每(mei)經記者｜舒曼曼    每(mei)經編(bian)輯｜曾健輝    

圖片來源：每經記者 舒(shu)曼(man)曼(man)攝

“別(bie)墅成(cheng)交1084套，占比(bi)14%，同比(bi)減少1355套，相比(bi)去年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)成(cheng)交下跌56%。別(bie)墅成(cheng)交均價38816元/平方米(mi)，同比(bi)去年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)下降(jiang)近4000元/平方米(mi)……”《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者獲得(de)的(de)這一組數據反映(ying)的(de)正是北京上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)高端住(zhu)宅市(shi)場(chang)行情(qing)，這對于以高端見(jian)長或高價地項目入市(shi)的(de)房企來說并不是一個好(hao)消息。

高端項目(mu)一(yi)般都有(you)拿地(di)建設成本高和周期(qi)比較長的特(te)點，項目(mu)從拿地(di)到準備入(ru)市(shi)，時間周期(qi)達到5年的也不在(zai)少數(shu)，此(ci)時，開發商都在(zai)焦灼等待預(yu)售(shou)許可證審批通過的那(nei)一(yi)刻。即將入(ru)市(shi)的北(bei)京懋(mao)源·璟岳項目(mu)就是其中(zhong)之一(yi)。

一位上市(shi)(shi)公(gong)司房(fang)企高管向《每日經濟(ji)新聞》記者表示，目前沒有取得銷售許可證的項目主(zhu)(zhu)要以項目亮(liang)相、傳(chuan)播市(shi)(shi)場聲音為主(zhu)(zhu)。開發商(shang)也必須為后期項目入市(shi)(shi)營造氛圍、提前蓄客，以縮短成(cheng)交(jiao)周期。

昔日地王項目入市價格未定

實際上，2015年(nian)~2017年(nian)全國高(gao)總價住宅地(di)王頻出。據中原地(di)產統計數據顯示，近3年(nian)全國出現(xian)地(di)王項(xiang)(xiang)目50宗，總地(di)價達(da)到近4200億元(yuan)，但(dan)從銷(xiao)售情況(kuang)來看，已(yi)銷(xiao)售的項(xiang)(xiang)目銷(xiao)售額合計僅277.5億元(yuan)，回款率(lv)不足7%。

對此，中原地產(chan)首席分(fen)析師張大偉認為，從土地市(shi)(shi)場看(kan)，2016年(nian)~2017年(nian)購(gou)入高價地的(de)企業，按照(zhao)正常周(zhou)期基(ji)本上(shang)都(dou)會在(zai)2017年(nian)入市(shi)(shi)，但因全國嚴格的(de)限價政策，大部分(fen)項目都(dou)出(chu)現(xian)了(le)入市(shi)(shi)難。在(zai)這背景(jing)下，除了(le)2015年(nian)及2016年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)的(de)部分(fen)地塊在(zai)2017年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)前入市(shi)(shi)外(wai)，最(zui)近(jin)大部分(fen)項目都(dou)處于停(ting)滯狀態。

然而(er)，對于即將入市的(de)懋源璟岳而(er)言，這一宗2013年北京(jing)地(di)王項目(mu)銷(xiao)售和開發周(zhou)期已經歷(li)整整5年，目(mu)前預售許可證依然未有批復。

回(hui)溯到(dao)2013年7月3日，北京(jing)本土房(fang)企(qi)懋源(yuan)地(di)產(chan)以價格上限17.7億元(yuan)加3.8萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)公租房(fang)，競得(de)北京(jing)豐(feng)臺區(qu)花鄉夏(xia)家胡同R2居住用地(di)。彼時地(di)塊溢價率達(da)(da)到(dao)30.2%，剔除保障房(fang)部分，樓面價高達(da)(da)4.83萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，成為當年北京(jing)市(shi)場的(de)單價地(di)王(wang)。

據了(le)(le)解，該項目(mu)此前曾多次釋放(fang)出即將面(mian)市的消息(xi)，但卻遲(chi)遲(chi)未能如(ru)約上市。2016年年初，懋源地產釋放(fang)了(le)(le)夏(xia)家胡同(tong)地王(wang)項目(mu)的對外案名——懋源·璟岳。據當時的《北京晚報》消息(xi)，該項目(mu)以小洋房(fang)產品(pin)為(wei)主，預計2016年年中正式(shi)亮相。

