每經記者｜包晶晶  王(wang)佳飛  陳利    每經編輯｜陳夢妤    

Wind數(shu)(shu)據顯(xian)示，26家(jia)A+H物業股上半年算數(shu)(shu)平均漲幅(fu)為53.6%，加權平均漲幅(fu)為117%。

截至(zhi)目前(qian)，個別物業股(gu)年初至(zhi)今的區(qu)間漲幅已經超過(guo)200%，超過(guo)100%的也(ye)有4家。

物(wu)業企業得(de)到了資(zi)本市場(chang)真金白銀(yin)的認可。

克(ke)而瑞(rui)數據(ju)顯示，截至(zhi)2019年(nian)底，24家上(shang)市(shi)(shi)物企市(shi)(shi)值總額2355.9億元，從市(shi)(shi)盈率角度看(kan)，物業(ye)服務企業(ye)市(shi)(shi)盈率多超(chao)過(guo)20倍，擁有較高估(gu)值。

今年以來(lai)，6家物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)已(yi)成功上市，而IPO途(tu)中的企業(ye)(ye)(ye)(ye)還有很(hen)多。資本市場緣何(he)青(qing)睞物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)？當前物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)為(wei)何(he)能得到如此(ci)高估值？依托于地產(chan)母公司(si)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)獲得了什(shen)么？新的利潤(run)增長(chang)點應如何(he)布局？

每日經濟新(xin)聞（下稱NBD）旗下鎂(mei)刻(ke)地產訪談欄目——“鎂(mei)刻(ke)圓桌”本次特別(bie)邀請(qing)到濱(bin)江物業(ye)（2019年(nian)3月上(shang)市）董(dong)事長(chang)朱(zhu)立(li)東、新(xin)大正物業(ye)（2019年(nian)12月上(shang)市）董(dong)事長(chang)李(li)茂(mao)順(shun)、仲量聯行大中華區企業(ye)評估總(zong)監陳(chen)銘杰(jie)，解讀行業(ye)現狀。

濱江(jiang)物業董事長(chang) 朱立東(dong)

新大正物業董事長 李(li)茂順(shun)

仲量聯行大中(zhong)華區企業評估總監 陳(chen)銘杰

NBD：您覺得資本市場青睞物業企業的原因是什么？

朱立東：資(zi)本市(shi)(shi)場與物(wu)(wu)業企業的(de)(de)(de)(de)聯姻大致(zhi)有(you)兩個階段(duan)，一是(shi)(shi)(shi)資(zi)本市(shi)(shi)場從原先的(de)(de)(de)(de)不關注到(dao)如(ru)今的(de)(de)(de)(de)關注。這個關注來自物(wu)(wu)業服務行業的(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)發現。因為對城市(shi)(shi)居民(min)而(er)言，房子是(shi)(shi)(shi)最重要的(de)(de)(de)(de)家庭資(zi)產，如(ru)何讓房子做(zuo)好保(bao)值(zhi)增(zeng)值(zhi)？這項(xiang)工作(zuo)由物(wu)(wu)業公司提供(gong)，這個服務本身是(shi)(shi)(shi)有(you)價(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)。同時，隨著(zhu)人民(min)對美好生活的(de)(de)(de)(de)進(jin)一步向往，物(wu)(wu)業服務的(de)(de)(de)(de)行業價(jia)值(zhi)會進(jin)一步凸現。

二是(shi)從關注到(dao)喜(xi)歡，首(shou)先這(zhe)是(shi)由于在(zai)(zai)城(cheng)市(shi)化(hua)(hua)進(jin)程中，中國(guo)房地產市(shi)場(chang)依然有一(yi)(yi)個比(bi)較廣闊的發展前景，對物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)而言就有一(yi)(yi)個外(wai)延增長空(kong)間(jian)；其次，物業(ye)(ye)市(shi)場(chang)在(zai)(zai)進(jin)一(yi)(yi)步打開，不斷擴大，比(bi)如(ru)政府(fu)機關項(xiang)目、事業(ye)(ye)單位(wei)項(xiang)目、醫院(yuan)、學(xue)校、體(ti)育(yu)文化(hua)(hua)等，都在(zai)(zai)向物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)開放。這(zhe)都預示著物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)還(huan)有著進(jin)一(yi)(yi)步拓展空(kong)間(jian)。

