在有溫度的(de)上海喝一杯有腔(qiang)調的(de)咖啡，上寓把海派精致生活融入了公寓日常。

近日(ri)，曾在上(shang)(shang)海(hai)人(ren)生(sheng)活中風(feng)靡了(le)五十多年的(de)網紅鐵(tie)罐——“上(shang)(shang)海(hai)牌(pai)咖(ka)啡”以另一種形(xing)式被魔(mo)都(dou)上(shang)(shang)班族捧在了(le)手(shou)里。“為住客(ke)打造精致的(de)生(sheng)活，才是一家(jia)海(hai)派(pai)城市公寓(yu)(yu)的(de)初心。”上(shang)(shang)坤上(shang)(shang)寓(yu)(yu)事業部總經理杜穎穎這樣(yang)描述上(shang)(shang)坤上(shang)(shang)寓(yu)(yu)多年的(de)堅(jian)持。

區別于傳(chuan)統(tong)的(de)長租(zu)公寓(yu)活動，上(shang)寓(yu)此次以“上(shang)海(hai)牌咖啡”為(wei)主題，創造了公寓(yu)界海(hai)派新潮流。只要是上(shang)坤上(shang)寓(yu)的(de)租(zu)戶就可以免費獲得(de)一杯由上(shang)寓(yu)提供的(de)“上(shang)海(hai)咖啡”。

活(huo)動(dong)現場圖(tu)

曾是游泳(yong)冠軍(jun)的(de)杜穎(ying)(ying)(ying)穎(ying)(ying)(ying)，談及運動員經歷對職業生涯的(de)影響時強(qiang)調了兩個關鍵詞——好勝心(xin)和韌性(xing)，“好勝心(xin)是推(tui)動上寓(yu)不斷向前發展的(de)驅動力，韌性(xing)讓自己(ji)面(mian)對不利因素時能(neng)夠(gou)平靜(jing)地面(mian)對。”杜穎(ying)(ying)(ying)穎(ying)(ying)(ying)說(shuo)。

長租公寓發展的“海派智慧”

這不是(shi)上(shang)坤上(shang)寓第一次(ci)舉辦個性(xing)潮流的(de)活(huo)動，每一次(ci)開(kai)(kai)放式的(de)活(huo)動，總能(neng)吸(xi)引到園(yuan)區(qu)內其(qi)他(ta)各(ge)式各(ge)樣的(de)人群參與其(qi)中。“在(zai)這次(ci)10月的(de)上(shang)海牌咖啡活(huo)動之后(hou)，我(wo)們(men)(men)今(jin)年還會相繼(ji)開(kai)(kai)展以(yi)‘海派愛情公寓’‘小(xiao)資寵物社交(jiao)’‘爆笑(xiao)脫口(kou)秀’等主題活(huo)動。這是(shi)我(wo)們(men)(men)公寓海派特(te)色的(de)內容，也(ye)是(shi)迎合當下客群對精致時尚生活(huo)的(de)需求”，杜穎(ying)穎(ying)如是(shi)說。

2014年-2015年前后(hou)，一線城市長租公寓(yu)剛(gang)剛(gang)出現品牌化的(de)苗頭，也是杜穎穎正式涉足(zu)公寓(yu)業(ye)(ye)務(wu)的(de)開始。2014年底，某市政人(ren)才(cai)公寓(yu)項(xiang)目的(de)運營需要企業(ye)(ye)支持，正在(zai)試水存量物業(ye)(ye)商(shang)業(ye)(ye)運營的(de)杜穎穎決定大膽嘗試，隨后(hou)上(shang)坤乘勝(sheng)追(zhui)擊，又拿下了(le)(le)寶(bao)山區(qu)2.5萬方體量的(de)工改項(xiang)目，作為人(ren)才(cai)公寓(yu)運營。自此，杜穎穎帶領(ling)團(tuan)隊進(jin)入了(le)(le)公寓(yu)行業(ye)(ye)，上(shang)坤集團(tuan)也正式成立了(le)(le)公寓(yu)業(ye)(ye)務(wu)事業(ye)(ye)部(bu)。

