每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝    

從以往的二三線城(cheng)市(shi)，到一線城(cheng)市(shi)，2019年(nian)房地產市(shi)場(chang)“因(yin)城(cheng)施策”的城(cheng)市(shi)顯著增(zeng)多。

在一線城市(shi)(shi)中，廣(guang)(guang)州(zhou)率先在區(qu)域(yu)政策(ce)上(shang)做出更多(duo)探(tan)索，如廣(guang)(guang)州(zhou)南沙、花都(dou)、黃埔都(dou)相(xiang)繼出臺新(xin)的人才(cai)政策(ce)、戶籍政策(ce)等降低區(qu)域(yu)落(luo)戶門(men)檻。但2019年廣(guang)(guang)州(zhou)全市(shi)(shi)開盤推貨(huo)量(liang)顯著(zhu)減少，二(er)三季度市(shi)(shi)場低迷，致使整體(ti)去化(hua)率跌至近5年最低位。同時，二(er)手房(fang)成交量(liang)也連降3年。

克(ke)而瑞廣(guang)州(zhou)區域首(shou)席(xi)分(fen)析師(shi)肖(xiao)文曉向(xiang)《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者分(fen)析認(ren)為(wei)，2019年(nian)廣(guang)州(zhou)商品房住宅供(gong)應大(da)幅下(xia)滑主(zhu)(zhu)要緣于2018年(nian)土地供(gong)應節奏(zou)靠后、以及市(shi)場下(xia)行房企主(zhu)(zhu)動延緩(huan)開(kai)發節奏(zou)這兩個原(yuan)因。但從2018年(nian)四季度開(kai)始，廣(guang)州(zhou)涉宅用地成交(jiao)一(yi)直延續高位，所以2020年(nian)廣(guang)州(zhou)樓市(shi)將會有大(da)批新(xin)貨入市(shi)，市(shi)場有望發生(sheng)變(bian)化(hua)。

新房價格同比漲近三成

2019年(nian)全年(nian)，廣(guang)州市(shi)(shi)商品(pin)住宅成交(jiao)均價為28009元/平方米，同比大(da)漲29%。主(zhu)因(yin)是隨(sui)著2018年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)全市(shi)(shi)逐步取(qu)消限(xian)價，2019年(nian)廣(guang)州樓盤全線恢復單合同銷售，簽(qian)約均價回歸實際水平。從真實房價走勢(shi)來看，2019年(nian)初乘著大(da)灣區利(li)好部分樓盤一(yi)度醞釀漲價，但(dan)隨(sui)著四五月份中央持續(xu)收緊(jin)樓市(shi)(shi)政策，從下(xia)半(ban)年(nian)開始廣(guang)州外(wai)圍區域局(ju)部出現降(jiang)價潮，全市(shi)(shi)樓價呈現穩(wen)中有松的態(tai)勢(shi)。

2019年，廣州全市的開(kai)盤去化方面受供應掣肘，開(kai)盤推貨量(liang)顯(xian)著減少，二三季(ji)度(du)市場(chang)低迷，致使整體去化率跌至近5年最(zui)低位。

肖文曉告訴(su)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者，2019年廣州一手(shou)住宅供(gong)(gong)應面積為814.76萬平(ping)(ping)方米，同(tong)比減(jian)少(shao)26%；成交面積859.99萬平(ping)(ping)，同(tong)比減(jian)少(shao)7%，創近(jin)5年新(xin)低。從供(gong)(gong)求(qiu)比來看，2019年是供(gong)(gong)小(xiao)于求(qiu)的(de)，供(gong)(gong)應大幅下滑主要緣于2018年的(de)土地供(gong)(gong)應節(jie)奏(zou)靠后、以及市場下行房(fang)企主動延緩(huan)開(kai)發節(jie)奏(zou)這兩(liang)個原因。