此外，物業企(qi)業輕資產的(de)經(jing)營模式，也是(shi)資本市場青(qing)睞的(de)原因。

李茂順：第(di)一，物(wu)業行業處于快速成長期，整體發展前景(jing)向好。

物業行業市(shi)場規(gui)(gui)模呈現逐年(nian)增(zeng)長態勢，經過(guo)40年(nian)發(fa)(fa)展，行業進(jin)入(ru)快速成(cheng)(cheng)長期(qi)。據中指院、華創證(zheng)券等機構(gou)估(gu)算，至2030年(nian)，全國(guo)物業管(guan)理(li)面積將達到(dao)318億(yi)平方米，對(dui)應收入(ru)規(gui)(gui)模約(yue)2萬(wan)億(yi)元。隨著國(guo)家新型城鎮(zhen)化建設(she)、消費升級(ji)，人們(men)對(dui)美好生活品(pin)質的(de)追求(qiu)日益(yi)提高(gao)，物業管(guan)理(li)作為(wei)城市(shi)公共設(she)施管(guan)理(li)及人們(men)居住(zhu)基(ji)本需(xu)求(qiu)滿(man)足的(de)重(zhong)要組(zu)成(cheng)(cheng)部分，顯示(shi)出越來越廣(guang)闊的(de)市(shi)場前(qian)景。同時，伴(ban)隨科技賦能，行業發(fa)(fa)展將更(geng)加高(gao)效。

第(di)二，物業(ye)行業(ye)穩(wen)定性強，有較高抗(kang)風險(xian)特性。

物業(ye)(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)(ye)作(zuo)為社會民生剛需，收入業(ye)(ye)(ye)(ye)績和營業(ye)(ye)(ye)(ye)能力相(xiang)對穩定。物業(ye)(ye)(ye)(ye)股憑借業(ye)(ye)(ye)(ye)績確定性強(qiang)、現(xian)金流(liu)穩定充裕且帶有(you)避險性質(zhi)等特點，在(zai)不(bu)確定性增強(qiang)的宏觀環境(jing)下，因(yin)較強(qiang)抗風險能力而獲(huo)得了資本市場的青睞。

第三，物業行業的社(she)會功能和經濟價值進(jin)一(yi)步深化(hua)，與(yu)資(zi)本市場價值投(tou)資(zi)的改革方(fang)向一(yi)致。

物業(ye)(ye)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的社會(hui)功(gong)能和(he)經濟價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)長期被低估，近年來受(shou)信息技術發(fa)展和(he)資本進(jin)入影響，且在新冠疫情的促發(fa)下(xia)，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)作為(wei)城(cheng)市運行(xing)(xing)和(he)百姓(xing)美(mei)好(hao)生活(huo)保(bao)障(zhang)的基礎性行(xing)(xing)業(ye)(ye)，發(fa)揮出的不可替代作用和(he)價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)逐漸顯(xian)現(xian)。社會(hui)功(gong)能和(he)經濟價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的進(jin)一(yi)步深化(hua)，與資本市場投資價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的改革方向一(yi)致，因此獲得資本青睞。

陳銘杰：其實從(cong)2018年開(kai)始，我們就觀察(cha)到(dao)港股市場開(kai)始出(chu)現(xian)(xian)物(wu)業公司或者說物(wu)管公司的上市潮，至今已經有(you)20逾家公司上市。這(zhe)些公司在資本市場的表(biao)現(xian)(xian)也(ye)非(fei)常亮眼，疫(yi)情最嚴峻的幾(ji)個月，多家公司的表(biao)現(xian)(xian)都(dou)遠優(you)于恒生指數，出(chu)現(xian)(xian)逆勢上揚(yang)。

其(qi)背后(hou)的(de)投資邏輯至少包括三(san)點(dian)。首先，物(wu)業/物(wu)管作(zuo)為(wei)基礎服務業，擁有非常穩定的(de)現金流(liu)，并且具備抗(kang)周(zhou)期性。這(zhe)是(shi)資本市場(chang)青睞(lai)這(zhe)一板塊的(de)重要原因。

