每經(jing)記者(zhe)｜吳抒(shu)穎    每經(jing)編(bian)輯｜陳(chen)夢妤     

靴子終于落地。

12月(yue)20日，華潤置地(di)華北大區(qu)微信發布稱，12月(yue)18日，天(tian)津城投(tou)置地(di)投(tou)資發展有限公司(si)所有制改革正式(shi)落(luo)地(di)，華潤置地(di)增資79.34億(yi)元持股49%，天(tian)津城市(shi)基礎設施建設投(tou)資集(ji)團有限公司(si)持股51%。

華潤置地(di)方面表示，此(ci)次募集(ji)的資金將(jiang)用于置地(di)在(zai)津業(ye)務(wu)拓展(zhan)，加大優質(zhi)項目(mu)投資力(li)度，支持公司未來快速、穩健發展(zhan)。未來將(jiang)積極參(can)與(yu)區(qu)域綜合(he)開(kai)發，探(tan)索長租、養老(lao)產(chan)(chan)業(ye)、產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)等創新(xin)業(ye)務(wu)，實現房地(di)產(chan)(chan)板塊快速發展(zhan)。

一(yi)(yi)名(ming)熟悉天津市場(chang)的人(ren)士(shi)告訴《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，市場(chang)上(shang)(shang)早在半年以前已經流傳華潤(run)置(zhi)(zhi)地和城投置(zhi)(zhi)地“聯(lian)姻”的消息，兩家企業(ye)(ye)其(qi)實在商業(ye)(ye)上(shang)(shang)一(yi)(yi)直(zhi)都有(you)(you)合(he)作，一(yi)(yi)直(zhi)都有(you)(you)交(jiao)集。“對(dui)于(yu)華潤(run)置(zhi)(zhi)地而言，這也是一(yi)(yi)筆很(hen)劃算(suan)的買賣。”

圖片來源(yuan)：視(shi)覺中國(guo)

增資擴股緣由

天津(jin)城投(tou)置地投(tou)資(zi)發展(zhan)有限公(gong)司增資(zi)項(xiang)目于(yu)10月24日(ri)在天津(jin)產權交易中心掛牌，12月18日(ri)結(jie)束。增資(zi)項(xiang)目公(gong)告(gao)稱，本次(ci)募(mu)集資(zi)金將(jiang)為業務發展(zhan)注入增量(liang)資(zi)金，加大項(xiang)目投(tou)資(zi)力度(du)，支持公(gong)司未來整(zheng)體發展(zhan)，并可(ke)償還公(gong)司負債(zhai)，優化資(zi)產結(jie)構。

公開資料顯示，天津城投置(zhi)地是城投集團的(de)全資子公司，擁(yong)有大量(liang)的(de)土地儲(chu)備及優(you)質資產，先后(hou)開發運營銀河國際(ji)購(gou)物中心、新梅江錦秀(xiu)里以及海南(nan)萬寧石梅半(ban)島等項(xiang)目。

天(tian)津(jin)(jin)(jin)城投置地增資擴股的大背景是(shi)天(tian)津(jin)(jin)(jin)在混(hun)改(gai)(gai)方面(mian)的提速推進。據《天(tian)津(jin)(jin)(jin)日(ri)報》，天(tian)津(jin)(jin)(jin)市(shi)政府國有(you)資產監督管理委員會主任彭(peng)三介紹，今(jin)明(ming)兩年，天(tian)津(jin)(jin)(jin)共有(you)22家(jia)企(qi)業將(jiang)完(wan)(wan)成混(hun)合所有(you)制改(gai)(gai)革(ge)，將(jiang)用(yong)3年到4年的時間，完(wan)(wan)成天(tian)津(jin)(jin)(jin)全(quan)部(bu)市(shi)屬國有(you)企(qi)業的混(hun)改(gai)(gai)。

而截至12月20日，隨著天(tian)津(jin)水產(chan)集團(tuan)正式牽手巨石控(kong)股有限公司，官方宣布(bu)這是今年以來(lai)天(tian)津(jin)市管企業第6個成功實施混改的(de)項目，距離(li)完成22家企業混改的(de)目標還(huan)有一段距離(li)。

“天(tian)津城投增(zeng)資擴股(gu)，實際上也是符合這(zhe)種國企(qi)混(hun)合所有(you)制改革趨勢的。”一(yi)名(ming)長期(qi)跟蹤天(tian)津國企(qi)改革的人(ren)士向記(ji)者表示。

