每經(jing)記者(zhe)｜王佳(jia)飛 陳夢妤    每經(jing)編輯｜魏文藝    

2019年，產業地(di)產商坤鼎投(tou)資管(guan)理集團股(gu)份有限公司（以(yi)下簡稱坤鼎）黯(an)然退市。

但不(bu)可忽略(lve)的是，2015年坤鼎營收達到8.71億元(yuan)，創造了(le)令人(ren)咋舌的同比14187.04%的漲幅，成為產業地產界名噪一時的明星。

短短5年風云變幻，北京的產(chan)業地產(chan)究(jiu)竟發生了什么？

 

臺銘國際企業花園現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤

旗下明星項目現場雜草叢生

根據官網，坤鼎(ding)已投資運營(ying)企業(ye)定制及(ji)園(yuan)區項(xiang)目20多(duo)個，總投資開發物業(ye)面積80萬平方米(mi)，在一二(er)線主要城市土地儲(chu)備(bei)3000多(duo)畝，并自稱“是(shi)中(zhong)國高端產(chan)業(ye)園(yuan)區投資運營(ying)的領跑者(zhe)”。

8月初，《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)來到北京市通州(zhou)區臺銘國(guo)際(ji)企業花(hua)園，銷售(shou)人員(yuan)表示，僅(jin)剩三四棟900平(ping)方(fang)(fang)米辦公樓(lou)可供出售(shou)，毛坯(pi)房價格2.7萬(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米。記者(zhe)注意到，售(shou)樓(lou)處的(de)明顯位置張貼有“不(bu)面(mian)向個人”“不(bu)能落戶”“工業用地(di)”等提(ti)示。

臺銘國際企業花園位(wei)于通州(zhou)臺湖鎮，是坤鼎以“傳媒產(chan)業、信息(xi)科技產(chan)業、數字(zi)技術產(chan)業為總(zong)體定位(wei)”打造的(de)企業園區，總(zong)建筑面積6.7萬平方米，共77棟辦(ban)公(gong)樓，從2015年開始銷售。記(ji)者在現場看到(dao)，目(mu)前該項目(mu)周圍(wei)仍舊(jiu)只有孤零零的(de)其他(ta)產(chan)業園，除了(le)門前一條大道，鮮有其他(ta)配(pei)套。

雖然(ran)園區(qu)入口處(chu)尚如宣(xuan)傳材料中的光鮮，但園區(qu)內建筑垃圾(ji)被隨意丟棄(qi)在一(yi)些道路(lu)旁。雖然(ran)銷售人員聲稱“已經所剩不多”，但記者在園區(qu)看到，有不少辦公樓尚處(chu)于閑置狀(zhuang)態，院內長滿了雜草。

 

臺銘國際企業花園長滿雜草的閑置辦公樓 圖片來源：每經記者 王佳飛

銷售人(ren)員(yuan)并沒有(you)引導個(ge)(ge)人(ren)來購買(mai)：“不建議個(ge)(ge)人(ren)注(zhu)冊公司購買(mai)用于自住，這(zhe)里除了高昂(ang)的商水商電外(wai)，每年還要按(an)照總房價(jia)的一定比例繳納(na)10多萬的稅款，這(zhe)對于個(ge)(ge)人(ren)來說是(shi)不合適的。早些時候的確有(you)些房源是(shi)被(bei)個(ge)(ge)人(ren)買(mai)來自住的，但是(shi)很少。”

“目前2萬(wan)7的報(bao)價(jia)是可以再商量的。”銷售人(ren)員說。但(dan)記者注意到，該項目宣(xuan)傳材料中的報(bao)價(jia)是3萬(wan)元(yuan)/平方米。

“也推薦您在(zai)此租(zu)賃，很(hen)多業主(zhu)在(zai)委托(tuo)我們出租(zu)房源。”該銷(xiao)售繼續說：“我們這里(li)雖然定位為文化(hua)科技產業園，但實際上多是(shi)建筑公司在(zai)此購買。”

售樓處擺放的臺銘國際企業花園相關信息 圖片來源：每經記者 陳夢妤

在北京，曾經的產業地產市場亂象(xiang)叢生，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)利用幾乎僅(jin)有商(shang)住用地1/10價(jia)格(ge)的工業用地開(kai)(kai)發(fa)(fa)所(suo)謂“辦公樓(lou)”，再分割岀售給個人(ren)(ren)公司，雖然小產權但價(jia)格(ge)低廉，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)和(he)購房人(ren)(ren)彼此都在打(da)著心照不宣的擦(ca)邊球(qiu)。

但如今，坤鼎(ding)旗下明(ming)星(xing)項目(mu)臺(tai)銘國際(ji)企(qi)業花園已經看不到擦邊(bian)球現象。

從上市到退市的1173天

2019年1月(yue)(yue)9日，坤鼎最(zui)后一(yi)次以代碼833913發布公(gong)告(gao)——公(gong)司股票將(jiang)于1月(yue)(yue)14日起終止掛牌，這距離其(qi)2015年10月(yue)(yue)30日的風光上市只(zhi)有1173天，尚未滿4年。董事長邱明“希望坤鼎以新三板(ban)為跳板(ban)，并最(zui)終進入A股主板(ban)市場”，也早已成為泡影。