其次，物(wu)(wu)業(ye)管理板塊擁有(you)高增長(chang)預期。以剛過(guo)去的(de)(de)2019年為例，各家上市物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)取得了40%的(de)(de)平均營(ying)收(shou)增幅。這些高增長(chang)，目(mu)前來看主要是由中(zhong)國城(cheng)鎮化(hua)發(fa)展進程及物(wu)(wu)管公司(si)間的(de)(de)收(shou)并購驅動(dong)。根據(ju)國家統計局(ju)的(de)(de)數據(ju)，2019年全國住宅的(de)(de)施工(gong)面積是60多億平方米(mi)，按照1～2年建(jian)設周期假(jia)設，每(mei)月每(mei)平方米(mi)2元的(de)(de)物(wu)(wu)管單價推算，未來1～2年內能釋(shi)放出千億級別的(de)(de)市場(chang)增量(liang)。

最后，新冠疫情的出現(xian)提升(sheng)了(le)(le)社(she)會(hui)對(dui)公共衛生(sheng)健康的關注度，及人們對(dui)于物業增值服務(wu)的需求，使得物業管理這個板塊(kuai)有了(le)(le)更大的想象空間。

對于(yu)增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)，實際(ji)上(shang)在(zai)(zai)疫(yi)情(qing)之前，各物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理公司就已經開始發展各類增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)，如案場、工程(cheng)、咨詢、家(jia)政、社(she)區(qu)金融(rong)、零售等(deng)。這(zhe)幾年百強企業(ye)(ye)(ye)的增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)收(shou)入占比(bi)都在(zai)(zai)不斷(duan)上(shang)升，且毛利率(lv)顯著高于(yu)傳統物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)。疫(yi)情(qing)期間，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)APP、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)群、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)開設的便(bian)利店等(deng)，在(zai)(zai)出行受(shou)限時期，解決了業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)物(wu)(wu)資采購的難題。這(zhe)種(zhong)消費(fei)習慣和生態在(zai)(zai)培育完成之后，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理板(ban)塊的增長將更(geng)加值(zhi)(zhi)得期待。

NBD：當前物業企業高估值的主要支撐是什么？

朱立東：主要(yao)(yao)支撐首先是(shi)有(you)良好的高成長(chang)性(xing)(xing)，這個前提是(shi)房(fang)地(di)產(chan)行業的發展前景，將(jiang)給物業管理的樓盤面(mian)積帶來持續增(zeng)(zeng)長(chang)；第(di)二是(shi)物業服(fu)務(wu)企業都在探索內生性(xing)(xing)增(zeng)(zeng)長(chang)，主要(yao)(yao)來源(yuan)于企業應用智能化、創新服(fu)務(wu)模(mo)式，以及(ji)業主的增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)。

李茂順：第一，行業(ye)短期增長(chang)(chang)有驅動(dong)，長(chang)(chang)期發展有空間。上(shang)市物業(ye)企(qi)業(ye)強勁的增長(chang)(chang)趨勢是(shi)高估(gu)值(zhi)的主要原因。

第二，物業企業輕資產模式，收入(ru)穩(wen)定(ding)，商業模式簡單清晰。基于輕資產的(de)(de)行業特征，公司(si)的(de)(de)基礎物業管理業務所提供的(de)(de)現金(jin)流穩(wen)定(ding)充裕，主要人力成本保持穩(wen)定(ding)小(xiao)幅增長，并(bing)且疫情期間物業行業整體受到的(de)(de)影響相對較(jiao)小(xiao)，因(yin)此資本市場(chang)的(de)(de)預期也較(jiao)為穩(wen)定(ding)。

第(di)三(san)，廣(guang)闊(kuo)的發展(zhan)空間與信息技術廣(guang)泛應用的結合(he)，使物業(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)充滿(man)豐富的創新發展(zhan)機會。未來物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)將與信息技術深(shen)入結合(he)，不(bu)斷拓(tuo)寬業(ye)(ye)(ye)務(wu)邊界(jie)、拓(tuo)展(zhan)新的商業(ye)(ye)(ye)模式，如(ru)社區增值(zhi)服務(wu)、尾盤車位代理銷售和央企三(san)供一(yi)業(ye)(ye)(ye)改革、市(shi)政環衛(wei)業(ye)(ye)(ye)務(wu)、城市(shi)綜(zong)合(he)運營等。這些(xie)新業(ye)(ye)(ye)務(wu)的落(luo)地有(you)望支撐物業(ye)(ye)(ye)公司(si)業(ye)(ye)(ye)績和估值(zhi)的進一(yi)步提升(sheng)。