近日(ri)，懋源·璟岳又傳出即將面世的(de)消息，為(wei)此，記者(zhe)前(qian)(qian)往(wang)現場欲一探究竟(jing)。現場顯示(shi)，該(gai)(gai)項(xiang)目(mu)(mu)目(mu)(mu)前(qian)(qian)有多個(ge)樓體(ti)已(yi)經封頂，兩棟高層住宅外立(li)面均已(yi)完工，目(mu)(mu)前(qian)(qian)已(yi)為(wei)準現房(fang)狀態。由于該(gai)(gai)項(xiang)目(mu)(mu)需要預(yu)約，記者(zhe)未(wei)能(neng)進入(ru)內部觀(guan)看(kan)。據一位正在為(wei)墻(qiang)體(ti)貼大(da)理石磚的(de)建筑(zhu)工人告訴《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)，目(mu)(mu)前(qian)(qian)整個(ge)施工狀態已(yi)處于尾工階(jie)段，大(da)部分項(xiang)目(mu)(mu)已(yi)經完工，用(yong)不(bu)(bu)了半年就(jiu)能(neng)完成收尾。不(bu)(bu)過，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)查(cha)詢北京市住建委官網獲悉，目(mu)(mu)前(qian)(qian)該(gai)(gai)項(xiang)目(mu)(mu)并(bing)未(wei)取得預(yu)售(shou)許可證(zheng)。

雖然大部(bu)分項目已經(jing)完工(gong)，但懋源地產仍將價格視為敏感話題，記者(zhe)在多(duo)次采訪中均未(wei)能(neng)從開發商處獲得具體申(shen)報(bao)價格。另據《21世(shi)紀經(jing)濟(ji)報(bao)道》的消息，懋源·璟岳(yue)的置業顧問表示，企業申(shen)報(bao)的備案(an)價是15萬~17萬元/平方(fang)米，預計銷售價格應該(gai)在13萬~15萬元/平方(fang)米。

就價(jia)格(ge)問題，《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)也咨詢(xun)了第三方(fang)合(he)作平臺(tai)。該平臺(tai)銷售人(ren)員表示，目前企業申報價(jia)格(ge)是(shi)一(yi)個范圍值，大約在(zai)18萬元(yuan)/平方(fang)米左右，但最(zui)終審批價(jia)格(ge)會比報價(jia)低(di)。

隨后(hou)，記者致(zhi)電懋(mao)(mao)源(yuan)·璟岳售樓處，有銷售人(ren)員(yuan)表示，目(mu)(mu)前項目(mu)(mu)并未(wei)公布售價(jia)，案場也沒有樣板間(jian)，由(you)于關注(zhu)度比(bi)較高，目(mu)(mu)前已開(kai)始接待部分意向購房者。懋(mao)(mao)源(yuan)地產相關負責人(ren)也回應(ying)，目(mu)(mu)前項目(mu)(mu)沒有取(qu)證，所以(yi)沒有任何價(jia)格信息可以(yi)透(tou)露(lu)。

在(zai)(zai)限價政策趨緊的情況(kuang)下(xia)，為何懋源(yuan)(yuan)地(di)產(chan)在(zai)(zai)這(zhe)一時間(jian)節(jie)點推出該項目，企(qi)業對未來市場(chang)走勢(shi)又有怎樣的判斷(duan)？記者就(jiu)此采(cai)訪了懋源(yuan)(yuan)地(di)產(chan)相關人(ren)士(shi)。對于(yu)第一個問題，該人(ren)士(shi)未做過多解釋(shi)，并表(biao)示今年市場(chang)的走向不(bu)好判斷(duan)。

一位(wei)接近懋源地(di)產的業內人士坦言，近年來(lai)，新盤銷售(shou)價格不超過8萬(wan)元/平方米(mi)已經(jing)被(bei)認為(wei)是(shi)隱形紅線(xian)，但(dan)這一紅線(xian)在2017年下半年被(bei)打破，上述項目(mu)最終售(shou)價多少還需要(yao)政府部門審批。從懋源地(di)產來(lai)講，項目(mu)遲(chi)遲(chi)不能入(ru)市(shi)，成交周期拉長，意味著企業將要(yao)付出更高的成本(ben)，企業加速資金(jin)回(hui)籠的需求日益(yi)增強。

圖片來(lai)源：每經記(ji)者 舒(shu)曼曼攝

開發商資金回籠將受影響

除懋(mao)源·璟岳之外(wai)，北(bei)(bei)京有(you)不(bu)少高端地產項(xiang)目仍然未取得預售許可證(zheng)。據(ju)克(ke)而瑞數據(ju)統計(ji)，2018年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，北(bei)(bei)京別墅共成交906套。其中五(wu)環外(wai)成交占(zhan)97.2%，五(wu)環內(nei)成交僅占(zhan)2.8%。更值(zhi)得注意的(de)是，上(shang)半(ban)年(nian)北(bei)(bei)京五(wu)環內(nei)別墅項(xiang)目供應(ying)為零。

一位銷售顧問向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者坦言，由于限(xian)價政(zheng)策影(ying)響(xiang)，近3個月(yue)北京(jing)市五(wu)環以內所有樓盤幾乎(hu)都沒有拿到預售證。由于許多價格還(huan)沒定，企業也不敢(gan)保證什么時候可(ke)以入(ru)市。

