每經記者｜董青枝(zhi)   ; 每經編輯(ji)｜曾健輝(hui)    

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2018年上半年，傳統融資渠道繼(ji)續受限，非(fei)標壓縮及美國(guo)加(jia)息等(deng)情況(kuang)都(dou)進一步推(tui)高了房(fang)企的融資成本。與此(ci)同時(shi)，償債高峰期將在今(jin)年下半年出現，如何填補資金缺口將成為房(fang)企的首要任務。

資金(jin)作為房地產業的血液，在銀根收緊背(bei)景(jing)下，不同規模企業之間的融(rong)資能力也(ye)出現明(ming)顯(xian)分(fen)(fen)化，部分(fen)(fen)房企加速甩貨、減緩(huan)投資、展開(kai)多元合作……多渠道(dao)緩(huan)解(jie)資金(jin)壓力。

對此，新城控股(gu)高級副總裁歐陽(yang)捷坦言(yan)，要(yao)做大規模，就必須快拿地(di)、快銷(xiao)售，但(dan)回(hui)籠資金(jin)依然不(bu)能夠(gou)滿(man)足(zu)企(qi)業規模增長(chang)的速度要(yao)求(qiu)，房(fang)企(qi)仍在千方百計地(di)尋找突破融資瓶頸的渠道和辦(ban)法。名列排行榜前茅的房(fang)企(qi)更容易獲得資本市場和金(jin)融機構的青睞，中小(xiao)房(fang)企(qi)的資金(jin)渠道變得更窄、資金(jin)成本更高，債(zhai)務(wu)壓力更大。

房企融資通道收窄

銀(yin)行收緊房企(qi)融資，多(duo)項新規圍堵，加上(shang)發債(zhai)遇冷，房企(qi)想要“拿錢”的通道日(ri)漸收窄(zhai)。

58房產研究院首席分析師(shi)張波(bo)表示，2018年上半年房地產行業總體融資(zi)環境趨嚴，除(chu)了對銀行加強住房信(xin)貸管理(li)，提高對貸款風(feng)險防范外，監管層對于(yu)基金(jin)、信(xin)托(tuo)和債權(quan)發行統統加強了管理(li)。除(chu)了龍頭(tou)房企在融資(zi)上有一定優勢外，中小房企的融資(zi)難度將越來越大。

據不完(wan)全統計(ji)，從2016年第四季度開始，監管部(bu)門(men)陸續出(chu)臺(tai)諸多限(xian)制(zhi)房(fang)企融資的(de)新規。其中包(bao)括(kuo)，暫停地(di)產企業公司債發行、公司債發行要過準入關(guan)和(he)分類關(guan)；嚴禁房(fang)地(di)產企業發行企業債用于商業性房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)；限(xian)制(zhi)私(si)募(mu)資管計(ji)劃投資過熱城市房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)。

今(jin)年(nian)5月下旬以來，多家主流房企發債項目顯示“中(zhong)止”。來自(zi)同策咨(zi)詢的數據顯示，今(jin)年(nian)5月，40家典型(xing)上(shang)市房企發公(gong)司債融資總額(e)呈現較大幅度的滑落，環(huan)比(bi)(bi)減少87.59%，在融資總額(e)中(zhong)僅占比(bi)(bi)為12.93%。

克而瑞研(yan)究(jiu)中心數據顯示，5月108家房企(qi)新增(zeng)融資額(e)為579.69億元(yuan)，同比下(xia)(xia)跌45.3%。融資結(jie)構中，銀行(xing)貸款環(huan)比下(xia)(xia)降29.67%；受(shou)債市波動影(ying)響，房企(qi)的票(piao)據、債券發行(xing)額(e)縮量明顯，環(huan)比下(xia)(xia)降49.9%；同期海外發債額(e)為零(ling)。

在日趨嚴厲的監管下(xia)，企(qi)(qi)業的融(rong)資(zi)難度有(you)(you)所分化。大(da)型國有(you)(you)房企(qi)(qi)融(rong)資(zi)優勢(shi)較(jiao)(jiao)大(da)，中(zhong)小房企(qi)(qi)融(rong)資(zi)成本(ben)(ben)普遍提(ti)高，其中(zhong)信托融(rong)資(zi)成本(ben)(ben)較(jiao)(jiao)去年提(ti)高2~3個百分點。

同時房(fang)企的(de)資(zi)(zi)產負債(zhai)率(lv)有所上(shang)(shang)升，Wind資(zi)(zi)訊(xun)數據顯示，2018年(nian)第一季度末(mo)，中國房(fang)企資(zi)(zi)產負債(zhai)率(lv)上(shang)(shang)升至(zhi)79.42%，房(fang)企負債(zhai)率(lv)創下13年(nian)新高；資(zi)(zi)產負債(zhai)率(lv)超過80%的(de)A股上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企近40家。