陳銘杰：在(zai)疫情最(zui)嚴峻(jun)的(de)(de)(de)(de)時期(qi)(qi)，我們(men)仍然觀察到在(zai)港股市(shi)(shi)場，物管企業(ye)的(de)(de)(de)(de)平均市(shi)(shi)盈(ying)率保持在(zai)30倍左右，而其關聯的(de)(de)(de)(de)房地產兄弟公(gong)司平均市(shi)(shi)盈(ying)率僅有(you)7倍不到的(de)(de)(de)(de)水平。我們(men)認(ren)為這種高(gao)估值(zhi)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)要支撐還是市(shi)(shi)場對(dui)于這類公(gong)司的(de)(de)(de)(de)高(gao)增長預期(qi)(qi)。

如(ru)前面(mian)所介紹(shao)，中國(guo)城鎮化發展進程及物(wu)管公司(si)間(jian)的(de)(de)(de)收并購驅動著物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)在(zai)管面(mian)積的(de)(de)(de)不(bu)斷增加(jia)(jia)，使相關(guan)公司(si)收入逐步增加(jia)(jia)，而新(xin)冠疫情又(you)在(zai)某程度上擴大了物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)這個(ge)板塊的(de)(de)(de)想象空(kong)間(jian)。例如(ru)，目前相關(guan)方(fang)正在(zai)加(jia)(jia)大對科技的(de)(de)(de)投(tou)入，包括(kuo)引入機器人(ren)等輔(fu)助物(wu)業(ye)(ye)(ye)工(gong)作。技術的(de)(de)(de)成(cheng)熟(shu)不(bu)僅能夠幫(bang)助物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)提升(sheng)工(gong)作效率，更重要的(de)(de)(de)是能夠降低人(ren)力成(cheng)本、提升(sheng)利潤，解決當(dang)下物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)高人(ren)力投(tou)入的(de)(de)(de)問題。而物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)增值服(fu)務潛力也引來很多(duo)關(guan)注，助推了企業(ye)(ye)(ye)在(zai)資本市場估值的(de)(de)(de)提升(sheng)。

我們的(de)(de)評(ping)估咨(zi)詢服務團隊過(guo)去幾(ji)年間也(ye)為多家上市(shi)(shi)物(wu)(wu)管企業(ye)(ye)提供了(le)股(gu)權評(ping)估、收(shou)購價值分攤等服務。從評(ping)估方法(fa)這個比(bi)較(jiao)技術的(de)(de)角度上來說，除(chu)了(le)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理的(de)(de)成本收(shou)益，市(shi)(shi)面上可比(bi)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)情況，我們也(ye)會關注物(wu)(wu)管公(gong)司(si)(si)持有的(de)(de)無形(xing)資產價值，例如他們的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理合同及其剩余年期(qi)；研發或購買的(de)(de)軟(ruan)件、APP等等。這些(xie)資產的(de)(de)情況也(ye)會對物(wu)(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的(de)(de)估值產生影響。

NBD：如何看待部分物業企業上市后的收并購現象？

朱立東：物(wu)業企業上(shang)市(shi)后收(shou)并(bing)購(gou)是有(you)利有(you)弊的(de)(de)(de)(de)(de)。從有(you)利的(de)(de)(de)(de)(de)方面(mian)說，可(ke)以使(shi)企業的(de)(de)(de)(de)(de)管理(li)面(mian)積、營(ying)收(shou)有(you)一個(ge)快速增長(chang)。弊端則體現在(zai)被(bei)并(bing)購(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)企業標的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)存在(zai)良(liang)莠不齊現象，有(you)些好(hao)，有(you)些不好(hao)。一般(ban)而言，非上(shang)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業企業在(zai)內部(bu)管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)合規(gui)性、勞動用工(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)合規(gui)性、社保(bao)繳納的(de)(de)(de)(de)(de)合規(gui)性、稅務的(de)(de)(de)(de)(de)合規(gui)性、樓盤管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)品質等方面(mian)或多或少都可(ke)能存在(zai)問題，給企業發展帶來(lai)一定(ding)程度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)風險。

另外，由于企業文化及(ji)管理存在的差異性，被(bei)收(shou)購(gou)企業要(yao)融入到收(shou)購(gou)公(gong)司(si)也是困(kun)難(nan)重(zhong)重(zhong)。

