每經記者｜畢華章 王(wang)佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

近日(ri)，西安開發(fa)(fa)商(shang)自訴違(wei)規并撕毀售房合同(tong)的新聞(wen)引發(fa)(fa)輿論關注。《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者實地(di)調查發(fa)(fa)現，涉及其(qi)中(zhong)一起(qi)糾(jiu)紛的本(ben)地(di)開發(fa)(fa)商(shang)華峰置(zhi)業(ye)已于8月6日(ri)悄然撤銷訴訟。而在另(ling)一起(qi)類似的糾(jiu)紛中(zhong)，外來(lai)品牌開發(fa)(fa)商(shang)龍湖地(di)產(chan)卻卷(juan)入風(feng)波。

緣起：開發商自訴違規

全款買房兩年，卻被告(gao)知(zhi)房子將不(bu)屬于她，并且成(cheng)為被告(gao)，而且是被自認違規的開發(fa)商狀告(gao)。購房人李女士猜中了開頭，卻猜不(bu)到這個(ge)結尾。

李女(nv)(nv)士(shi)是(shi)紫杉莊(zhuang)園的(de)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)。不(bu)久前，她(ta)被開發商西(xi)安(an)聞天科技實業(ye)集團有(you)(you)限(xian)公(gong)司（下(xia)稱(cheng)聞天科技）起(qi)訴，與李女(nv)(nv)士(shi)一樣被起(qi)訴的(de)至(zhi)少(shao)還有(you)(you)11位購(gou)房(fang)人(ren)(ren)。《每日經濟新(xin)聞》記者了解到，李女(nv)(nv)士(shi)購(gou)買的(de)紫杉莊(zhuang)園項目已改(gai)名為“龍湖·雙瓏原(yuan)著(zhu)”，開發企(qi)業(ye)的(de)控股方也(ye)換(huan)成了西(xi)安(an)龍湖地(di)產發展有(you)(you)限(xian)公(gong)司。

業主們向《每(mei)日經濟新聞》提供的《紫杉(shan)莊園內(nei)部認購合同》（下稱內(nei)部認購合同）顯(xian)示，紫杉(shan)莊園項目位于西安(an)市長安(an)區興隆街(jie)道辦(ban)西灃路以(yi)西，出賣方為聞天科(ke)技(ji)，簽(qian)訂時(shi)間為2016年4月至2016年9月間。

據(ju)業(ye)主(zhu)們(men)介紹，當(dang)時單價是(shi)六七千元(yuan)，開發商有優惠政策，如(ru)果(guo)交全(quan)款(kuan)可以(yi)打七折。

“10戶(hu)都交了全款。”李女(nv)士介紹(shao)說，“為湊這些全款，我們(men)曾四處借(jie)款。”

兩年(nian)多來，李女士和(he)其他購(gou)房人對(dui)新房滿心(xin)期待。

然而，從今年起(qi)，他們的期(qi)望(wang)逐漸變為失望(wang)。

據業主們介(jie)紹，今(jin)(jin)年(nian)1月，聞天科技代表約見部(bu)分購房(fang)人，要求(qiu)清退2016年(nian)收取的(de)房(fang)款，以年(nian)息20%計取賠償金。今(jin)(jin)年(nian)2月1日(ri)起，購房(fang)人陸續收到(dao)聞天科技送達的(de)《關于處理紫杉莊園內部(bu)認(ren)購合同的(de)告知函》，聲稱業主們的(de)《內部(bu)認(ren)購合同》“無(wu)效(xiao)”。

業主方供圖

就在購房人驚訝和憤怒之際，2月(yue)9日，聞天科(ke)技將(jiang)購房人訴上了法庭(ting)。

而起訴(su)的理由，更令李(li)女(nv)士及一眾購房人(ren)始料未及。

《每日經濟(ji)新聞》記者獲悉，在民事(shi)起訴(su)狀中，原告(gao)聞天科技提(ti)出，依(yi)法確(que)認原、被告(gao)簽訂的《紫杉莊(zhuang)園內部認購合(he)同(tong)》無(wu)效，并由(you)被告(gao)承擔全部訴(su)訟費用。

