每(mei)經(jing)記者｜甄(zhen)素靜 袁(yuan)恩澤    每(mei)經(jing)編輯｜梁秋(qiu)月    

9月27日(ri)下午(wu)5點，上海興國賓館(guan)8號樓(lou)內激辯聲不斷。這是正在舉行的(de)(de)第八屆中國價值地產年會(hui)的(de)(de)高峰(feng)對話現場，地產行業大咖齊聚(ju)，討(tao)論著在城市間聯動漸(jian)強市場背景下，房企的(de)(de)進與(yu)(yu)退、新與(yu)(yu)舊、戰略與(yu)(yu)布局。

從上屆的“新存量(liang)時代”，到(dao)本屆的“大城(cheng)無界”，中國(guo)價(jia)值地產年會的主(zhu)題(ti)始(shi)終聚焦(jiao)行(xing)業熱點。這(zhe)一年，樓市調(diao)控(kong)依舊沒有(you)放松，房企(qi)漸(jian)漸(jian)放慢了狂(kuang)奔(ben)腳步；這(zhe)一年，金融(rong)監管加強，融(rong)資(zi)渠道(dao)仍(reng)在收緊；這(zhe)一年，已有(you)十余家房企(qi)宣布改名，去地產化，跨(kua)界做多元化轉型(xing)，尋找新的增長點……

這一場“大城”的(de)(de)對話，邀請了(le)行業領袖代表，共同(tong)探(tan)討在城市群的(de)(de)背景下(xia)，房企區域布局的(de)(de)邏輯、利弊以及(ji)未來(lai)的(de)(de)天花板等問題。

第八屆中國地產價值年會“大城”高峰對話現場 圖片來源：每經記者 張建 攝

新城控股高級副總裁、集團新聞發言人歐陽捷：

城市發展的最高境界是都市圈

在我看來，城(cheng)市未(wei)來發展的(de)最高境界未(wei)必是(shi)(shi)城(cheng)市圈(quan)，而是(shi)(shi)都市圈(quan)。原(yuan)因有(you)二，第一(yi)我們的(de)土(tu)地(di)供(gong)(gong)應限制在耕地(di)保護的(de)紅線之下，因此我們這些大(da)城(cheng)市的(de)農用(yong)地(di)雖(sui)然很多，但是(shi)(shi)供(gong)(gong)不出(chu)來。第二我們城(cheng)市不能擴展它的(de)邊界，沒有(you)辦法用(yong)更多的(de)土(tu)地(di)供(gong)(gong)應我們的(de)住宅用(yong)地(di)。

在(zai)未來城市(shi)(shi)沒有辦(ban)法(fa)進行擴展情況下，城市(shi)(shi)發展必然(ran)是(shi)都(dou)市(shi)(shi)圈，都(dou)市(shi)(shi)圈跟城市(shi)(shi)群不是(shi)一回事。因為城市(shi)(shi)間是(shi)競爭關系，但都(dou)市(shi)(shi)圈不是(shi)，都(dou)市(shi)(shi)圈應該是(shi)大(da)城市(shi)(shi)和周邊的(de)(de)中小城鎮形成(cheng)一個(ge)資源共(gong)享互惠互利合(he)作共(gong)贏(ying)的(de)(de)關系。

這(zhe)就需要通(tong)過城市間軌道交通(tong)來達成互(hu)利共贏(ying)關系。比如說從(cong)上(shang)海市到(dao)(dao)(dao)昆(kun)山，到(dao)(dao)(dao)嘉善，到(dao)(dao)(dao)蘇州，這(zhe)樣我(wo)們(men)就連成一(yi)個都(dou)市圈(quan)，小孩到(dao)(dao)(dao)了南通(tong)以(yi)后，仍然可(ke)(ke)以(yi)讀同濟小學，進入高考(kao)的(de)時候可(ke)(ke)以(yi)享受上(shang)海的(de)高考(kao)政(zheng)策，老(lao)人到(dao)(dao)(dao)那(nei)邊(bian)可(ke)(ke)以(yi)看病，醫保(bao)可(ke)(ke)以(yi)同城化，我(wo)們(men)形成一(yi)個都(dou)市圈(quan)的(de)邏輯，用中小城市的(de)土地與大(da)城市的(de)產業(ye)資源進行(xing)置(zhi)換，形成一(yi)個共同發展的(de)格局。

