每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

2020年的(de)房(fang)地產市場(chang)(chang)注定不同尋常。當前多地全國(guo)房(fang)地產市場(chang)(chang)走出了疫(yi)情(qing)影響，甚(shen)至(zhi)熱(re)點(dian)城市迅速反彈并超越往年，這(zhe)些城市有著什(shen)么樣(yang)的(de)特(te)點(dian)？房(fang)住不炒如(ru)何繼續落地？

中(zhong)原地(di)產(chan)(chan)研(yan)究院副院長(chang)劉淵(yuan)日(ri)(ri)前(qian)接受(shou)《每日(ri)(ri)經濟新聞》記(ji)者專訪時指出，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)曾經“短(duan)期(qi)看(kan)庫存，中(zhong)期(qi)看(kan)土地(di)，長(chang)期(qi)看(kan)人(ren)口”，但(dan)是從最近兩(liang)年開始，人(ren)口這一長(chang)期(qi)因素(su)變(bian)成了短(duan)期(qi)因素(su)，和城市(shi)經濟結構一同(tong)成為影響房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)變(bian)化的重(zhong)要因素(su)。

從長期看人口到“短期看人口”

“今年市(shi)場雖然看起來有很多(duo)出人(ren)意料的地方，但是分析之后都(dou)能夠找到市(shi)場基(ji)本(ben)面的這些(xie)邏輯。”劉淵提出。

最(zui)簡(jian)單(dan)的(de)基本面(mian)就(jiu)是供應和需(xu)求(qiu)，比如今年表現非(fei)常(chang)好的(de)城市，深圳和杭州，兩個(ge)城市共同特點就(jiu)是新房的(de)供應量(liang)有限，但需(xu)求(qiu)量(liang)非(fei)常(chang)大，需(xu)求(qiu)量(liang)的(de)來源一個(ge)是人，一個(ge)是錢。

根據政府公報，2019年杭州市常住(zhu)人口凈增長(chang)55.4萬、深(shen)圳(zhen)凈增長(chang)41.22萬人。“這兩個(ge)城市最(zui)大的共同點就(jiu)是人口數量增長(chang)強勁。增加的人口都是有購房(fang)資格(ge)的，意味著新房(fang)需求量激增，但(dan)新房(fang)市場一年的供應量有限，就(jiu)產生了供求不平衡(heng)。”

人口(kou)成了(le)區域(yu)房地產(chan)市(shi)場的(de)(de)最大支撐。劉淵說，2015年前后曾有(you)這樣的(de)(de)觀點：短期(qi)看(kan)(kan)庫(ku)存，中期(qi)看(kan)(kan)土(tu)地，長(chang)期(qi)看(kan)(kan)人口(kou)。人口(kou)因(yin)素(su)本(ben)應該是一(yi)(yi)個長(chang)期(qi)影響市(shi)場的(de)(de)因(yin)素(su)，因(yin)為(wei)一(yi)(yi)般情況(kuang)下人的(de)(de)數(shu)量不會有(you)巨大的(de)(de)變化，但從最近(jin)兩(liang)年開始，長(chang)期(qi)因(yin)素(su)變成了(le)一(yi)(yi)個短期(qi)因(yin)素(su)——很多城市(shi)提供了(le)很多吸(xi)引人才(cai)落戶的(de)(de)政(zheng)策(ce)，降低(di)了(le)人才(cai)落戶門檻。吸(xi)引外來(lai)人口(kou)落戶能夠(gou)短期(qi)改變城市(shi)的(de)(de)人口(kou)，從而對市(shi)場產(chan)生(sheng)很大的(de)(de)影響。”

從這(zhe)(zhe)個(ge)角度看，能夠(gou)吸(xi)引人才繼續(xu)流入、且保持(chi)比(bi)較高增速的(de)城市，全國其(qi)實也(ye)就10個(ge)左右。全國300多個(ge)地級市、600多個(ge)縣(xian)級市，再往后就是人口不(bu)增長或者(zhe)說凈流出了(le)，這(zhe)(zhe)也(ye)是我們南(nan)北分化(hua)很嚴重的(de)主(zhu)要原因。

國(guo)家統計局最新公布的數據顯(xian)示(shi)，1～11月東(dong)部(bu)地區商品房銷售額8.3萬億(yi)元，中部(bu)地區2.99萬億(yi)元、而東(dong)北地區僅(jin)為0.5萬億(yi)元，市(shi)場(chang)明顯(xian)呈現不(bu)平衡發展。

對此，劉淵分析，東北地區乃至整個(ge)北方，大多數城市(shi)仍然呈(cheng)現人(ren)口凈(jing)流出(chu)，而南方尤其是長(chang)三角和珠(zhu)三角城市(shi)群還是人(ren)口持(chi)續流入，這個(ge)是一個(ge)市(shi)場分化的基礎。