上寓(yu)實景圖

短(duan)短(duan)5年間，長(chang)租公(gong)寓的(de)發(fa)展(zhan)已(yi)是(shi)翻天(tian)覆地，房(fang)企爭相(xiang)入局，一(yi)時間，規模與速度成為賽道上的(de)標(biao)準。

但海派作風的(de)上寓(yu)，還是在聲聲發令槍下穩(wen)住了(le)腳步(bu)。“2017、2018年是整(zheng)個公寓(yu)行業高速發展的(de)時期，這也意味著資(zi)方(fang)的(de)沖擊對上寓(yu)的(de)影(ying)響還是比較大的(de)，我們差(cha)不(bu)多(duo)有(you)一(yi)年半時間選擇了(le)不(bu)拿項目(mu)、穩(wen)步(bu)經營，直到2018年陸(lu)續(xu)恢復到每年30%-35%的(de)穩(wen)定增(zeng)長。”杜穎(ying)穎(ying)坦言。

她強調，長租公(gong)寓(yu)本質上(shang)是(shi)“微利”的良性循(xun)環(huan)，必(bi)須以“精細(xi)化”代替“快(kuai)周轉”的打(da)法。

從項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)獲取(qu)到(dao)投資策略，運動員的(de)(de)(de)“好勝心”和上(shang)(shang)海(hai)人的(de)(de)(de)“穩”相互(hu)交織，形(xing)成了上(shang)(shang)寓(yu)獨特的(de)(de)(de)海(hai)派發(fa)展模式。基于同行業中少有的(de)(de)(de)“自循環”特殊競(jing)爭力，上(shang)(shang)寓(yu)在(zai)決(jue)策期(qi)上(shang)(shang)內部架(jia)構扁平化(hua)，一個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)7天(tian)內決(jue)定是否(fou)要拿(na)、90天(tian)內完成整體裝修改造、90天(tian)內完成90%的(de)(de)(de)出租率，同時，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)選擇又必須嚴(yan)格(ge)遵(zun)守(shou)靠近地鐵，步行5分鐘(zhong)解決(jue)衣食住行、運動、娛樂的(de)(de)(de)需(xu)求。

穩扎穩打或許換(huan)不來(lai)(lai)速度和規模，但(dan)在風(feng)險(xian)面前卻體(ti)現(xian)出可貴。2020年初疫(yi)情(qing)襲來(lai)(lai)，整個(ge)租(zu)賃(lin)行業出租(zu)率下滑嚴重(zhong)，但(dan)上(shang)寓在精細化運營的(de)支(zhi)撐(cheng)下實(shi)現(xian)迅速回(hui)暖，疫(yi)情(qing)帶來(lai)(lai)的(de)招租(zu)缺(que)口(kou)完全(quan)回(hui)補，并且(qie)從5月起，所(suo)有(you)在營門店出租(zu)率均回(hui)升至95%，甚至多(duo)家門店達(da)到100%滿(man)租(zu)。

“大家長”式的精細化運營

經(jing)過(guo)6年的(de)打磨，上(shang)坤上(shang)寓的(de)管理規模達(da)到了(le)2500間(jian)左(zuo)右(you)，每年服務的(de)租戶(hu)約3萬(wan)人次，并(bing)依托3大(da)核心(xin)業務，承擔(dan)公寓服務商、社區(qu)運(yun)營者(zhe)、項(xiang)目合(he)作(zuo)方三重角色，目前已(yi)布局上(shang)海5大(da)核心(xin)區(qu)。

“說到(dao)精細(xi)，她們都叫我‘大(da)家長’。”杜穎穎笑道，“大(da)到(dao)上寓新項目的選(xuan)址(zhi)，推動(dong)上寓資本化的融資，小到(dao)公寓里一塊開關面板的選(xuan)擇，我都會親自(zi)過問。”