陽光城集團執行副總裁吳建斌：

房企對市場要有嚴格預判力

無(wu)論(lun)是城市圈還(huan)是都(dou)市圈，理論(lun)研(yan)究歸理論(lun)研(yan)究，對房(fang)企(qi)而言，需(xu)要根據國家戰略發展來尋找機會，調整企(qi)業戰略布局(ju)。目(mu)前新(xin)一輪調控政策對房(fang)地(di)產監管越來越嚴(yan)(yan)，嚴(yan)(yan)了(le)之后會發生(sheng)什么問題呢？很難預測(ce)明白。但(dan)房(fang)企(qi)要清楚(chu)自身能力和實(shi)力，要對市場有嚴(yan)(yan)格預判力。

今(jin)年5月，我(wo)(wo)們(men)(men)把城(cheng)(cheng)市(shi)的劃分按(an)照類別來劃，原來的一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)再加二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)變(bian)(bian)為(wei)一(yi)類城(cheng)(cheng)市(shi)，為(wei)什么(me)變(bian)(bian)為(wei)一(yi)類城(cheng)(cheng)市(shi)呢？從投資決策、買地(di)(di)、運營，要(yao)求的時間都(dou)比較相(xiang)似，所以把它們(men)(men)擺在(zai)一(yi)起。我(wo)(wo)們(men)(men)又分了二(er)(er)類城(cheng)(cheng)市(shi)，二(er)(er)類城(cheng)(cheng)市(shi)就是熱二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)，再加上都(dou)市(shi)圈里面較發達的地(di)(di)級市(shi)、縣級市(shi)，然后就是三(san)類城(cheng)(cheng)市(shi)，三(san)類城(cheng)(cheng)市(shi)解(jie)決了很多(duo)問題。

不管(guan)是城市(shi)群、都市(shi)圈如何劃分，對企業(ye)本身來講，應(ying)該了(le)解市(shi)場，了(le)解自身實力、能(neng)力，然(ran)后(hou)對市(shi)場作出(chu)正確劃分，完成(cheng)房企長遠發展。

弘陽集團執行總裁蔣達強：

城市新格局下房企機會在哪里

目前都市(shi)(shi)圈多為龍頭城市(shi)(shi)，像北京、上海沒有人可以(yi)動搖它的(de)(de)位置。城市(shi)(shi)群(qun)相對比(bi)較勢均力敵(di)，如長江中(zhong)(zhong)游，重(zhong)慶(qing)、武漢、長沙等地，在中(zhong)(zhong)國大環境下，都是可以(yi)共融的(de)(de)。

城市(shi)(shi)群(qun)是(shi)市(shi)(shi)場經濟走到一(yi)定階段以后自(zi)然而然形成的(de)，只要(yao)有市(shi)(shi)場競爭(zheng)，只要(yao)是(shi)放開人(ren)口戶籍各方(fang)面的(de)限制，自(zi)然而然就會形成城市(shi)(shi)的(de)聚集(ji)。

目前(qian)做房(fang)地(di)產(chan)的人有幾種(zhong)心(xin)情(qing)，心(xin)態的變(bian)(bian)化(hua)從謹慎中樂觀，到焦急(ji)，到焦慮，到現在有點恐慌。而(er)這種(zhong)心(xin)態的變(bian)(bian)化(hua)對(dui)投資影響也(ye)很大，去年(nian)包(bao)括今(jin)年(nian)上半年(nian)大量(liang)房(fang)企把主(zhu)要目光放(fang)在收并(bing)購(gou)上，而(er)現在都(dou)放(fang)在一手市場(chang)了。

在城市格(ge)局(ju)分化(hua)以(yi)后，所(suo)謂(wei)的革(ge)命性機會或者大的價值洼地(di)并不多。在增量(liang)基本上沒(mei)有(you)的情況(kuang)下(xia)，蛋糕(gao)如何(he)切分？格(ge)局(ju)分化(hua)，未(wei)來已經沒(mei)有(you)增長的前提下(xia)，我(wo)們能做的就(jiu)是(shi)等待這個行(xing)業回歸本質，而怎樣能夠在中間殺出一(yi)條血路，值得深思。