經濟和產業結構決定城市發展潛力

另一(yi)方面，“錢”隨著人口而流動，錢從何來？

“除了人(ren)才流動本身帶來的(de)購(gou)買(mai)力之外，還有(you)一個是(shi)金融(rong)投資的(de)影(ying)響，像深(shen)圳(zhen)市場表現(xian)非常火，很多熱(re)議的(de)話題(ti)就是(shi)‘經營貸’。深(shen)圳(zhen)在所有(you)的(de)城市中(zhong)，確實信貸比(bi)較寬松靈活，不(bu)排除有(you)一部(bu)分錢(qian)是(shi)流入房地產(chan)市場的(de)，這里人(ren)和(he)錢(qian)兩個因素疊(die)加，就是(shi)深(shen)圳(zhen)今(jin)年市場火熱(re)的(de)原因。”劉淵說。

從中原地產統計的(de)典(dian)型城市(shi)住(zhu)宅成交(jiao)價格(ge)變化可以看出(chu)，自2016年以來，上海(hai)、深圳、北京就成為房價第一梯(ti)隊，始終領先(xian)于(yu)廣州、天津、重慶等重點(dian)城市(shi)。

劉淵分析(xi)說，“我們更多(duo)時候是從(cong)城市(shi)的經(jing)濟結(jie)構(gou)和產業結(jie)構(gou)來判斷這個城市(shi)能(neng)不(bu)能(neng)提供當地市(shi)場的購(gou)買力支撐(cheng)，其實就(jiu)是看不(bu)同城市(shi)的經(jing)濟發(fa)展(zhan)水平(ping)。”

長三(san)角(jiao)和珠三(san)角(jiao)這兩(liang)大城(cheng)(cheng)市群，畢竟本身產業結構比(bi)較(jiao)(jiao)好，能夠(gou)提供比(bi)較(jiao)(jiao)多(duo)的(de)高質量職位，這也是(shi)(shi)為什么這兩(liang)個城(cheng)(cheng)市群能夠(gou)繼續吸引人(ren)口流入(ru)的(de)一(yi)個基(ji)礎，雖然(ran)這兩(liang)個城(cheng)(cheng)市群房價相對來(lai)說(shuo)是(shi)(shi)高過全國(guo)很多(duo)區域的(de)。

與(yu)新(xin)房(fang)相比，二手(shou)房(fang)往往更(geng)能(neng)反應城市的購(gou)買力(li)和(he)認可(ke)度。其(qi)中更(geng)先(xian)于成交價(jia)格(ge)(ge)、具有晴雨表作用(yong)的是“報價(jia)指數”即掛牌價(jia)格(ge)(ge)，這個報價(jia)通常會領先(xian)于價(jia)格(ge)(ge)1～2個月時間(jian)。

從(cong)數據上(shang)看(kan)，深圳在2020年1～3月(yue)出現過一輪報(bao)價異動，隨(sui)后(hou)二(er)手房成(cheng)交(jiao)價格(ge)自(zi)5月(yue)開(kai)始加速上(shang)揚至今；上(shang)海則經歷(li)了2月(yue)的報(bao)價回調之(zhi)后(hou)，從(cong)5月(yue)開(kai)始重(zhong)回上(shang)升通(tong)道，成(cheng)交(jiao)價格(ge)也開(kai)始緩慢上(shang)漲。

劉淵指出，“值得注意的是，11月上(shang)海二手(shou)房(fang)成交量已(yi)達(da)4年新高，在此(ci)之前的高位(wei)是在2016年的7～8月。最(zui)新的一(yi)周報(bao)價(jia)(jia)指數也到了4年最(zui)高位(wei)59%，而(er)歷史最(zui)高的報(bao)價(jia)(jia)指數發生(sheng)在2016年初的83%，相當于今(jin)年年初的深圳。”

“其(qi)實最(zui)近兩年深圳(zhen)的二(er)手報(bao)價(jia)指(zhi)數一直明顯高過其(qi)他(ta)城市，上海(hai)今(jin)年報(bao)價(jia)只是從年初到現在一路漲到和深圳(zhen)接近，而(er)深圳(zhen)因為(wei)很多政策調(diao)整(zheng)有些起伏，比年初跌了一點。”他(ta)進一步解釋(shi)。

房住不炒之(zhi)下(xia)，上海(hai)市場仍然表現(xian)出色，也有很多(duo)方面(mian)原因。

“上海市場(chang)(chang)一直很平穩，但市場(chang)(chang)需求(qiu)尤其是改善(shan)型需求(qiu)的數量還(huan)是比較大。2020年新房市場(chang)(chang)上預售價格的審批稍有放寬(kuan)，很多單(dan)價10萬+的項(xiang)目(mu)能(neng)夠順利拿(na)到預售證，加之(zhi)土地市場(chang)(chang)火熱(re)，一些高價地塊(kuai)頻出，都(dou)帶(dai)動了市場(chang)(chang)預期，導致成交量開始回(hui)升，二手房價格趨(qu)勢也(ye)開始上行。