其陳述的(de)事實及理由為，原被(bei)告雙方所(suo)簽訂的(de)內部認購的(de)房屋，尚未取(qu)得預(yu)售許可證。

其所訴(su)請(qing)的理(li)由還包括(kuo)，鑒于(yu)原(yuan)、被(bei)告在簽訂認購(gou)合同(tong)時，均明知原(yuan)告開發建設(she)的紫杉莊園項目(mu)無(wu)預(yu)售(shou)許可(ke)證，根(gen)據《最高人民法院(yuan)關于(yu)審(shen)理(li)商品(pin)房買賣合同(tong)糾紛案件適用法律若干問題(ti)的解釋》第二條及(ji)《城市商品(pin)房預(yu)售(shou)管理(li)辦法》第六(liu)條之規(gui)定，原(yuan)被(bei)告簽訂的合同(tong)依法為無(wu)效合同(tong)。

轉折：龍湖地產入局

業主們質疑，聞天科(ke)技(ji)“自訴(su)”事件似乎與不久前(qian)的(de)一樁企業兼并(bing)有關。《每日經濟新聞》記者了(le)解到(dao)，2017年底，知(zhi)名品(pin)牌開發商(shang)龍(long)(long)湖集團進(jin)入西安市場并(bing)設立(li)西安分(fen)公司，后者于(yu)12月26日收購了(le)聞天科(ke)技(ji)的(de)60%股(gu)(gu)權(quan)。至(zhi)此，這家曾經由(you)陜西寶宸置業有限公司全資持有的(de)本土(tu)房企，控股(gu)(gu)權(quan)移至(zhi)西安龍(long)(long)湖地產。

工(gong)商資料顯示，目前聞天(tian)科(ke)技的法(fa)人代(dai)表、執行董事均為鄧仕祥。同時，鄧仕祥也是(shi)西安龍湖(hu)地產的法(fa)人代(dai)表、董事長兼總(zong)經理。

在變更儀式后不久，李女士等購(gou)房人發(fa)現，他(ta)們購(gou)買的“紫杉莊園(yuan)”，已悄然變身為“龍湖(hu)·雙瓏原著”。

李(li)女(nv)士告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，今(jin)年5月22日，西安(an)市長安(an)區房管局(ju)組織開發商(shang)和(he)業(ye)主(zhu)見面(mian)協商(shang)溝通。業(ye)主(zhu)們提供的資料(liao)顯示，在這(zhe)次協商(shang)中(zhong)，西安(an)龍(long)湖(hu)相(xiang)關負(fu)責人曾表示，聞天(tian)科技承(cheng)諾清退(tui)業(ye)主(zhu)，龍(long)湖(hu)才(cai)出巨資收(shou)購，龍(long)湖(hu)會正(zheng)視(shi)問題，并表示“歡迎(ying)在座(zuo)各位以現(xian)價購買該項目，成為龍(long)湖(hu)業(ye)主(zhu)”。

“現在該(gai)項目(mu)單價已經達到24000元左(zuo)右，相當(dang)于有近3倍的(de)(de)(de)差價。”包括李女(nv)士(shi)在內的(de)(de)(de)業主們難以(yi)接受這樣(yang)的(de)(de)(de)現實。他們認(ren)為，無論西安龍湖地產(chan)(chan)與聞天科技是(shi)否合作，都不應該(gai)以(yi)購房人的(de)(de)(de)利益作為交換(huan)。龍湖地產(chan)(chan)對(dui)聞天科技的(de)(de)(de)收購案，可能(neng)是(shi)開發商違約的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)原因。

龍湖：我們沒有責任

對此(ci)，龍湖集(ji)團品牌部相關人士向《每日經濟新聞》記者表示：“此(ci)事和(he)龍湖集(ji)團無(wu)關。”

該人士認為，聞天(tian)(tian)科技(ji)與業主(zhu)之間的糾(jiu)紛和起(qi)訴是(shi)在(zai)龍(long)湖(hu)對其收購之前(qian)，并且(qie)收購后聞天(tian)(tian)科技(ji)仍然(ran)是(shi)一(yi)個獨立主(zhu)體，所以龍(long)湖(hu)集團(tuan)在(zai)這其中沒有(you)責任。

“從客觀公正的角度來(lai)說(shuo)，這件事(shi)和我們(men)關系真(zhen)不大，我們(men)只是第三方。”龍湖集團對《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者如(ru)是表示，并建議記(ji)者去(qu)采訪聞(wen)天科技。

但龍湖(hu)集團同時也表(biao)態(tai)：“秉承為(wei)業主考(kao)慮(lv)的(de)(de)宗(zong)旨(zhi)，盡一家企業應該有(you)的(de)(de)責任，目前客(ke)戶與收購前的(de)(de)開(kai)發(fa)商（聞(wen)天(tian)科技）有(you)糾紛的(de)(de)房子，我們都(dou)在等待法院進一步(bu)判決，未進行(xing)銷售。”