值得留(liu)意的是，在此次增(zeng)資(zi)(zi)完(wan)成后，將由天(tian)(tian)(tian)津(jin)城投的全資(zi)(zi)子公(gong)司合并(bing)財務報表。根據增(zeng)資(zi)(zi)協議，增(zeng)資(zi)(zi)完(wan)成后，標(biao)的公(gong)司股(gu)(gu)權結構為：華潤置地持(chi)股(gu)(gu)49%、天(tian)(tian)(tian)津(jin)海(hai)河建(jian)設(she)(she)持(chi)股(gu)(gu)40.65%、天(tian)(tian)(tian)津(jin)市(shi)政投資(zi)(zi)持(chi)股(gu)(gu)5.85%、天(tian)(tian)(tian)津(jin)城投持(chi)股(gu)(gu)4.50%；天(tian)(tian)(tian)津(jin)海(hai)河建(jian)設(she)(she)、市(shi)政投資(zi)(zi)和城投為一致(zhi)行(xing)動人，本次增(zeng)資(zi)(zi)完(wan)成后由海(hai)河建(jian)設(she)(she)合并(bing)財務報表。

標的資產掃描

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者根據產權中(zhong)心所發布(bu)的資料梳理，城投(tou)置地目(mu)前的土地儲(chu)備大致(zhi)有(you)：尚(shang)未進(jin)行銷售的項目(mu)仁湖里(li)項目(mu)和愛湖里(li)項目(mu)；尚(shang)未進(jin)行竣(jun)工驗收的天(tian)津市(shi)海河(he)逸城置地投(tou)資發展有(you)限公司以及天(tian)津瑞鼎置業(ye)有(you)限公司雅湖里(li)項目(mu)二期。

此外，還有(you)(you)兩個至今仍在停工(gong)的項目。資(zi)料(liao)顯示(shi)，天津富苑置(zhi)業有(you)(you)限公司于2011年9月(yue)5日經市(shi)土地交易中心摘得48號(hao)地土地使(shi)用(yong)權，但至今仍未開工(gong)建設。

天(tian)津市海河領億置地(di)投資發展有限(xian)公司(si)(si)和(he)馨家園項目(mu)則是(shi)因為(wei)施工(gong)(gong)(gong)(gong)單位(wei)天(tian)津市福興建(jian)筑安(an)裝工(gong)(gong)(gong)(gong)程有限(xian)公司(si)(si)已就拆遷過程中的相關糾(jiu)紛(fen)向法院提起(qi)訴訟(song)，目(mu)前案件正在審理中，尚未判決。“該項目(mu)只完成了部分打樁、基坑(keng)支護和(he)地(di)下建(jian)筑工(gong)(gong)(gong)(gong)程，后續(xu)無法繼(ji)續(xu)施工(gong)(gong)(gong)(gong)，該工(gong)(gong)(gong)(gong)程已于2015年2月(yue)停工(gong)(gong)(gong)(gong)，至今尚未重(zhong)新開工(gong)(gong)(gong)(gong)。”

此(ci)外，萬寧凱(kai)德投(tou)資有限(xian)公司(si)（為城投(tou)置地全(quan)資子公司(si)）旗(qi)下還有一家已經進入運營的希爾頓(dun)酒店。根據(ju)披露，城投(tou)置地及下屬(shu)子公司(si)目前共有在崗(gang)職(zhi)工385人、退休職(zhi)工7人。

截(jie)至今年9月30日，城(cheng)投置地總(zong)資產(chan)為213億(yi)元(yuan)(yuan)，負債總(zong)額(e)164億(yi)元(yuan)(yuan)，營業(ye)收入9.7億(yi)元(yuan)(yuan)，利潤總(zong)額(e)為虧損1.1億(yi)元(yuan)(yuan)，凈利潤虧損1.4億(yi)元(yuan)(yuan)。

過去三(san)年，城投(tou)置地的(de)(de)業績表現起(qi)伏不定。據產權中心(xin)發布(bu)的(de)(de)消(xiao)息，2015年～2017年，城投(tou)置地的(de)(de)營業收入分別為(wei)(wei)17.9億(yi)元(yuan)(yuan)、21.6億(yi)元(yuan)(yuan)和31.9億(yi)元(yuan)(yuan)，所錄(lu)得的(de)(de)利潤總額(e)分別為(wei)(wei)4628.82萬元(yuan)(yuan)、3.5億(yi)元(yuan)(yuan)和2.8億(yi)元(yuan)(yuan)。