同策研究(jiu)院總監張宏偉對此分析稱，從(cong)資(zi)(zi)(zi)金面角度來(lai)看，三季度為民營房企(qi)資(zi)(zi)(zi)金兌付壓力(li)最大的時間段(duan)；從(cong)銷售上(shang)來(lai)看，核心一二線城市(shi)因(yin)限制性(xing)調控措施(shi)導致(zhi)房企(qi)回款(kuan)節(jie)奏放(fang)慢、資(zi)(zi)(zi)金緊張。下半年資(zi)(zi)(zi)金鏈將(jiang)(jiang)會依然(ran)緊張，土地市(shi)場將(jiang)(jiang)會更加(jia)理性(xing)。

房企加速開發重視現金流

多重壓力之下，房(fang)企也正在展開自(zi)救，保證現(xian)金流成(cheng)為多數房(fang)企的共(gong)識(shi)。

在(zai)傳統的(de)(de)房地產開發業務(wu)(wu)中(zhong)，銷售——買地——融(rong)資(zi)是必不可少的(de)(de)環節(jie)，2018年上半(ban)年，主流房企(qi)的(de)(de)這三項業務(wu)(wu)都有加速的(de)(de)趨勢，行業集中(zhong)度進一步提升。

“在融資(zi)(zi)不暢的(de)(de)背景下，唯有高周轉是房企加速奔跑的(de)(de)火箭助推器。”歐陽(yang)捷認為，快(kuai)投資(zi)(zi)、快(kuai)開發、快(kuai)銷售和(he)快(kuai)回籠是房企高周轉的(de)(de)四(si)把快(kuai)刀。大房企通(tong)過強化品(pin)牌導流(liu)、提(ti)高開盤(pan)規(gui)模(mo)、營造旺銷氛(fen)圍、形成(cheng)良性循環(huan)，可以實現(xian)規(gui)模(mo)增(zeng)長快(kuai)、資(zi)(zi)金回籠多和(he)利潤有保證。

整體來看(kan)，2018年(nian)上半(ban)年(nian)，品牌(pai)房企加(jia)大(da)了(le)項目推盤(pan)力度，銷售(shou)重心前移，實現了(le)銷售(shou)業績的增長。上半(ban)年(nian)行業龍頭企業碧桂園銷售(shou)額(e)突破4000億(yi)元、恒大(da)和萬科超(chao)3000億(yi)元。

與此同時，規模房企也開始了多元(yuan)化發展。例如，碧(bi)桂園于2018年6月15日宣布進軍現(xian)代農(nong)業(ye)，同時其業(ye)務還包括長租公寓、金(jin)融、教育和文旅(lv)等(deng)；融創(chuang)也不(bu)斷加碼(ma)地產(chan)主業(ye)以外的其他產(chan)業(ye)，通過入股(gu)萬(wan)達進軍商業(ye)地產(chan)領(ling)域；通過入股(gu)自如進軍長租公寓領(ling)域等(deng)等(deng)。

此外，房企(qi)上半年拿(na)(na)地(di)金(jin)額(e)有所(suo)下降(jiang)，拿(na)(na)地(di)逐步趨于理性。中指(zhi)院數據顯(xian)示，2018年上半年，企(qi)業拿(na)(na)地(di)繼續向(xiang)三四線城市下沉。20家品牌房企(qi)累計拿(na)(na)地(di)13503萬平方米(mi)，同(tong)比增長13.8%；累計拿(na)(na)地(di)金(jin)額(e)6101億元，同(tong)比下降(jiang)12.4%。

就拿(na)地(di)銷售(shou)比(bi)來(lai)看，上半(ban)(ban)年土地(di)投(tou)資(zi)力度整體(ti)弱(ruo)于(yu)去年。克而瑞(rui)數據顯示，1~6月銷售(shou)百(bai)強(qiang)房企平均拿(na)地(di)銷售(shou)比(bi)為0.45，相(xiang)比(bi)2017年的0.53仍(reng)有一定差距。多位(wei)業內(nei)人士預測，下半(ban)(ban)年房企資(zi)金鏈(lian)仍(reng)緊張，土地(di)市場會更(geng)加理性。

克而(er)瑞預測，對開(kai)發(fa)企(qi)業而(er)言，資(zi)金(jin)仍向(xiang)大型(xing)房企(qi)傾斜，融資(zi)成(cheng)本將高(gao)位運行，中小房企(qi)融資(zi)短板顯著，將感受到更為強烈的資(zi)金(jin)周轉壓力，或將竭力壓縮項目開(kai)發(fa)周期(qi)，使出(chu)各種營銷手段搶業績、搶回(hui)款。

其實(shi)，不少中(zhong)小(xiao)型房企已開始抱(bao)團取暖(nuan)，比(bi)如旭輝＋中(zhong)駿、寶龍(long)+中(zhong)梁、融僑集團＋金(jin)光(guang)置(zhi)業等(deng)。他們通(tong)過合縱(zong)戰(zhan)術積(ji)極拿地，期望在規模戰(zhan)中(zhong)立于不敗之地。