記者從(cong)北(bei)京(jing)市住(zhu)建(jian)委了解到(dao)，2018年(nian)上(shang)半年(nian)單價8萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)以(yi)上(shang)的(de)住(zhu)宅項目(mu)有20個，其中位于東城區二環內的(de)“長安太(tai)和”銷售均價達到(dao)約(yue)18萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。此外，“中駿天宸”“懋(mao)源釣云臺”等(deng)樓盤的(de)銷售均價也超(chao)過11萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

北(bei)京中原分析認(ren)為(wei)，從房(fang)價看(kan)，今(jin)年(nian)上半年(nian)僅“長(chang)安(an)太和”“中駿(jun)天宸(chen)”“國(guo)奧(ao)村”“住總香榭8號”“萬柳書院”“懋源釣云臺”“首開(kai)璞瑅”等7個(ge)項目成(cheng)交(jiao)均價超過10萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)，創近年(nian)來新(xin)低。雖然東城(cheng)區“長(chang)安(an)太和”的成(cheng)交(jiao)均價為(wei)181842元(yuan)/平方(fang)米(mi)，但不具有普遍性。

北京(jing)高端市(shi)場(chang)(chang)總體情(qing)況仍(reng)然不容樂觀(guan)。據北京(jing)中原的統(tong)計(ji)數據顯示(shi)，今(jin)年上半年北京(jing)新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)高端住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)繼續走低，總價(jia)2000萬元(yuan)以上房(fang)屋(wu)成(cheng)(cheng)交(jiao)216套（網簽(qian)數據），成(cheng)(cheng)交(jiao)回(hui)落，總價(jia)1000萬元(yuan)以上房(fang)屋(wu)成(cheng)(cheng)交(jiao)1161套，占比14.5%。今(jin)年上半年北京(jing)4~5環之間新房(fang)最新報價(jia)67326元(yuan)/平(ping)方米，同比價(jia)格上揚，其中截至6月底，北京(jing)別墅市(shi)場(chang)(chang)庫存僅為6757套。

由于不少高價項目成(cheng)本過高，占用了開(kai)發商(shang)大量資(zi)(zi)金(jin)，再(zai)加(jia)上難以入市對(dui)開(kai)發商(shang)回款造成(cheng)影響，加(jia)大了房企(qi)的資(zi)(zi)金(jin)難題，使(shi)得(de)企(qi)業也試圖通過加(jia)快(kuai)高端產品(pin)入市來促(cu)進資(zi)(zi)金(jin)回籠。

張大偉向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者分析表示，從(cong)目前的(de)政策環境來看，預計(ji)房企的(de)資金壓力還將(jiang)持續(xu)，2018年(nian)將(jiang)是(shi)房企最近4年(nian)資金壓力最大的(de)一年(nian)。

國海證券(quan)統計，從(cong)2017年(nian)(nian)~2020年(nian)(nian)房(fang)地產債(zhai)(zhai)券(quan)到期(qi)分布情況來看，債(zhai)(zhai)券(quan)再融資(zi)壓(ya)力最(zui)大(da)的是(shi)2020年(nian)(nian)。然(ran)而，在房(fang)地產行業資(zi)金鏈緊張的大(da)背景下，一旦投資(zi)機(ji)構選(xuan)擇回售，償債(zhai)(zhai)壓(ya)力可能會提前(qian)到2018年(nian)(nian)或(huo)2019年(nian)(nian)。

經(jing)過一輪(lun)高(gao)強(qiang)度調(diao)(diao)控后，北京市住(zhu)建委的數據顯(xian)示(shi)，北京新建商品住(zhu)房(fang)網(wang)簽(qian)價格(ge)自(zi)2016年10月份以(yi)來(lai)連續15個(ge)月環比不增長，二手住(zhu)房(fang)價格(ge)連續7個(ge)月環比下降。業內人士看來(lai)，調(diao)(diao)控效果顯(xian)著，未來(lai)高(gao)房(fang)價項(xiang)目可能(neng)會迎來(lai)一輪(lun)新的窗口期。

思源地產市(shi)場發(fa)展部副總經(jing)理、首(shou)席分析(xi)師郭毅(yi)向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者分析(xi)稱，下半年隨著大量限競房上(shang)市(shi)，對(dui)市(shi)場價(jia)格(ge)起到下拉作(zuo)用，從主管部門價(jia)格(ge)管控的角度來看，完成房價(jia)環比不上(shang)漲這一調(diao)控目標后，市(shi)場穩定(ding)下來，高價(jia)房管控或許會(hui)更寬(kuan)松一些。

圖(tu)片來源(yuan)：每經記者 舒曼(man)曼(man)攝