李茂順：首先(xian)，物業(ye)企(qi)業(ye)上(shang)市以后的(de)收(shou)(shou)并購(gou)(gou)(gou)是行業(ye)發展到終極階段(duan)的(de)產物，也是行業(ye)整合(he)的(de)必然結果。其次，對(dui)于上(shang)市的(de)物業(ye)企(qi)業(ye)，收(shou)(shou)并購(gou)(gou)(gou)無疑是快速擴張(zhang)市場(chang)規模(mo)最有效(xiao)的(de)途徑(jing)。最后，我們認為，收(shou)(shou)并購(gou)(gou)(gou)的(de)關鍵在(zai)于收(shou)(shou)購(gou)(gou)(gou)完成(cheng)后對(dui)標(biao)的(de)公司的(de)吸收(shou)(shou)整合(he)。上(shang)市企(qi)業(ye)發展過程(cheng)中，如何(he)將收(shou)(shou)并購(gou)(gou)(gou)后的(de)標(biao)的(de)吸收(shou)(shou)整合(he)運作良好，才能讓規模(mo)優(you)勢(shi)(shi)變成(cheng)經(jing)濟優(you)勢(shi)(shi)。

陳銘杰：利用資本(ben)優勢進(jin)行(xing)(xing)收并(bing)(bing)購(gou)是龍(long)頭物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)快(kuai)速(su)實(shi)(shi)現企發展擴張的(de)常用途徑。僅(jin)2019年，物(wu)管(guan)行(xing)(xing)業(ye)內就(jiu)有70余(yu)起收并(bing)(bing)購(gou)，其中(zhong)不(bu)乏行(xing)(xing)業(ye)內標桿性交易，如雅生(sheng)活服務(wu)收購(gou)中(zhong)民物(wu)業(ye)，兩(liang)大央企中(zhong)航物(wu)業(ye)與(yu)招商局物(wu)業(ye)重組整合等。這(zhe)(zhe)些收并(bing)(bing)購(gou)一方(fang)面能夠(gou)幫(bang)助物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司實(shi)(shi)現在(zai)管(guan)面積的(de)快(kuai)速(su)增長，并(bing)(bing)通過協同(tong)效應降(jiang)低成本(ben)；另一方(fang)面，收并(bing)(bing)購(gou)也能夠(gou)幫(bang)助這(zhe)(zhe)些企業(ye)接觸更多(duo)客戶，為業(ye)務(wu)延伸及拓展奠定基礎(chu)。

本次疫(yi)情(qing)(qing)很可能會進一(yi)步(bu)加劇物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理行業(ye)分化(hua)。對小型物(wu)管(guan)(guan)企業(ye)來(lai)說，疫(yi)情(qing)(qing)的(de)(de)負面影(ying)響相(xiang)對較大，企業(ye)需要應對人工、防護(hu)物(wu)資(zi)成本的(de)(de)突然增(zeng)加，而物(wu)管(guan)(guan)費的(de)(de)延遲繳納則會給經營帶來(lai)壓力。相(xiang)比之(zhi)下，頭部(bu)物(wu)管(guan)(guan)企業(ye)在財務方面的(de)(de)韌性更強，有機會利用疫(yi)情(qing)(qing)中(zhong)的(de)(de)表現，提升(sheng)其品牌價值及在行業(ye)中(zhong)的(de)(de)地(di)位(wei)。

當然，這種分(fen)化(hua)的加劇也(ye)將(jiang)帶(dai)來行業整合的機會。我(wo)們有理由相信，頭部物管企業將(jiang)繼續加快收并購(gou)步伐。

NBD：怎樣看待地產類母公司與物業企業的關系？

朱立東：地(di)產類母(mu)公司與(yu)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的這種關系與(yu)中國房地(di)產開發(fa)(fa)行業(ye)(ye)模(mo)式(shi)息息相關。這種關系培育(yu)了物(wu)業(ye)(ye)公司的初始發(fa)(fa)展，也有利(li)于(yu)拿到更多管理項目。但物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)要更好地(di)發(fa)(fa)展、壯(zhuang)大，最終(zhong)還是要走向市場的。