這與上坤創(chuang)始(shi)人朱靜(jing)每周固定用1.5小時，親(qin)自挑(tiao)選房(fang)屋建材(cai)一樣，杜(du)穎(ying)穎(ying)對(dui)于長租公寓(yu)的(de)(de)(de)(de)成本(ben)控制、裝(zhuang)修細節都會親(qin)力親(qin)為、“精(jing)打細算”。在(zai)戶(hu)型創(chuang)新上，她堅持要讓租來的(de)(de)(de)(de)房(fang)子更有靈魂：以低租金多功能打造高性價(jia)比(bi)、高利(li)用率的(de)(de)(de)(de)居所，即(ji)使(shi)是15㎡的(de)(de)(de)(de)房(fang)間也可以做到“麻雀雖小五臟俱全”；在(zai)裝(zhuang)修上，堅持選擇(ze)通過健康環(huan)保認證(zheng)的(de)(de)(de)(de)環(huan)保材(cai)料，減少或杜(du)絕在(zai)空(kong)氣(qi)(qi)流通較差的(de)(de)(de)(de)房(fang)間使(shi)用醇酸油漆的(de)(de)(de)(de)數量，同時嚴(yan)控施工工藝(yi)，降低生活噪音，改善結(jie)構造成的(de)(de)(de)(de)空(kong)氣(qi)(qi)流通不暢等。

時髦的(de)杜穎穎還決(jue)定在公寓中采(cai)用裝配式家(jia)居，一方面解決(jue)傳統(tong)裝修(xiu)中的(de)工(gong)期不確(que)定、質量難保證(zheng)等問題；另一方面解決(jue)現場人力(li)(li)主(zhu)導的(de)裝修(xiu)現場操作模式，緩解了對(dui)人力(li)(li)的(de)數量和質量要求。

有精致生活的上寓

“既然是(shi)家長，我就要考慮每一(yi)個住戶(hu)是(shi)否住得舒適，上寓(yu)為他(ta)們的(de)生(sheng)活增加一(yi)點精致的(de)同時把(ba)他(ta)們的(de)生(sheng)活成本(ben)降(jiang)下來，也減輕一(yi)些租戶(hu)的(de)生(sheng)活壓力。”

杜穎(ying)穎(ying)說，上(shang)海是(shi)一個對生活(huo)品(pin)質有追求(qiu)的(de)城市(shi)，這種追求(qiu)我希望帶給所有住客。多年來為了不做(zuo)“偽(wei)精致”，只做(zuo)“細節(jie)控”，上(shang)寓在(zai)產品(pin)設計上(shang)既考慮人性化使(shi)用，又(you)進(jin)行科學的(de)布局，根據不同(tong)的(de)功能進(jin)行區域劃分，使(shi)得睡眠、洗浴(yu)、烹(peng)調等(deng)空間協調又(you)不顯(xian)雜亂。

這(zhe)次(ci)“上海牌咖(ka)啡”的活動，也是上寓以細節(jie)“激(ji)活”忙(mang)碌的魔都年輕人(ren)心中(zhong)隱藏(zang)的精致情懷。

上寓生活(huo)酷

在特(te)色服務方面，去年，上寓創想生(sheng)活(huo)品牌館“上寓生(sheng)活(huo)酷(ku)”正式開放，致力于以(yi)多元化(hua)業態創造美好(hao)生(sheng)活(huo)服務場景(jing)，服務城(cheng)市青年便利生(sheng)活(huo)。