華潤置地闖津門

回(hui)溯(su)城投置(zhi)地對(dui)增資擴股交易方的資格要(yao)求，能夠符合全部條件的房企屈指可數。

其(qi)中的三點要求是：1.自(zi)身(shen)(shen)或其(qi)控(kong)股股東、實際(ji)控(kong)制人為世界500強(qiang)企業；2.意向(xiang)投資者自(zi)身(shen)(shen)或其(qi)控(kong)股股東、實際(ji)控(kong)制人需為“2018中國房地產(chan)百強(qiang)企業”前50名企業；3.需有(you)豐富的高(gao)端商業運營經驗，持有(you)運營單(dan)體建筑面積在(zai)15萬平方(fang)米以上(shang)的綜(zong)合(he)性商業購物(wu)中心(xin)數量不(bu)少(shao)于3個。

“市(shi)場上早已經傳出了(le)華潤置地(di)要入股城投置地(di)的(de)消息了(le)，很早之前就在洽(qia)談。交易也不是突(tu)然能定下來的(de)，掛(gua)牌更多(duo)地(di)是走個流(liu)程(cheng)。”一名了(le)解情況的(de)天(tian)津房地(di)產(chan)界人士表示。

做這筆(bi)買賣(mai)，華潤置地的意圖(tu)是什么(me)？

從華(hua)潤(run)置(zhi)地天(tian)津公(gong)司(si)的(de)(de)情況分(fen)析，相較(jiao)于銷(xiao)(xiao)售額已(yi)經接近兩(liang)千億(yi)的(de)(de)集團(tuan)來說，其目前的(de)(de)規模尚不(bu)足一提。華(hua)潤(run)置(zhi)地天(tian)津公(gong)司(si)官方微信2月12日(ri)發布的(de)(de)消息提到(dao)，“華(hua)潤(run)置(zhi)地天(tian)津有限公(gong)司(si)總經理(li)羅曉光充分(fen)肯(ken)定(ding)了在過(guo)去一年營銷(xiao)(xiao)管理(li)部的(de)(de)斐(fei)然(ran)戰績，對2017年15億(yi)元簽約額表示很欣慰。”

華(hua)潤(run)(run)置地對天(tian)津市(shi)場是(shi)有寄望的(de)(de)(de)。上(shang)述文章中還提(ti)到(dao)(dao)，2018年(nian)對于華(hua)潤(run)(run)置地天(tian)津公司將是(shi)新的(de)(de)(de)挑戰，將從單(dan)項(xiang)目到(dao)(dao)多項(xiang)目，從15億到(dao)(dao)65億元。而從克爾瑞(rui)發布的(de)(de)(de)2018年(nian)上(shang)半年(nian)天(tian)津房企銷售(shou)排行榜看，銷售(shou)流量金(jin)額(e)第十名(ming)的(de)(de)(de)是(shi)保利，其完成了20.8億元流量銷售(shou)金(jin)額(e)，華(hua)潤(run)(run)置地暫(zan)榜上(shang)無(wu)名(ming)。

為(wei)了完(wan)成這一(yi)目標，華潤(run)置(zhi)地(di)必然要加大對土地(di)市場(chang)(chang)的(de)(de)投資。而在(zai)上述(shu)市場(chang)(chang)人士看來，這筆買(mai)賣華潤(run)置(zhi)地(di)像是“抄了個底”。“在(zai)公開市場(chang)(chang)，華潤(run)置(zhi)地(di)是很難(nan)拿到(dao)好(hao)(hao)地(di)的(de)(de)，城投是地(di)頭蛇，它(ta)的(de)(de)土地(di)資源(yuan)會更好(hao)(hao)一(yi)些(xie)(xie)(xie)。華潤(run)置(zhi)地(di)這些(xie)(xie)(xie)年在(zai)天津項目也不多，這次合作能夠間(jian)接拿到(dao)一(yi)些(xie)(xie)(xie)好(hao)(hao)地(di)。”

“華(hua)潤這筆交易，做得(de)很劃算。”上述(shu)市場人士指出。

而在(zai)雙方的(de)官(guan)宣中，華潤置(zhi)地(di)(di)稱，城(cheng)(cheng)投(tou)置(zhi)地(di)(di)和(he)華潤置(zhi)地(di)(di)強強聯合，充分發揮城(cheng)(cheng)投(tou)置(zhi)地(di)(di)的(de)地(di)(di)緣優勢(shi)，結合華潤置(zhi)地(di)(di)在(zai)住宅開(kai)發、商業運營等領域的(de)豐富經驗，深耕天津，開(kai)拓全新的(de)業務(wu)局(ju)面。