每(mei)經(jing)記者｜魏瓊(qiong)    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜曾健輝    

圖片來源：視覺中國

7月4日(ri)，有(you)媒體報道(dao)碧(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)內部已(yi)明確叫(jiao)停(ting)三(san)四五線城市全覆蓋戰略，將(jiang)以規(gui)模換現金。對此，有(you)接(jie)近碧(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)的人(ren)士在接(jie)受《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)采訪時透露，碧(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)沒有(you)叫(jiao)停(ting)三(san)四五線全覆蓋戰略。

據《每日(ri)經濟新聞》記者了解(jie)，在(zai)政(zheng)策輪番調控下，未公布2018年銷(xiao)售(shou)目標、推(tui)貨計劃及拿地預算的碧桂園(yuan)正放緩拿地速度。

未叫停三四五線全覆蓋

不同(tong)時期適配不同(tong)的戰略(lve)，經(jing)歷三(san)四(si)線(xian)(xian)郊區大盤模式到(dao)高喊回歸(gui)一(yi)二線(xian)(xian)城市(shi)，再到(dao)現在的一(yi)二三(san)四(si)五線(xian)(xian)城市(shi)全面發展，碧桂園的戰略(lve)處于不斷調整中。

據(ju)《每(mei)日經濟新聞》記者了解，為(wei)對區域進行深(shen)耕，2017年11月14日，碧桂園總裁莫斌(bin)簽發了關于(yu)發布《勞斯萊(lai)斯項目(mu)拓(tuo)展階(jie)段性(xing)獎懲(cheng)措施》通(tong)知(zhi)的紅頭文(wen)(wen)件(jian)，文(wen)(wen)件(jian)中提及對三四五線城市進行“全覆蓋”。

文件內(nei)容顯示，2017年(nian)11月至(zhi)2018年(nian)底，碧桂園各區(qu)(qu)域(yu)(yu)(yu)公司需要下(xia)(xia)沉至(zhi)管(guan)轄范圍內(nei)的(de)空白(bai)地級市及其(qi)下(xia)(xia)屬的(de)空白(bai)縣(xian)級市、縣(xian)城和發達鎮區(qu)(qu)。同時“全(quan)覆(fu)蓋”也(ye)成為(wei)區(qu)(qu)域(yu)(yu)(yu)公司的(de)重要考核指標，區(qu)(qu)域(yu)(yu)(yu)獲得(de)獎勵的(de)前提(ti)是(shi)完成全(quan)覆(fu)蓋，2018年(nian)年(nian)底前，未能實(shi)現(xian)全(quan)覆(fu)蓋的(de)區(qu)(qu)域(yu)(yu)(yu)總(zong)裁將被通報(bao)批評、執行總(zong)裁將被免職。

同時，碧桂園在后續文件中明確(que)，全覆(fu)蓋范圍(wei)要求為人口(kou)在1萬人以上的鎮。

有碧桂(gui)園內部(bu)人士告訴《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者，在實際操作(zuo)中，全(quan)覆蓋戰略(lve)范圍內有很多地方因為經(jing)濟和土地等(deng)各方面條件(jian)不好，還是進駐不了(le)。該內部(bu)人士指出(chu)，全(quan)覆蓋戰略(lve)下碧桂(gui)園拿地還是在有選擇地進行。

針對今日(ri)媒體報道的碧桂(gui)園(yuan)已叫停三四(si)五線城市全覆蓋(gai)戰略(lve)一事，有(you)接近碧桂(gui)園(yuan)的人士向《每日(ri)經濟新聞》記者透露，碧桂(gui)園(yuan)沒(mei)有(you)叫停三四(si)五線全覆蓋(gai)戰略(lve)。政策嚴調控(kong)下(xia)，房地產(chan)市場處于下(xia)行周期，碧桂(gui)園(yuan)強調高(gao)周轉(zhuan)重視(shi)現金流(liu)的安全。

拿地步伐變調

借道高周轉戰略，近些年(nian)碧桂園實現了規模的快速發(fa)展(zhan)，銷售(shou)金(jin)額在2017年(nian)居(ju)(ju)行(xing)業首位。據克而瑞發(fa)布的最(zui)新(xin)數(shu)據顯示，2018年(nian)上半年(nian)，碧桂園實現流量金(jin)額4124.8億(yi)元(yuan)，為行(xing)業第一；權益(yi)金(jin)額為2813.7億(yi)元(yuan)，略低于恒大(da)，居(ju)(ju)行(xing)業第二名。

有(you)接近碧桂(gui)(gui)園的人(ren)士表示，為提(ti)高(gao)項目(mu)的良性權益占比，碧桂(gui)(gui)園將退出(chu)部分非(fei)操(cao)盤(pan)項目(mu)，用更多的精力(li)去做(zuo)好操(cao)盤(pan)項目(mu)。

伴隨著規模的(de)快(kuai)速增(zeng)長，近些年碧桂(gui)園加快(kuai)了(le)攻城略地(di)的(de)步伐(fa)，到2017年年底，拿地(di)支出(chu)達(da)到歷(li)史(shi)最高(gao)峰。2017年全年，碧桂(gui)園共斥資(zi)4794.54億(yi)元新增(zeng)881宗地(di)，平(ping)均(jun)每月新增(zeng)土地(di)支出(chu)約(yue)為(wei)399億(yi)元。

進入2018年，碧桂(gui)園(yuan)未公布(bu)(bu)銷售目標，同時(shi)也未公布(bu)(bu)拿地預算和推貨計劃。較2017年的快速拿地，2018年碧桂(gui)園(yuan)放緩了拿地的步伐。據(ju)碧桂(gui)園(yuan)公布(bu)(bu)的數(shu)據(ju)顯示，2018年截(jie)至5月(yue)底，碧桂(gui)園(yuan)共斥資1742.29億元新增(zeng)392宗(zong)地，平均每月(yue)拿地支出(chu)約(yue)為348億元。

伴隨著房(fang)地產行業調控的層(ceng)層(ceng)深(shen)入，房(fang)企融資渠道也在收緊(jin)。據上交(jiao)所發(fa)布的信(xin)息(xi)，2018年碧桂園擬發(fa)行的200億元小公募公司債已顯(xian)示(shi)(shi)為“中(zhong)止”。目前已有包(bao)括泰禾(he)、合(he)生(sheng)創展、富(fu)力和(he)花樣(yang)年等(deng)多家房(fang)企的發(fa)債計(ji)劃(hua)均(jun)顯(xian)示(shi)(shi)“中(zhong)止”。

為(wei)保持(chi)現(xian)(xian)金流的(de)安(an)全(quan)，碧桂園(yuan)選擇加快(kuai)周轉速(su)(su)度，加快(kuai)資金回籠。新城控股高(gao)級副總(zong)裁歐陽捷(jie)在接受《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者采(cai)訪時表示，在融資收緊的(de)形勢(shi)下，房企首先需要(yao)確(que)保自身安(an)全(quan)，做好現(xian)(xian)金流測(ce)算和債務壓力測(ce)試；其(qi)次(ci)需要(yao)調(diao)整(zheng)開發銷售(shou)節奏，提(ti)高(gao)辦證(zheng)、設計、施(shi)工(gong)、銷售(shou)和回款速(su)(su)度，確(que)保現(xian)(xian)金流充(chong)裕(yu)。