澳大利亞(ya)房地產市(shi)(shi)場近期持續低迷，房屋拍賣(mai)清盤率屢(lv)創新低，成(cheng)交(jiao)價格也大幅下(xia)跌，而這種(zhong)情況(kuang)在兩個最(zui)大的州(zhou)府城(cheng)市(shi)(shi)悉(xi)尼和墨(mo)爾本尤為明(ming)顯。

根據(ju)地產(chan)分析機(ji)構CoreLogic Inc.周一公布的數據(ju)，上個月澳大利亞(ya)全國(guo)房價下(xia)跌(die)(die)了0.7％，其中(zhong)悉尼下(xia)跌(die)(die)1.4％，墨爾本下(xia)跌(die)(die)1％。這也進一步(bu)推動(dong)全國(guo)房價跌(die)(die)創(chuang)08年全球金融危機(ji)以來的最大月度跌(die)(die)幅。

自2017年7月達到(dao)峰值以來，悉尼房價的總跌(die)幅已經達到(dao)9.5%，即將超過27年前(qian)上一次經濟衰退期間(jian)9.6%的跌(die)幅。不(bu)僅(jin)如此，這一跌(die)幅甚至(zhi)比1989-1991年期間(jian)還(huan)要大。

彭博(bo)指(zhi)出(chu)，11月通常是澳大(da)利亞房(fang)(fang)產銷售的旺季，而當前(qian)這種(zhong)深度下(xia)滑也預示著(zhu)未(wei)來房(fang)(fang)市將持續疲(pi)軟。

值得注意(yi)的是，不(bu)僅悉(xi)尼和墨(mo)爾本數(shu)據(ju)顯疲(pi)弱，全(quan)澳的數(shu)據(ju)也(ye)不(bu)樂觀(guan)。CoreLogic數(shu)據(ju)還顯示，最近幾(ji)周，全(quan)澳的房屋拍(pai)賣(mai)清盤率已經連續低(di)于50%，而年初的時(shi)候還在(zai)70%以上。

圖片(pian)來源：攝(she)圖網

澳(ao)大(da)利(li)亞(ya)SQM地產研究主管Louis Christopher說(shuo)，這(zhe)些(xie)數(shu)據若轉換成房(fang)價下跌，跌幅可(ke)達3%，這(zhe)可(ke)能讓澳(ao)大(da)利(li)亞(ya)的房(fang)地產市(shi)場(chang)走向“崩盤”軌道。

瑞(rui)銀(yin)分析師(shi)稱清(qing)盤率在50%是明顯的疲軟信號，預測2020年前全澳(ao)房(fang)產(chan)價格(ge)將(jiang)下跌10%，悉尼和墨爾本將(jiang)下跌15%，并表(biao)示(shi)如果政策不出(chu)現松動，十年來(lai)的房(fang)價只(zhi)升不降的“神話”將(jiang)被打(da)破。

澳大(da)利亞基(ji)金公司AMP Capital首席經濟(ji)學家Shane Oliver也稱，考慮歷史上清盤率和房價(jia)變動關系，現在的(de)清盤率水平指向了(le)房地產(chan)價(jia)格的(de)下(xia)行趨勢，尤(you)其(qi)是在悉尼(ni)和墨(mo)爾本。

10月，AMP Captial曾(ceng)下調對澳(ao)大利亞房地產市場(chang)的(de)預期，預計到2020年(nian)，悉尼和墨爾本的(de)房價將從峰值大幅(fu)下降20%左右，將使(shi)房產市場(chang)的(de)平(ping)均價格回(hui)到2015年(nian)上半年(nian)的(de)水平(ping)，Oliver稱(cheng)之為(wei)“完(wan)美風暴”。

另需注(zhu)意(yi)的(de)是，CoreLogic的(de)“房(fang)屋(wu)(wu)價(jia)值指數”已經(jing)重(zhong)回2017年1月水平。其(qi)分析師Cameron Kusher表(biao)示，澳大利(li)亞的(de)房(fang)屋(wu)(wu)均價(jia)過去10年增(zeng)長(chang)(chang)了45%，過去20年增(zeng)長(chang)(chang)了210%，有房(fang)一族顯(xian)然不(bu)愿看到(dao)房(fang)價(jia)下跌(die)，雖然悉尼和(he)墨爾本在(zai)這輪房(fang)地產低迷期降(jiang)幅最(zui)大，但(dan)在(zai)這之(zhi)前，其(qi)增(zeng)長(chang)(chang)速(su)度也是最(zui)多(duo)的(de)，因此，即便預期房(fang)價(jia)繼(ji)續(xu)下跌(die)，但(dan)考(kao)慮(lv)到(dao)缺乏實際工資(zi)增(zeng)長(chang)(chang)的(de)情況，房(fang)屋(wu)(wu)的(de)可負擔性仍不(bu)會得到(dao)顯(xian)著(zhu)提升。

不僅如此，根據《澳大利亞(ya)人報》報道稱，由于貸款限制收緊(jin)，悉尼和墨爾本的房(fang)價(jia)可(ke)能下(xia)跌20％，而(er)澳新銀行也加(jia)入各大銀行的評論，預測房(fang)地(di)產市(shi)場將會出現更長和更嚴重的下(xia)滑。

澳新銀行(xing)高(gao)級經濟學家Daniel Gradwell在一(yi)份(fen)研(yan)究報告(gao)中(zhong)表示：“雖(sui)然悉尼(ni)和墨爾(er)本房價下(xia)跌的步(bu)伐(fa)與(yu)預期一(yi)致，但我們認(ren)為沒有證據顯示情(qing)況有所(suo)緩解。”該銀行(xing)還指出，悉尼(ni)房價的跌幅已經是多年來最(zui)大(da)的。

“我們認為(wei)還有更進一步下(xia)跌。我們現在預(yu)計悉尼(ni)和墨(mo)爾本(ben)的房價(jia)將從高峰時下(xia)跌15％至20％左右”，Gradwell如是說(shuo)。匯豐銀行在上周也降低(di)了對(dui)澳(ao)洲房地產市(shi)場(chang)的預(yu)期，預(yu)計明年房價(jia)可能(neng)會(hui)下(xia)跌8％。

值得注(zhu)意的是，澳洲不僅房價暴跌，全澳住房擁有率也出(chu)現明(ming)顯下跌。

澳(ao)大利亞最新的(de)住(zhu)房、收入和(he)勞動力動態調查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)顯(xian)示，擁有自己房子(zi)的(de)人數從2011年的(de)72%下降到(dao)2016年的(de)66%。

《澳洲都市(shi)報》稱，知名房地產研究機構(gou)都門(men)(Domain Group)日前(qian)發(fa)布(bu)的(de)最新研究預測顯(xian)示(shi)，澳大利亞房價持(chi)續下跌的(de)狀況將(jiang)在2019年趨于(yu)穩(wen)定(ding)，之后進入(ru)溫和上漲(zhang)階(jie)段。

該機構(gou)經濟學家(jia)Trent Wiltshire表示(shi)，由于穩定的人口(kou)增(zeng)長(chang)(chang)、低(di)失(shi)業率和低(di)利(li)率，到2020年，全(quan)澳房價(jia)將得以鞏固，“我們(men)認(ren)為市場(chang)將在2019年自行修正，然后轉變為2020年適度增(zeng)長(chang)(chang)的周期”。

華爾街見聞 周明明