頂(ding)著新(xin)三板(ban)首家(jia)產業地產上市(shi)企(qi)業的光環，也背負了新(xin)三板(ban)首家(jia)產業地產退市(shi)企(qi)業的“盛名”，坤鼎的全(quan)國化布局(ju)和產業線(xian)延伸(shen)模式優劣(lie)，我(wo)們已經無法從(cong)資本市(shi)場得到驗證(zheng)。

坤鼎董事(shi)長(chang)邱(qiu)明(ming)曾(ceng)經是(shi)打擦邊球的高手。

據《華夏時報》等財經媒體報道(dao)，2007年，當時邱明名(ming)下的銘林置業在臺湖(hu)鎮光(guang)機電一(yi)(yi)體化產(chan)業基(ji)地(di)(di)內的工業用(yong)地(di)(di)上(shang)違(wei)規(gui)開發“錦上(shang)國際”住宅項目(mu)，并在五(wu)證均無的情況下對外出(chu)售，共計600套房(fang)源，涉(she)及300多戶業主。項目(mu)對外宣(xuan)布“不限(xian)購(gou)”，宣(xuan)傳(chuan)單上(shang)印有“總價40萬，買一(yi)(yi)層送一(yi)(yi)層，50年產(chan)權”“東五(wu)環5100元/平米精裝LOFT”等字樣，但不能貸款。

坤鼎趕上了(le)產業(ye)地(di)產發(fa)展的(de)好時機(ji)，也正(zheng)因此，其(qi)在資本(ben)市場第一(yi)年的(de)業(ye)績表現亦可圈可點。不過，從坤鼎近幾年的(de)財(cai)務數據看，這(zhe)也是其(qi)最拿得出(chu)手(shou)的(de)一(yi)份業(ye)績報告。

同(tong)花(hua)順(shun)數(shu)據顯示(shi)，坤鼎上市前一年（2014年），業(ye)績還(huan)處于虧損(sun)狀態，凈(jing)利(li)潤(run)虧損(sun)3797.03萬元(yuan)，同(tong)比降幅64.30%。而上市當年（2015年），坤鼎扭虧為盈(ying)，凈(jing)利(li)潤(run)1.21億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)幅達419.24%。

營收(shou)數據變(bian)化之大也同(tong)樣令人咋舌。2014年的(de)坤鼎，營收(shou)還只有609.53萬元，同(tong)比增幅超100%；到(dao)了(le)2015年末，營收(shou)達到(dao)了(le)8.71億元，同(tong)比增幅則是更(geng)驚人的(de)14187.04%。

                       ;      營收區間：288萬元(yuan)~8.71億元(yuan)

 

2013年至2018年1~9月坤鼎(ding)營(ying)收(shou)情況(單位(wei);億(yi)元) 數據來(lai)源：天眼查

只不過，盡(jin)管有了資本加持(chi)，但坤(kun)鼎的(de)發展卻遭(zao)遇阻滯。

2016年和2017年，坤鼎的(de)凈利潤一路下行，分別(bie)是1.14億元(yuan)(yuan)，同(tong)比降(jiang)幅(fu)6.23%；9442.42萬元(yuan)(yuan)，同(tong)比降(jiang)幅(fu)16.93%。營收方面，2016年和2017年的(de)數據(ju)分別(bie)是6.68億元(yuan)(yuan)、同(tong)比降(jiang)幅(fu)23.24%，5.16億元(yuan)(yuan)、同(tong)比降(jiang)幅(fu)22.82%。與上(shang)市當年的(de)數據(ju)不可同(tong)日而語。

在政策邊緣游走的(de)坤鼎(ding)來到了2017年4月19日，北京市發布《關于進一步加強產業項目(mu)(mu)管理的(de)通(tong)知》直指產業地(di)(di)產亂象，明確(que)規定“未經批準不(bu)得轉讓和分割銷售”“嚴(yan)禁(jin)擅自改變(bian)項目(mu)(mu)規劃用(yong)(yong)途(tu)作為居住(zhu)使用(yong)(yong)”“堅決打擊利用(yong)(yong)產業用(yong)(yong)地(di)(di)炒地(di)(di)炒房的(de)投機行為”。

這對坤鼎的(de)打擊幾乎是致命的(de)。記者(zhe)留意到(dao)，坤鼎曾在2017年半年報中坦承北(bei)(bei)京市(shi)相關政策(ce)給業(ye)(ye)績帶來的(de)不利影(ying)響：一方面，北(bei)(bei)京市(shi)通州(zhou)區(qu)嚴(yan)格審核(he)入區(qu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，尤其(qi)是針對園中園項(xiang)目，一定(ding)程度(du)(du)上(shang)影(ying)響了入園企(qi)(qi)業(ye)(ye)準入進(jin)度(du)(du)；另(ling)一方面，北(bei)(bei)京市(shi)2017年4～7月暫停辦理工(gong)(gong)業(ye)(ye)地產(chan)銷售項(xiang)目網簽，并進(jin)一步嚴(yan)格審查工(gong)(gong)業(ye)(ye)用地項(xiang)目的(de)立項(xiang)。