在(zai)(zai)龍湖集(ji)團(tuan)首番表態(tai)后(hou)，《每日經(jing)(jing)濟新聞(wen)》記者通過“天(tian)(tian)眼(yan)查(cha)”和(he)新聞(wen)報道發(fa)現，聞(wen)天(tian)(tian)科(ke)技的(de)股權變更日期是(shi)2017年12月26日，也(ye)即從當天(tian)(tian)起，龍湖集(ji)團(tuan)已經(jing)(jing)成為占聞(wen)天(tian)(tian)科(ke)技60%股權的(de)大股東，而(er)起訴業主的(de)時間是(shi)在(zai)(zai)2月9日，這(zhe)與龍湖集(ji)團(tuan)給記者的(de)回復不(bu)符(fu)。

據此，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者再次聯系了龍(long)湖集團(tuan)。

兩小時后，龍(long)(long)湖集(ji)團再度回應，表示(shi)“因(yin)內部溝通問題造成先前的(de)回應與事實不(bu)符(fu)”，但仍堅(jian)稱此事龍(long)(long)湖集(ji)團不(bu)應擔責，因(yin)為“2017年(nian)收購協議中(zhong)已(yi)寫明，由對方全權(quan)負責可(ke)能發(fa)生(sheng)的(de)清退及訴訟案件，直至完全解(jie)決，龍(long)(long)湖方不(bu)承擔任何訴訟后果及費用”。

但是，關于合(he)同中(zhong)是否(fou)(fou)規定以何種方式(shi)清(qing)退(tui)購房(fang)者，以及(ji)是否(fou)(fou)補償(chang)購房(fang)者經(jing)濟損(sun)失(shi)的事，龍湖方面并未提及(ji)。

一(yi)方面，龍(long)(long)湖(hu)(hu)集團(tuan)表(biao)(biao)示與此(ci)糾紛無關，另一(yi)方面卻(que)又承認曾給(gei)予聞天(tian)科技一(yi)定的協助(zhu)。“龍(long)(long)湖(hu)(hu)是合資公(gong)司大股東(dong)，在今年(nian)2月僅配合程序做蓋章動(dong)作。”龍(long)(long)湖(hu)(hu)集團(tuan)相關人士說。“蓋章動(dong)作”間(jian)接表(biao)(biao)明龍(long)(long)湖(hu)(hu)知曉了此(ci)次訴訟(song)行為(wei)。

律師：關鍵事實存疑

《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者獲悉，6月8日(ri)，西安市長(chang)安區人(ren)民法院發布一審判決結果，認(ren)為聞天科技與(yu)李女士簽訂的《紫杉莊園內部認(ren)購合(he)同(tong)》無效。

業主(zhu)李女士(shi)的代理人陜西融德律師事務所主(zhu)任羿(yi)克律師表示，一審判(pan)決以后，當(dang)事人已經向西安(an)市中(zhong)級(ji)人民(min)法院提起上訴，西安(an)市中(zhong)院定于8月14日開庭審理。

業主方供(gong)圖

他在接(jie)受《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者采訪時(shi)表示，對一審判(pan)決到底是否合法公(gong)正，作為(wei)代理人(ren)不宜作個人(ren)評判(pan)，應該以二審法院審理和(he)判(pan)決結果(guo)為(wei)準。

經了(le)解，李女士的上訴理(li)由有(you)三點，一(yi)是一(yi)審程序存在錯誤(wu)。一(yi)審對被(bei)告請求釋明合(he)同(tong)性質(zhi)和合(he)同(tong)效力后決(jue)定是否(fou)反訴一(yi)直沒(mei)有(you)答復，直到6月11日才答復，而6月8日判決(jue)已經做出了(le)，導致被(bei)告無法提出相應(ying)的主(zhu)張。

二是一審對幾個關鍵事實(shi)(shi)沒有(you)審查(cha)。如取(qu)得四證后，兩年多沒有(you)取(qu)得預(yu)(yu)售(shou)(shou)證的真實(shi)(shi)原因(yin)；5月(yue)物(wu)價(jia)局物(wu)價(jia)公示和(he)房管局受理申請后，預(yu)(yu)售(shou)(shou)證遲(chi)遲(chi)沒有(you)取(qu)得的原因(yin)等。

三是在法(fa)律適用(yong)上存在問題(ti)。如(ru)原判對最(zui)高法(fa)院(yuan)商(shang)品房買賣合(he)同司法(fa)解釋適用(yong)，沒有綜合(he)考慮(lv)合(he)同法(fa)解釋二和(he)第八次民事(shi)審判工作(zuo)會議的規定。