李茂順：目前我國(guo)絕(jue)大部分物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)是背靠地(di)產母公司(si)(si)發展(zhan)起來的(de)(de)。這種依靠地(di)產母公司(si)(si)資源輸入(ru)(ru)性的(de)(de)發展(zhan)模式，導致物(wu)業(ye)(ye)(ye)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)市(shi)場(chang)化程度(du)不(bu)夠(gou)深入(ru)(ru)，也(ye)間(jian)接造成物(wu)業(ye)(ye)(ye)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)市(shi)場(chang)競爭不(bu)公平的(de)(de)現象，影響(xiang)了(le)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)健(jian)康發展(zhan)。

國家一直(zhi)在推動實施(shi)城市(shi)建設管理體(ti)制(zhi)改革，希望(wang)實現“建管分離”。目前行業內許多矛盾都是由“建管不能分離”造成的。為了推動行業健康發展，應深化(hua)改革，大力推動物業行業的市(shi)場(chang)化(hua)。

陳銘杰：從目前港股市場來看(kan)，大(da)部分(fen)上市的(de)物管公(gong)(gong)司都具有房(fang)地產的(de)背景，是由地產母公(gong)(gong)司分(fen)拆而成(cheng)的(de)。

這種聯系的好處在(zai)(zai)于(yu)，地產(chan)(chan)類母公(gong)(gong)司(si)能夠為他(ta)們的物業(ye)管(guan)理公(gong)(gong)司(si)輸送新的業(ye)務資源，使(shi)得物業(ye)管(guan)理公(gong)(gong)司(si)獲(huo)得穩定(ding)收入(ru)。許多擁(yong)有(you)房地產(chan)(chan)背景的物管(guan)公(gong)(gong)司(si)，更會在(zai)(zai)IPO期間與母公(gong)(gong)司(si)簽署排(pai)他(ta)性協(xie)議，從法律層面確保其能直(zhi)接從母公(gong)(gong)司(si)獲(huo)得所有(you)物管(guan)項(xiang)目。

但(dan)這種關(guan)聯(lian)(lian)交(jiao)易也會引起監管(guan)機(ji)(ji)構(gou)和(he)部(bu)(bu)分(fen)(fen)投(tou)資人(ren)的(de)(de)高度關(guan)注。例如港交(jiao)所就會要(yao)求上市申請人(ren)聘請第三方(fang)機(ji)(ji)構(gou)，論證其向母公(gong)司收取的(de)(de)物業管(guan)理(li)費(fei)用是(shi)否(fou)合理(li)、公(gong)允，A股對關(guan)聯(lian)(lian)交(jiao)易和(he)獨立運行(xing)方(fang)面的(de)(de)審核政策更(geng)為(wei)嚴格。另外，如果是(shi)涉及新(xin)的(de)(de)房(fang)地產開發項目，在項目全部(bu)(bu)賣出(chu)前，有(you)相當一(yi)部(bu)(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)物業管(guan)理(li)費(fei)用是(shi)由母公(gong)司向物管(guan)公(gong)司直(zhi)接(jie)支付的(de)(de)。這種交(jiao)易可能會引來(lai)一(yi)些投(tou)資人(ren)的(de)(de)問詢。

不過(guo)，基本上這類物(wu)管服(fu)務的管理協議一經簽署就(jiu)很(hen)少會有(you)變更，從(cong)結(jie)果來(lai)說，客(ke)觀上提升了物(wu)管公司(si)業務和收入的穩定性。因此從(cong)現階段來(lai)看，這種“背(bei)靠大樹好(hao)乘涼”的模式還會繼續(xu)。

