每(mei)經記者(zhe)｜涂穎浩(hao)    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜畢陸(lu)名(ming)    

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前幾年競相購買房產、參(can)股投資房地產股權的保險資金，如今(jin)已(yi)重新回(hui)歸理性。

近日(ri)，安聯集團(tuan)(tuan)宣(xuan)布(bu)已聯合基匯資本(ben)成(cheng)功收購上海凌空SOHO四座辦公樓群中的兩幢，安聯集團(tuan)(tuan)持有此次投資約23%的權益(yi)。

易居研究(jiu)院智(zhi)庫中(zhong)心研究(jiu)總(zong)監嚴躍(yue)進(jin)對(dui)《每日經濟新聞》記(ji)者表示：“對(dui)于(yu)險資(zi)來說，資(zi)產組合(he)的(de)配(pei)置里面，不(bu)動(dong)產是(shi)重要的(de)一個內(nei)容(rong)。而持有辦(ban)公(gong)(gong)樓則是(shi)更優的(de)選擇(ze)。當前虹(hong)橋商務區發(fa)展機會大(da)，辦(ban)公(gong)(gong)市場的(de)出(chu)租(zu)(zu)效果(guo)不(bu)錯(cuo)。尤其(qi)是(shi)類似(si)產品(pin)，本身招租(zu)(zu)情(qing)況(kuang)好，未(wei)來升值的(de)機會較多，所以對(dui)于(yu)類似(si)的(de)收購，體現了海外險資(zi)對(dui)國(guo)內(nei)辦(ban)公(gong)(gong)物業投(tou)資(zi)的(de)看好”

從上市險企2017年年報來看，投資性房地(di)(di)產(chan)在資產(chan)配置(zhi)中(zhong)仍受(shou)到青睞(lai)。2017年，中(zhong)國(guo)平安投資性房地(di)(di)產(chan)為471.54億元(yuan)，同比(bi)增長11.22%；新華保險投資性房地(di)(di)產(chan)為47.41億元(yuan)，同比(bi)增長39.6%；中(zhong)國(guo)人壽30.64億元(yuan)，同比(bi)增長157.26%；中(zhong)國(guo)太保投資性房地(di)(di)產(chan)87.27億元(yuan)，同比(bi)增長0.8%。

險資偏愛辦公物業

近日，安聯(lian)集團宣(xuan)布(bu)已聯(lian)合基匯資(zi)(zi)本成功收購上海凌空SOHO四座辦公樓群中(zhong)的(de)(de)兩幢。安聯(lian)集團持有此次投(tou)資(zi)(zi)約23%的(de)(de)權益(yi)。安聯(lian)不動產(chan)亞太(tai)區首席執行官Rushabh Desai表示，“上海是(shi)目前全(quan)(quan)球最為吸引(yin)人的(de)(de)國際性大(da)都市，我們對這座城市商業地產(chan)的(de)(de)發展潛力充滿信心(xin)，此次投(tou)資(zi)(zi)進一(yi)步實踐我們的(de)(de)全(quan)(quan)球新布(bu)局戰(zhan)略。”

險資購買辦公物業的案例并不少見。如去(qu)年8月，安(an)聯集團與新加坡吉寶集團共同(tong)斥資5.25億(yi)美(mei)元整體收購虹口(kou)SOHO。2016年7月，國華人壽以32.2億(yi)元正式(shi)從SOHO中國手中購入其旗下的上(shang)海(hai)SOHO世(shi)紀(ji)廣場。

在業(ye)內人(ren)士看來，周期長、收(shou)益穩定的(de)不動產投(tou)資(zi)(zi)，因與保險(xian)資(zi)(zi)金(jin)的(de)長期資(zi)(zi)金(jin)屬性有(you)天(tian)然的(de)匹配(pei)性，被保險(xian)機構(gou)視為(wei)(wei)最重要的(de)投(tou)資(zi)(zi)渠(qu)道之一。特別是核(he)心(xin)(xin)城市核(he)心(xin)(xin)地段的(de)辦(ban)公物業(ye)，會為(wei)(wei)負債屬性的(de)險(xian)資(zi)(zi)帶來較(jiao)好的(de)租金(jin)回(hui)報，更(geng)是備受保險(xian)機構(gou)的(de)青睞(lai)。

《每(mei)日經濟新聞》記者查詢上市保(bao)險公司年報，2017年，中(zhong)(zhong)國(guo)平安(an)投資(zi)(zi)性(xing)(xing)房(fang)地(di)(di)產為471.54億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長11.22%；新華保(bao)險投資(zi)(zi)性(xing)(xing)房(fang)地(di)(di)產為47.41億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長39.6%；中(zhong)(zhong)國(guo)人壽30.64億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長157.26%；中(zhong)(zhong)國(guo)太保(bao)投資(zi)(zi)性(xing)(xing)房(fang)地(di)(di)產87.27億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長0.8%。投資(zi)(zi)性(xing)(xing)房(fang)地(di)(di)產，是指為賺取租金或資(zi)(zi)本增(zeng)值，或兩者兼有(you)而(er)持有(you)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產，包括(kuo)已出租的(de)(de)土(tu)地(di)(di)使用權(quan)、持有(you)并準(zhun)備增(zeng)值后轉讓的(de)(de)土(tu)地(di)(di)使用權(quan)、已出租的(de)(de)建(jian)筑物。