不過，肖文曉認為，這一情(qing)況在2020年(nian)(nian)有(you)(you)望(wang)發生改變。從(cong)2018年(nian)(nian)四季度(du)開始，廣(guang)州涉宅用(yong)地成(cheng)交(jiao)一直延續高(gao)位(wei)，2019年(nian)(nian)成(cheng)交(jiao)面積(ji)更創下近年(nian)(nian)新高(gao)，所(suo)以2020年(nian)(nian)廣(guang)州樓(lou)市(shi)(shi)(shi)將(jiang)會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)大(da)批新貨入(ru)市(shi)(shi)(shi)，而(er)(er)通過去年(nian)(nian)底花(hua)都(dou)、南沙、黃埔分區(qu)放(fang)開人才購房(fang)政策來看，主管(guan)部門對房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)維穩(wen)(wen)意圖已經相(xiang)當明顯，政策環境(jing)轉(zhuan)好對成(cheng)交(jiao)量恢復(fu)會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)積(ji)極的(de)(de)作用(yong)。從(cong)價格來看，“穩(wen)(wen)房(fang)價”依(yi)然是樓(lou)市(shi)(shi)(shi)調(diao)控的(de)(de)三大(da)目標之一，而(er)(er)廣(guang)州房(fang)價走勢(shi)也會(hui)(hui)(hui)以穩(wen)(wen)為主，考慮(lv)到(dao)前期高(gao)價地的(de)(de)密集入(ru)市(shi)(shi)(shi)，整(zheng)體(ti)均價大(da)概率(lv)還會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)所(suo)上升。所(suo)以預期2020年(nian)(nian)廣(guang)州樓(lou)市(shi)(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)量有(you)(you)望(wang)恢復(fu)增長，而(er)(er)價格也會(hui)(hui)(hui)是穩(wen)(wen)中(zhong)略升的(de)(de)態(tai)勢(shi)。

二手房成交量連降3年

二手(shou)房市(shi)場的變化更為明顯。據(ju)廣(guang)州(zhou)中原(yuan)研究發(fa)展部統計，2019年(nian)廣(guang)州(zhou)二手(shou)整體共成交(jiao)107335宗，較去年(nian)同期大降15.3%。從歷年(nian)成交(jiao)情(qing)況對比(bi)來看，二手(shou)成交(jiao)已連(lian)續(xu)3年(nian)下滑，整體成交(jiao)量(liang)與2015年(nian)相(xiang)當，市(shi)場交(jiao)投(tou)氛圍降溫明顯。

價(jia)格(ge)方面，2019年11月，中(zhong)原統計的廣州二(er)手房均價(jia)為39702元(yuan)/平方米，環比下(xia)滑0.92%，跌幅再次拉大。整體看，廣州二(er)手房價(jia)漲(zhang)幅自(zi)2019年2月開(kai)始(shi)，連(lian)續(xu)10月收窄。自(zi)2019年10月開(kai)始(shi)再次探底負值，四季度持續(xu)走跌。據中(zhong)原二(er)手領先價(jia)格(ge)指數趨勢(shi)研判，2020年客戶觀望情(qing)緒若(ruo)無明(ming)顯改善，價(jia)格(ge)可能會延(yan)續(xu)下(xia)行趨勢(shi)。

廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)中原地產項目部(bu)總經(jing)(jing)理(li)黃韜分(fen)析認為，2020年(nian)(nian)廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)二手(shou)市(shi)(shi)場的(de)成交(jiao)量(liang)、價(jia)格的(de)調(diao)整(zheng)應(ying)該(gai)還(huan)會(hui)(hui)(hui)繼續(xu)，可(ke)(ke)能(neng)(neng)到(dao)下(xia)半(ban)年(nian)(nian)后才會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)所(suo)改(gai)變。經(jing)(jing)歷2019年(nian)(nian)后，廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)市(shi)(shi)場的(de)價(jia)格已(yi)經(jing)(jing)開始穩定(ding)，但成交(jiao)量(liang)仍然(ran)還(huan)未完全穩定(ding)下(xia)來，處于近幾年(nian)(nian)的(de)低(di)位。接下(xia)來，影響(xiang)市(shi)(shi)場價(jia)格和成交(jiao)的(de)主(zhu)(zhu)要(yao)還(huan)是(shi)經(jing)(jing)濟(ji)基本面。在(zai)(zai)(zai)“房(fang)住不炒(chao)”的(de)定(ding)調(diao)下(xia)，購房(fang)者以自(zi)主(zhu)(zhu)、改(gai)善型(xing)為主(zhu)(zhu)，投(tou)資型(xing)已(yi)經(jing)(jing)非常少了。而受經(jing)(jing)濟(ji)大勢的(de)影響(xiang)，自(zi)主(zhu)(zhu)、改(gai)善型(xing)買家也在(zai)(zai)(zai)減少，但這種情況在(zai)(zai)(zai)2020年(nian)(nian)年(nian)(nian)中后可(ke)(ke)能(neng)(neng)就會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)所(suo)改(gai)善。2020年(nian)(nian)的(de)“小陽春”應(ying)該(gai)還(huan)是(shi)會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)一小波的(de)增(zeng)長和回暖，因為市(shi)(shi)場推貨力(li)度會(hui)(hui)(hui)加大，2019年(nian)(nian)潛在(zai)(zai)(zai)的(de)購買力(li)也會(hui)(hui)(hui)有(you)(you)小部(bu)分(fen)釋放，但整(zheng)體(ti)變動不會(hui)(hui)(hui)太大。

供地量創近5年新高

在2019年度供(gong)(gong)地上，廣州市(shi)場創下(xia)近5年新高。據廣州克而瑞統計，2019年政府供(gong)(gong)地力度較大，全市(shi)經(jing)營性用(yong)地供(gong)(gong)應量突破2千萬平方米，創歷史(shi)(shi)新高；在供(gong)(gong)應帶(dai)動下(xia)，成(cheng)(cheng)(cheng)交表現突出(chu)，成(cheng)(cheng)(cheng)交量以(yi)及金額均刷新歷史(shi)(shi)最高紀錄；成(cheng)(cheng)(cheng)交樓板價雖然同比上漲14%，但在花式土拍(pai)規劃背景下(xia)成(cheng)(cheng)(cheng)交樓板價并(bing)未觸及2017年水平。

由于2019年廣(guang)州市區(qu)、番禺、南沙等區(qu)域多宗優質地(di)塊(kuai)入市，房企拿(na)地(di)積極性有所提高，整體(ti)溢價(jia)率為(wei)5.5%，優于2018年的行情，不(bu)過受(shou)市場大(da)環境(jing)影響，土地(di)整體(ti)熱度(du)并(bing)不(bu)算高。

2019年(nian)，廣(guang)(guang)州(zhou)新房市(shi)場(chang)(chang)不(bu)僅供(gong)(gong)應量出現同(tong)比(bi)大降(jiang)，成交量和去化率也出現同(tong)比(bi)下滑。廣(guang)(guang)州(zhou)克而瑞統計顯示，2019年(nian)廣(guang)(guang)州(zhou)住宅供(gong)(gong)應量為815萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)大幅下降(jiang)26%，成交量為860萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)下降(jiang)7%。供(gong)(gong)應大幅回落，主要是因為2017年(nian)“3·30新政(zheng)”出臺(tai)之后，廣(guang)(guang)州(zhou)樓市(shi)持續低位(wei)運行，房企以銷定產，供(gong)(gong)貨意愿不(bu)足。另外，亦受(shou)制于2018年(nian)的(de)土地供(gong)(gong)求集中(zhong)在四季(ji)度、受(shou)開(kai)發周期以及市(shi)場(chang)(chang)下行的(de)雙重限制，新項目(mu)入市(shi)節奏(zou)普遍放緩(huan)。

廣(guang)州(zhou)(zhou)克而瑞預測，2020年，政府財(cai)政仍然高度依(yi)賴拍(pai)地(di)收入，地(di)價難降，但舊改(gai)提速、車(che)輛(liang)段等大型(xing)綜合地(di)塊成交(jiao)(jiao)增加，開發企業(ye)進入廣(guang)州(zhou)(zhou)市場(chang)將更趨多元化，房企融資壓力持續(xu)，低溢價及底(di)價成交(jiao)(jiao)或仍居主流。

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封面(mian)圖片來(lai)源：每(mei)經(jing)記者 黃婉銀 攝