新希望地產副總裁姜孟軍：

城市化趨勢不可逆

城(cheng)市群與都(dou)市圈(quan)的定義(yi)需因(yin)地制宜。雖然上海很發達(da)，但跟西(xi)(xi)部是不一樣的，目前只有東部沿海長三角和珠三角地區形成(cheng)了城(cheng)市群，在西(xi)(xi)部最多(duo)就是叫(jiao)都(dou)市圈(quan)。

就(jiu)我(wo)們布(bu)局的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)而言，成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)在四川(chuan)是第一大城(cheng)(cheng)市(shi)，我(wo)們主要圍(wei)繞成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)以及(ji)成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)周邊，這是大成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)概(gai)念。成(cheng)(cheng)(cheng)都(dou)(dou)東西南北(bei)有不同的(de)定(ding)位，不同的(de)產業，而相對遠的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)還沒有達到這個能(neng)級。這是我(wo)對城(cheng)(cheng)市(shi)群和都(dou)(dou)市(shi)圈很淺(qian)顯的(de)理(li)解。

土地供應量的減少(shao)是(shi)(shi)房企發展必須要(yao)面對的問題(ti)，但(dan)以我親(qin)身(shen)經歷來看，城(cheng)市化(hua)的趨勢是(shi)(shi)不可(ke)逆轉的，并(bing)且還會進(jin)一步加(jia)強。我老(lao)家(jia)有很多朋(peng)友、同學買(mai)房子，他們首要(yao)需求就是(shi)(shi)交(jiao)通要(yao)好。如果有孩子的家(jia)庭(ting)，學校、醫療(liao)都要(yao)考慮，然(ran)后才(cai)是(shi)(shi)其它的。

三盛集團品牌營銷總經理朱黎民：

房企看重堅定、正確的城市發展策略

城市(shi)群與都市(shi)圈(quan)反映了(le)一個(ge)國家經濟發展(zhan)(zhan)的(de)過程和軌跡，每個(ge)城市(shi)的(de)發展(zhan)(zhan)都需要我們執政者(zhe)、奉(feng)獻(xian)者(zhe)共(gong)同(tong)努力，提升(sheng)整(zheng)個(ge)城市(shi)的(de)能級(ji)。

都(dou)市圈和城市群之所以值得探討(tao)，因為(wei)一個國家的都(dou)市圈多和少，直(zhi)接反映出一個國家的財富(fu)水平和能量。

未來的(de)(de)都市(shi)圈發展首先要跟國家的(de)(de)戰略匹配，上(shang)(shang)海(hai)都市(shi)圈之所以(yi)可以(yi)形成，從(cong)上(shang)(shang)個世紀90年(nian)代(dai)上(shang)(shang)海(hai)開(kai)(kai)(kai)始浦東開(kai)(kai)(kai)發到現在，上(shang)(shang)海(hai)整個城市(shi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)沒有發生根本性的(de)(de)轉變(bian)，如果在上(shang)(shang)海(hai)工(gong)作和生活應(ying)該有感(gan)受。我(wo)們集團在全(quan)國開(kai)(kai)(kai)發最擔心的(de)(de)是(shi)什么(me)？就是(shi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)變(bian)來變(bian)去，今年(nian)這(zhe)樣，明(ming)年(nian)那(nei)樣。這(zhe)么(me)一來好了，你(ni)所有的(de)(de)布(bu)局都完成了，所有的(de)(de)投入都打了水漂。

上(shang)海的(de)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)經過國(guo)務院審批已經到了2030年(nian)，而別的(de)城(cheng)市(shi)可能(neng)現在(zai)最多就是到2020年(nian)、2025年(nian)，這說明(ming)什么？也是說明(ming)上(shang)海是最發達的(de)城(cheng)市(shi)。

我們整個思路，整個城市(shi)發展策略是(shi)否能(neng)夠堅定，是(shi)否能(neng)夠正確，是(shi)否能(neng)夠堅持10年、20年、30年，城市(shi)群才(cai)有(you)可能(neng)真(zhen)正成為我們計(ji)劃中的都市(shi)圈(quan)。