NBD：如何看待老舊小區改造的市場機遇，貴公司是否有布局該業務相關計劃？未來新利潤增長點是什么？

朱立東：老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)改造(zao)，對企(qi)業(ye)而言既是(shi)機(ji)遇，也是(shi)挑戰。第一(yi)，體現了(le)企(qi)業(ye)對社會的(de)責(ze)任(ren)感(gan)與使命感(gan)，同時(shi)也彰顯出企(qi)業(ye)對城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)一(yi)份人文(wen)(wen)(wen)情懷，因為老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)的(de)文(wen)(wen)(wen)脈是(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)文(wen)(wen)(wen)化不可(ke)分(fen)割的(de)一(yi)部分(fen)，讓老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)在(zai)(zai)建筑修護(hu)、功(gong)能使用、園(yuan)區(qu)(qu)(qu)環境、配套設(she)施的(de)改造(zao)上，既有傳(chuan)統文(wen)(wen)(wen)化的(de)精髓，又(you)能跟上現代化住宅發展(zhan)進程，煥發出新的(de)活力，這是(shi)一(yi)份使命；第二(er)，老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)改造(zao)并不比建設(she)一(yi)個新項目(mu)容易(yi)，相反難度更(geng)大(da)，投入方(fang)既要(yao)全(quan)面了(le)解老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)的(de)技術(shu)改造(zao)難點、痛點，又(you)要(yao)從(cong)文(wen)(wen)(wen)化上加以傳(chuan)承(cheng)，更(geng)要(yao)考慮(lv)到老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)多(duo)半是(shi)老(lao)年人為多(duo)的(de)一(yi)個居(ju)住群體，為這部分(fen)群體在(zai)(zai)有限的(de)空(kong)間范圍內提高生活質量，是(shi)一(yi)個重要(yao)挑戰；第三，老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)目(mu)前(qian)也開始由物業(ye)企(qi)業(ye)來(lai)運作，物業(ye)承(cheng)接的(de)空(kong)間進一(yi)步擴展(zhan)。

未來的(de)利潤增長點(dian)，我認為，第一，來源于新拓展的(de)管理項目面(mian)積；第二，得益于提升(sheng)管理，加強(qiang)科技、信(xin)息化管理，提高工作(zuo)效率，降低管理成本；第三，拓寬(kuan)和創(chuang)新業(ye)務(wu)模式(shi)，開展多形式(shi)的(de)業(ye)主增值(zhi)服(fu)務(wu)及經紀業(ye)務(wu)、租賃業(ye)務(wu)、家裝(zhuang)軟(ruan)裝(zhuang)業(ye)務(wu)的(de)發(fa)(fa)展；第四，協(xie)助(zhu)房地產開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)，協(xie)助(zhu)房產品(pin)銷(xiao)售。

李茂順：老舊小(xiao)區(qu)(qu)改造(zao)是(shi)(shi)一種城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)方式，核心在于(yu)如何運營。各(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)都存在大(da)量(liang)老舊小(xiao)區(qu)(qu)，這是(shi)(shi)政(zheng)(zheng)府在城(cheng)(cheng)市(shi)治(zhi)理方面的(de)(de)(de)(de)痛點(dian)和難(nan)點(dian)：居(ju)民幸福(fu)感差，政(zheng)(zheng)府協調管理難(nan)。而眾(zhong)多(duo)老舊小(xiao)區(qu)(qu)沒有專業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)，設施設備疏于(yu)管理，改造(zao)后不能長期維護，使用壽命(ming)大(da)幅縮(suo)短(duan)。以前的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)改造(zao)著重在“改造(zao)”而非“管理”，近年來(lai)隨著人民生活水平的(de)(de)(de)(de)不斷提(ti)高，對社區(qu)(qu)品質(zhi)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)需求逐步增(zeng)加，這為物(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)提(ti)供了新(xin)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場空間(jian)。

公司目前正積極探索老舊小區(qu)改造運營一體化(hua)商業模式(shi)。

物業(ye)公(gong)司的利潤增長一(yi)般來源(yuan)于以下幾個(ge)方(fang)面，我(wo)們(men)公(gong)司也是如此：

第(di)一(yi)是通過規(gui)(gui)模增(zeng)長。利潤的(de)增(zeng)長首先(xian)來(lai)自(zi)市(shi)場規(gui)(gui)模的(de)擴(kuo)張。公司上市(shi)后制(zhi)定(ding)了(le)清晰的(de)規(gui)(gui)模增(zeng)長目標和市(shi)場擴(kuo)展策略，希望準確抓住上市(shi)這(zhe)一(yi)時機(ji)，迅速實(shi)現規(gui)(gui)模增(zeng)長。

第二(er)是(shi)通過技術進步(bu)。通過信息化(hua)、機器替代人工等智(zhi)慧化(hua)手段，提升(sheng)并(bing)鞏固管理和(he)運營的標(biao)準化(hua)，進一步(bu)強化(hua)管理，提高勞(lao)動效率，增(zeng)加收益。

第三(san)是通(tong)過拓(tuo)展新領域。公司上市(shi)后確立了城市(shi)運營為業務(wu)突破方向，希望實現從(cong)基礎物業產品(pin)到創(chuang)新服(fu)務(wu)產品(pin)，從(cong)建筑物基礎服(fu)務(wu)到城市(shi)運營的新業務(wu)擴展。

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