易(yi)居(ju)研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監嚴躍進(jin)在接(jie)受《每日經濟新聞》記者采(cai)訪時表示(shi)，對于各類產(chan)(chan)業(ye)發展的用地積極(ji)進(jin)行管制，防(fang)范打擦邊球，不允許以(yi)居(ju)住(zhu)名義進(jin)行改(gai)建等，也是為(wei)了防(fang)范產(chan)(chan)業(ye)用地變為(wei)居(ju)住(zhu)用地的風(feng)險(xian)。

此外，坤鼎為購(gou)買臺銘國(guo)際(ji)寫字樓的多(duo)家(jia)企業(ye)均提(ti)供了擔保(bao)。據記者不完全(quan)統計，坤鼎這些年發布了25則對外擔保(bao)公告，被擔保(bao)企業(ye)涉及(ji)文娛(yu)、經(jing)貿、工程(cheng)設計等各領(ling)域。

比如，2016年(nian)2月，坤鼎(ding)公(gong)告的首次擔保(bao)(bao)，是藝(yi)嘉華(hua)環(huan)境(jing)藝(yi)術工程設計（北京）有(you)限(xian)公(gong)司(si)的200萬元(yuan)購(gou)房(fang)款(kuan)，坤鼎(ding)提供(gong)階段性連帶(dai)責任保(bao)(bao)證(zheng)擔保(bao)(bao)和保(bao)(bao)證(zheng)金(jin)質押(ya)擔保(bao)(bao)，質押(ya)保(bao)(bao)證(zheng)金(jin)20萬元(yuan)。而最近一則擔保(bao)(bao)，則是坤鼎(ding)退(tui)市前一周(zhou)，其為北京鄉湖文化傳(chuan)媒有(you)限(xian)公(gong)司(si)563萬元(yuan)購(gou)房(fang)款(kuan)提供(gong)了10年(nian)質押(ya)擔保(bao)(bao)，保(bao)(bao)證(zheng)金(jin)84.45萬元(yuan)。

而北京對產(chan)業地(di)產(chan)的規范一(yi)直在持(chi)續。

2018年1月(yue)12日，北京(jing)市(shi)發(fa)布《關于(yu)加快科技創新構建(jian)高精尖經濟結構用地政策的意見（試行）》（京(jing)政發(fa)〔2017〕39號）明確規定：“經市(shi)、區(qu)政府(fu)授權(quan)，園(yuan)區(qu)開發(fa)企(qi)業(ye)可以建(jian)設并(bing)持有產業(ye)用房及(ji)其各(ge)項配套服務用房，出(chu)租給入(ru)園(yuan)企(qi)業(ye)，但不(bu)得(de)整(zheng)體或分割銷售(shou)，不(bu)得(de)轉讓公(gong)司股權(quan)。”

“除(chu)市政府審核批準的(de)專業(ye)園、公共服務平臺、孵(fu)化(hua)器運(yun)營機構(gou)可(ke)將(jiang)依法自持(chi)建設(she)用地使用權的(de)土(tu)地或建設(she)的(de)產業(ye)用房出(chu)租(zu)給入(ru)園企業(ye)外，其他入(ru)園企業(ye)嚴禁以任(ren)何形式將(jiang)園區出(chu)讓或出(chu)租(zu)的(de)土(tu)地及地上(shang)房屋進行轉讓、銷售、出(chu)租(zu)”。

值(zhi)得一提的是(shi)，盡(jin)管自身(shen)的資本市場表(biao)現不佳，但(dan)坤鼎依然進行了(le)3次分紅，累計金額(e)2.25億元，最近一次是(shi)2018年10月30日，金額(e)為1.68億元。

記者了解到，坤鼎自上市以來累計增發3次(ci)，其中成功2次(ci)，失敗1次(ci)，累計實際募資凈(jing)額3.59億元(yuan)。

就在坤鼎退市后(hou)的4個月，2019年5月23日，北(bei)京(jing)市住房和城鄉建(jian)設委員會(hui)官(guan)網發布《關(guan)(guan)于進(jin)一步完善已建(jian)成研(yan)發、工業(ye)項目(mu)轉讓管理有關(guan)(guan)問題(ti)(ti)的通知》（京(jing)建(jian)發〔2019〕216號）和《關(guan)(guan)于進(jin)一步明確已建(jian)成產(chan)業(ye)項目(mu)買受人審核有關(guan)(guan)問題(ti)(ti)的通知》京(jing)建(jian)發〔2019〕217號）再次(ci)明確：建(jian)設單位不得分(fen)割銷售(shou)研(yan)發、工業(ye)項目(mu)。

為此(ci)，《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)試圖與坤鼎取得聯(lian)系，但其宣(xuan)傳(chuan)頁上所留辦(ban)公電話卻(que)無(wu)法接(jie)通。記者(zhe)撥打坤鼎一位(wei)高管(guan)電話，一直處于(yu)無(wu)人接(jie)聽(ting)狀態。

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封面圖片來源：每經(jing)記者 王佳(jia)飛(fei) 攝