin)資(zi)(zi)(zi)帶(dai)(dai)動(dong)(dong)的(de)(de)工業和(he)制造業投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，或土地出(chu)讓(rang)金投(tou)(tou)入及土地作價(jia)入股驅動(dong)(dong)的(de)(de)基建投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，對短期經濟(ji)拉動(dong)(dong)顯著的(de)(de)這三項固(gu)定資(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，都(dou)離不(bu)開(kai)房地產支撐。正因為如(ru)此，在以GDP為核心的(de)(de)績效(xiao)考核下，地方政府天然依賴土地財政、房地產稅收、固(gu)定資(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，并有內在托底(di)地價(jia)和(he)房價(jia)的(de)(de)激(ji)勵。

考(kao)慮到房(fang)地產稅收(shou)以及(ji)對(dui)上下游原材料、制造(zao)業的拉動，目前絕大(da)多數地方政府對(dui)房(fang)地產都高(gao)度(du)依(yi)賴(lai)。而地方有意托底樓(lou)市，造(zao)成地產投資投機風(feng)潮旺盛，這(zhe)也成為我(wo)國近年來(lai)產業出現“空心化(hua)”苗頭(tou)、經濟轉(zhuan)型艱難的重(zhong)要原因。從供(gong)(gong)給側(ce)結構性改革角度(du)看，若供(gong)(gong)給渠道(dao)多元，供(gong)(gong)應(ying)源(yuan)頭(tou)上形(xing)成競爭(zheng)，將改變(bian)獨家供(gong)(gong)應(ying)下的供(gong)(gong)地緊(jin)張現象，降低供(gong)(gong)應(ying)成本，特別是降低被地價(jia)(jia)推高(gao)的房(fang)價(jia)(jia)。

目(mu)前來(lai)看(kan)，大城市(shi)新(xin)增供(gong)地的彈(dan)性很低，供(gong)地只能寄望于(yu)盤(pan)活存量(liang)。當前，大城市(shi)現代(dai)服務業(ye)(ye)開始占主體(ti)，對GDP的貢(gong)獻率往往在60%以上，低效閑置的工(gong)商(shang)業(ye)(ye)用(yong)地應通過(guo)改(gai)善功能，轉向積聚人(ren)口的服務業(ye)(ye)發(fa)展后帶來(lai)的住(zhu)宅用(yong)地需求(qiu)。但目(mu)前來(lai)看(kan)，要想(xiang)盤(pan)活存量(liang)用(yong)地仍有一定難度(du)，主要原因有三個(ge)：

一(yi)是(shi)變(bian)更(geng)土地用途(tu)需要調整控制性(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)劃(hua)，而規(gui)(gui)劃(hua)周期一(yi)般為(wei)5年(nian)，調整還涉及聽證、論證和審批等；二是(shi)用途(tu)變(bian)更(geng)后溢價率提升，容積率增加（工商業平均容積率為(wei)0.8，遠低于住宅的1.5），利益誘惑下(xia)，用地主體（園區或國企）都想盤活，可審批的平衡(heng)反倒(dao)容易(yi)造成(cheng)盤活停(ting)滯；三是(shi)用途(tu)變(bian)更(geng)后，地方政府要大規(gui)(gui)模(mo)配建(jian)公(gong)共(gong)設(she)施，教育醫(yi)療要獨(du)立供地，造成(cheng)政府支出(chu)壓力(li)。

于是(shi)，借(jie)助創(chuang)新(xin)創(chuang)業(ye)東風，近年來大城市(shi)掌握土地的企業(ye)紛(fen)紛(fen)成立(li)地產子(zi)公司，向(xiang)創(chuang)新(xin)型(xing)產業(ye)用房、創(chuang)意園(yuan)區轉型(xing)。但各大城市(shi)商業(ye)辦公總(zong)體過剩，存量工(gong)商業(ye)用地向(xiang)辦公轉型(xing)升級的路(lu)子(zi)越(yue)來越(yue)窄。

2017年以來，另一塊(kuai)大宗、低成(cheng)本的(de)(de)用(yong)(yong)地(di)——集(ji)(ji)體(ti)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)，入(ru)市建(jian)設租(zu)賃住房(fang)備受國家重視。北京的(de)(de)經驗(yan)顯示，充分尊(zun)重和保護用(yong)(yong)地(di)主(zhu)體(ti)的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)及由此衍生(sheng)的(de)(de)財(cai)產權(quan)(quan)是(shi)集(ji)(ji)體(ti)土地(di)入(ru)市的(de)(de)第一原則。比(bi)如，集(ji)(ji)體(ti)經濟組(zu)織是(shi)申報主(zhu)體(ti)，可(ke)以自(zi)有資金、集(ji)(ji)體(ti)土地(di)及衍生(sheng)收益作價入(ru)股(gu)，集(ji)(ji)體(ti)經濟組(zu)織在新成(cheng)立租(zu)賃企業的(de)(de)持股(gu)比(bi)例不得低于51%，且(qie)應有保底分紅。

存量(liang)工(gong)商(shang)業用(yong)(yong)地盤活(huo)也一樣(yang)，首(shou)先要充(chong)分尊重(zhong)和保護用(yong)(yong)地主體的用(yong)(yong)地權及衍生收益；其(qi)次，用(yong)(yong)地主體可以自行開發(fa)(fa)，或者引入開發(fa)(fa)商(shang)、社會機構來(lai)開發(fa)(fa)；再次，如(ru)果規劃條件允(yun)許、公共配(pei)套跟(gen)進(jin)，用(yong)(yong)地主體可在補繳(jiao)地價（住宅地價和工(gong)商(shang)業地價差）之(zhi)后，申請轉做商(shang)品(pin)房開發(fa)(fa)。

筆者認為，引(yin)入開(kai)發商或社會投資機構后，用地主(zhu)體以土地或預期收益作價(jia)入股(gu)，完全可以足額繳納土地出讓差價(jia)。對此，地方政府可以給予政策(ce)鼓勵，特別是要及時調整(zheng)規劃(hua)，并將土地出讓金用作相應的教(jiao)育、醫療等(deng)公共(gong)服務配套(tao)建設和(he)跟進。

如果(guo)用地主體自(zi)行(xing)開發，或無能力繳納出讓金差價(jia)，可以按照現(xian)有的存量盤活的原則(ze)，即工商業用地、用房“改租賃”。當然，地方政府也要適時調整(zheng)規劃、加快公(gong)共配套跟進(jin)。

大城市(shi)存量用地主體多元、地價低廉、區位優(you)良(liang)，且(qie)有一定的(de)配套基礎，具備再利用的(de)先決條件(jian)。不管是(shi)開發面向城市(shi)居民(min)的(de)租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)，還是(shi)開發商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)，都將(jiang)有利于在土地和住(zhu)房(fang)(fang)供給(gei)(gei)端，形成多元供給(gei)(gei)，這是(shi)我(wo)國樓市(shi)的(de)長(chang)效機制、房(fang)(fang)地產供給(gei)(gei)側結構性改(gai)革(ge)的(de)重大突破，也是(shi)土地和住(zhu)房(fang)(fang)制度改(gai)革(ge)的(de)深化。（作者為深圳市(shi)房(fang)(fang)地產研(yan)究中心研(yan)究員）