值得一提的是，中(zhong)國(guo)(guo)平安(an)、中(zhong)國(guo)(guo)太(tai)保(bao)還披(pi)露(lu)了(le)投(tou)資性房地(di)產租金收(shou)入，中(zhong)國(guo)(guo)平安(an)為(wei)27.57億(yi)元，同(tong)比增長(chang)51.32%；中(zhong)國(guo)(guo)太(tai)保(bao)為(wei)6.86億(yi)元，同(tong)比增長(chang)19.1%。

險企不動產投資多元化

除了辦公物(wu)業(ye)之外，險資(zi)還(huan)購(gou)買自用不動(dong)產、認購(gou)不動(dong)產債權項目(mu)、投(tou)資(zi)設立不動(dong)產子(zi)公司(si)、舉牌(pai)上(shang)市房地產公司(si)、海外投(tou)資(zi)不動(dong)產等方式涉(she)足(zu)不動(dong)產投(tou)資(zi)。

首(shou)先，自(zi)用性不(bu)(bu)動產同樣(yang)受到(dao)保(bao)險(xian)(xian)公司的青睞，面(mian)對較為(wei)高昂(ang)的租(zu)賃成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)，投資自(zi)用型不(bu)(bu)動產成(cheng)(cheng)為(wei)保(bao)險(xian)(xian)公司進行節約成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的有效方(fang)式。根據中保(bao)協披露的險(xian)(xian)企大(da)額不(bu)(bu)動產投資信息，此前，中國太(tai)平擬投資北京金融街廣安中心項目B地塊寫字樓(lou)，以物權方(fang)式購置自(zi)用不(bu)(bu)動產。

中(zhong)國保(bao)險資(zi)產管(guan)理(li)業協(xie)會最新披露(lu)的數(shu)據顯示，2017年(nian)前11月，23家(jia)保(bao)險資(zi)產管(guan)理(li)公司注冊(ce)(ce)債(zhai)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)(hua)(hua)和股(gu)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)(hua)(hua)共185項(xiang)，合(he)計注冊(ce)(ce)規(gui)模4326.63億元。其中(zhong)，不動(dong)產債(zhai)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)(hua)(hua)104項(xiang)，注冊(ce)(ce)規(gui)模1742.68億元，占全部債(zhai)權(quan)(quan)、股(gu)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)(hua)(hua)的40.28%。與(yu)去年(nian)同期相比，不動(dong)產債(zhai)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)(hua)(hua)數(shu)量增(zeng)(zeng)(zeng)加了(le)50項(xiang)，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)78%，注冊(ce)(ce)規(gui)模與(yu)去年(nian)863.68億元相比同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)了(le)101.77%，達到(dao)一(yi)倍多。不動(dong)產債(zhai)權(quan)(quan)投(tou)(tou)資(zi)占合(he)計注冊(ce)(ce)規(gui)模比也有所(suo)上升，從33.68%增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)到(dao)40.28%，增(zeng)(zeng)(zeng)加了(le)6.6個百(bai)分點(dian)。

根據統計(ji)(ji)，2017年，總計(ji)(ji)近(jin)50項不動產債權投資(zi)計(ji)(ji)劃項目得到保(bao)險公司(si)(si)認(ren)購(多(duo)期認(ren)購已進(jin)行合并)，包括中國太平、中國太保(bao)等在內的多(duo)家保(bao)險公司(si)(si)均披露了認(ren)購不動產債權投資(zi)計(ji)(ji)劃的相關(guan)信息。

投資設立(li)不(bu)動(dong)產子公(gong)(gong)(gong)司(si)同樣是(shi)保(bao)險公(gong)(gong)(gong)司(si)進(jin)行不(bu)動(dong)產投資的(de)(de)有(you)效途徑。《每日經濟新聞(wen)》記者注意到，今年多家(jia)保(bao)險公(gong)(gong)(gong)司(si)披露(lu)的(de)(de)非保(bao)險子公(gong)(gong)(gong)司(si)信息中(zhong)包(bao)含了不(bu)動(dong)產公(gong)(gong)(gong)司(si)。如天安(an)財(cai)險旗(qi)下(xia)的(de)(de)上(shang)海天安(an)財(cai)險置業有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)、上(shang)海信泰天安(an)置業有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)；新華保(bao)險旗(qi)下(xia)的(de)(de)新華家(jia)園尚谷(gu)（北京）置業有(you)限(xian)責任公(gong)(gong)(gong)司(si)等(deng)。

此外，舉(ju)牌(pai)上(shang)(shang)市房(fang)地產(chan)公(gong)(gong)司(si)也是保(bao)險公(gong)(gong)司(si)不動產(chan)投資(zi)的方式之一(yi)。2016年以前(qian)，多(duo)家保(bao)險公(gong)(gong)司(si)頻繁舉(ju)牌(pai)上(shang)(shang)市房(fang)企增加土地儲備。不過(guo)，2017年之后，隨著監管(guan)層對(dui)保(bao)險公(gong)(gong)司(si)非(fei)理性舉(ju)牌(pai)的監管(guan)措施強化，保(bao)險公(gong)(gong)司(si)非(fei)理性舉(ju)牌(pai)的現象(xiang)已經明顯減(jian)少。