開發商告業主并非個案

如前所(suo)述(shu)，起(qi)訴(su)業(ye)主(zhu)的并不只有聞(wen)天科技。今年5月25日(ri)，感(gan)恩時代廣場(chang)項(xiang)目開發商華峰(feng)置業(ye)也(ye)將20多名購(gou)房人(ren)訴(su)至法庭。理由與過程(cheng)也(ye)與前述(shu)事件(jian)如出一轍。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者了解到，華峰置業的訴訟，主(zhu)要也(ye)是(shi)請求判令解除雙(shuang)方此前簽(qian)訂的《感恩時代廣場認購協議書(shu)》，終止履行該協議。

20多名(ming)購房人難以接(jie)受這樣的(de)事(shi)實。實際上，在此之(zhi)前，他(ta)們也在不(bu)斷通過(guo)其他(ta)渠道向有關部門反應情(qing)況(kuang)。雙方的(de)角力，已有時日。

在(zai)購房人提供的(de)一份有關開發商(shang)要(yao)求解除手(shou)續(xu)的(de)《告知(zhi)函》中(zhong)，開發商(shang)列出了要(yao)求辦理(li)《感恩時代廣場認購協議書》解除手(shou)續(xu)的(de)理(li)由。《每日經濟新聞》記者注意到，該告知(zhi)函落款處蓋有公(gong)章，時間是2017年(nian)8月5日。

《告知函》稱，“因(yin)我方至(zhi)今未取(qu)得《商(shang)品房預(yu)(yu)售(shou)許可證(zheng)》，并在今年（2017年4月份通過(guo)代(dai)理公司(si)電話(hua)告知讓你方來辦理退房或補款手續，但(dan)你方一直未做出回應。現因(yin)客觀情況發生變化(hua)，我公司(si)未取(qu)得《商(shang)品房預(yu)(yu)售(shou)許可證(zheng)》，已經(jing)被西安市房管(guan)局(ju)叫(jiao)停，禁(jin)止我方對本項(xiang)目(mu)房屋(wu)的(de)銷(xiao)售(shou)。”

并且，該告知函要求業主在(zai)收(shou)函后15日內(nei)做(zuo)出選擇，以書(shu)面形(xing)式進行回復。“如逾期未回復，視(shi)為自愿解除合同。”

購(gou)房者們告(gao)訴(su)《每日經濟新聞》記者，開發商(shang)提出的(de)(de)條(tiao)件是，不認(ren)可首付20%以下(xia)的(de)(de)協(xie)議，堅決清(qing)退(tui)；對首付20%以上(shang)的(de)(de)協(xie)議，以目前的(de)(de)房價減去(qu)當初(chu)的(de)(de)認(ren)購(gou)價，補足差價。

購(gou)(gou)房者(zhe)們表示，已(yi)經簽約兩年多的購(gou)(gou)房協(xie)議，怎能(neng)說不(bu)履行就不(bu)履行？

從(cong)購(gou)房者們(men)統計的(de)部分付(fu)款匯總情況來看，首(shou)付(fu)比例(li)包括20%、30%、50%、100%等多(duo)種類型(xing)。其中，首(shou)付(fu)比例(li)30%的(de)最(zui)多(duo)，占一半左右。

多名(ming)購房者向(xiang)《每日經濟(ji)新聞》記者提供了認購協議書復印(yin)件，簽訂日期從2016年至2017年不等(deng)。

不(bu)過，在(zai)這些(xie)認購協議書(shu)中，甲方華(hua)峰置業(ye)承諾取得預(yu)售許(xu)可證的時間卻(que)并不(bu)一(yi)致。《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者注(zhu)意(yi)到，這些(xie)時間至(zhi)少(shao)包括2016年(nian)6月30日(ri)前(qian)、2016年(nian)9月30日(ri)前(qian)、2016年(nian)10月31日(ri)前(qian)、2016年(nian)11月30日(ri)前(qian)以及2017年(nian)5月31日(ri)前(qian)等。

《每日經濟新聞(wen)》記者獲(huo)悉，有關感恩時代(dai)廣場項(xiang)目，最新的進展是：開發商(shang)華峰置業書面向西安市(shi)雁塔區人民法院提出(chu)撤訴(su)申請。

民事裁定(ding)書(shu)顯(xian)示，就在8月6日，該院(yuan)已準許華峰置業撤回起(qi)訴。