針對當下年輕人的(de)(de)生活和娛樂習慣(guan)，上寓今(jin)年還推(tui)出了(le)“上寓生活酷2.0”服務(wu)，其中(zhong)包含4大特色主(zhu)題和3大公(gong)益項目。4大特色主(zhu)題分(fen)為(wei)：極(ji)愛(ai)寵(chong)物、極(ji)夢影(ying)咖、極(ji)力(li)籃球、極(ji)速(su)電(dian)競，為(wei)不管是愛(ai)寵(chong)養寵(chong)，還是電(dian)競或電(dian)影(ying)迷(mi)的(de)(de)上寓租戶(hu)提(ti)供更(geng)(geng)豐富的(de)(de)生活場景(jing)；3大公(gong)益項目分(fen)為(wei)：寓才計(ji)劃、暖心捐贈、YOUNG計(ji)劃，為(wei)了(le)成為(wei)溫暖傳遞的(de)(de)橋梁，與更(geng)(geng)多人接力(li)讓(rang)愛(ai)蔓延的(de)(de)同時培養能快樂成長、身心健康對社會有(you)益的(de)(de)青年群體。

加大輕資產步伐 后疫情時代的新機遇

談及長租公寓(yu)未來的(de)發(fa)展，杜穎穎坦言，“經過疫情，我(wo)覺得我(wo)看得更開了一點。”

疫情突(tu)襲，長租(zu)公寓(yu)(yu)(yu)行業受影響(xiang)嚴重、頭部房(fang)企開(kai)始(shi)收縮戰線，讓(rang)她(ta)更堅定(ding)了先要“活下去(qu)”的信念，同時(shi)也(ye)激發了上寓(yu)(yu)(yu)的韌性。過去(qu)，上寓(yu)(yu)(yu)的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)中輕(qing)資產比(bi)例大約占六成至七成，但隨著輕(qing)資產布局(ju)窗(chuang)口期到來，上寓(yu)(yu)(yu)開(kai)始(shi)借機獲取新的輕(qing)資產項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，到今(jin)年(nian)年(nian)底之(zhi)前，輕(qing)資產項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的投資比(bi)例還會(hui)加大。

在新項目(mu)獲(huo)取上(shang)(shang)，“算(suan)賬”是第一步。在精細化運(yun)營(ying)下，算(suan)清成(cheng)(cheng)本并非難(nan)事，加(jia)上(shang)(shang)固(gu)定的利(li)潤率，就(jiu)是上(shang)(shang)寓獲(huo)取項目(mu)的價格底(di)線。哪怕項目(mu)再好、機會再大，算(suan)不過帳(zhang)就(jiu)堅決不拿。目(mu)前，上(shang)(shang)寓的輕資產項目(mu)獲(huo)取租金成(cheng)(cheng)本小于70%，裝修(xiu)改造成(cheng)(cheng)本比行業低12%-15%，運(yun)營(ying)成(cheng)(cheng)本控制在收入的9%-10%。

對于(yu)2020年(nian)的(de)年(nian)度(du)目標，杜穎穎直言(yan)，今年(nian)上(shang)(shang)寓的(de)投資數量不變，維持在10個項目、2000間左右，通過增強運(yun)營管(guan)理實力，提升(sheng)市場租戶的(de)滿意度(du)、打造更有成效(xiao)的(de)管(guan)理后臺和品(pin)(pin)牌(pai)，上(shang)(shang)寓目前(qian)租金(jin)比周邊公寓價格高(gao)100元(yuan)/月，這與上(shang)(shang)坤“產品(pin)(pin)適度(du)領(ling)先(xian)，效(xiao)率(lv)優先(xian)”的(de)發展(zhan)理念不謀而(er)合(he)。

并且，一(yi)貫穩(wen)健的(de)(de)(de)上寓暫無(wu)奔赴資本市場的(de)(de)(de)計劃，而是以發債的(de)(de)(de)形(xing)式獲取資金，杜穎穎透露，基于穩(wen)定的(de)(de)(de)經(jing)營業績，上寓獲取資金的(de)(de)(de)成本有望控制在4個點以內(nei)，可以說是非常便(bian)宜的(de)(de)(de)現(xian)金流。

“畢竟(jing)這(zhe)是個全新的行業，誰能笑到最后，誰也不知道，唯(wei)有謹慎前(qian)行。”杜(du)穎(ying)穎(ying)說。