租售比下滑值得重視

房價一路走高的(de)(de)同時，我國重點城市(shi)的(de)(de)租(zu)(zu)售比遠遠偏離國際(ji)合(he)理區間(jian)1:300～1:200，成為買(mai)賣市(shi)場和租(zu)(zu)房市(shi)場之間(jian)的(de)(de)矛盾體現。

“大(da)家對(dui)租(zu)金(jin)(jin)的重視程度不(bu)夠。”劉淵(yuan)坦言(yan)，“過去兩(liang)年的租(zu)金(jin)(jin)一(yi)直在緩(huan)慢下降，但(dan)房價卻(que)在上漲(zhang)，其(qi)實(shi)并不(bu)正常(chang)。按照中原地產的二(er)手住宅租(zu)金(jin)(jin)指數來(lai)看，最(zui)近兩(liang)年的租(zu)金(jin)(jin)最(zui)高點是2018年9、10月份，之后租(zu)金(jin)(jin)就(jiu)開始緩(huan)慢下行。”

一方(fang)面2018年(nian)的(de)租(zu)金上漲幅度較大，彼(bi)時市場上也有過一輪關于長租(zu)公寓企(qi)業推高租(zu)金的(de)爭論(lun)，與之相比近年(nian)來房租(zu)出現了一定程度的(de)跌幅。

“另(ling)一方(fang)面疫情對(dui)市場其實還是有很(hen)(hen)大的影響(xiang)(xiang)，相比于(yu)房(fang)價，更多(duo)地反(fan)映(ying)在租賃上。很(hen)(hen)多(duo)租房(fang)人群的收入(ru)是受影響(xiang)(xiang)的，對(dui)住房(fang)需求的變化傳(chuan)導(dao)到市場，租金回報率就出現了下降(jiang)。”

“所有城(cheng)市中下(xia)降(jiang)最快的(de)(de)(de)是深圳(zhen)，但深圳(zhen)租(zu)金(jin)回報率下(xia)降(jiang)的(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)原因(yin)是房價快速上(shang)漲(zhang)，租(zu)金(jin)下(xia)降(jiang)的(de)(de)(de)速度比較(jiao)緩慢，租(zu)金(jin)回報率就一下(xia)子降(jiang)至約1.1，并且這(zhe)是一個‘毛’的(de)(de)(de)概念，不含(han)稅費(fei)、維修保養成(cheng)本、空置率，如果(guo)把這(zhe)些全部(bu)都(dou)算上(shang)去，真實(shi)的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)回報率可能是負的(de)(de)(de)。租(zu)金(jin)回報相對比較(jiao)穩定的(de)(de)(de)是上(shang)海(hai)，從租(zu)售比或者租(zu)金(jin)回報的(de)(de)(de)角度來看，上(shang)海(hai)還是可以(yi)的(de)(de)(de)，但接下(xia)去上(shang)海(hai)的(de)(de)(de)房價可能會有向(xiang)上(shang)趨勢。”

大多數城市不存在“投機”機會

對于在房(fang)價波動之(zhi)下(xia)摩拳擦(ca)掌的群體，劉(liu)淵表示，希望(wang)在目前市場環境下(xia)重復(fu)2015年(nian)到(dao)2017年(nian)這樣(yang)一(yi)次(ci)房(fang)價大漲然后投(tou)資獲益的機會，其實是不(bu)太現實的。深圳已經陸續出臺調控政策，杭州、南京、寧波等地市場出現上行趨(qu)勢之(zhi)時政策就(jiu)開始收(shou)緊。在這種情況下(xia)，個人投(tou)資炒作不(bu)可取，而且也確(que)實沒有這樣(yang)一(yi)個空間。”

從城市層(ceng)面(mian)來看(kan)，仍(reng)會有一些城市保(bao)持今(jin)年的熱度(du)，劉淵認為，杭(hang)州就是一個典(dian)型代表。

“今年(nian)(nian)前(qian)10個月杭(hang)(hang)州的(de)大學(xue)生落戶數量已經超過(guo)去年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，并且人才的(de)落戶數量還是保持高速增(zeng)(zeng)長(chang)。雖然杭(hang)(hang)州也出臺了一些限制政(zheng)策，但(dan)實實在在的(de)外來大學(xue)生的(de)數量增(zeng)(zeng)長(chang)，會(hui)給明年(nian)(nian)的(de)市場需(xu)求提(ti)供(gong)非常(chang)強烈(lie)的(de)支撐。”

“對于深圳而(er)言(yan)，盡管基(ji)本面仍然很好(hao)，但會(hui)面臨(lin)越來越嚴的(de)政策限(xian)制，比如落戶政策、社保(bao)要求，并(bing)且信貸方(fang)面也(ye)開始收緊，不排除(chu)未來還會(hui)有更多(duo)限(xian)制性(xing)。”

而對于強(qiang)二線城市，例(li)如成都、南京、珠海、中山等，之(zhi)前經歷過比(bi)較(jiao)充分的調(diao)整，特別是中山和珠海前兩年成交量下跌充分，可能(neng)出現觸(chu)底回升。這(zhe)些城市未(wei)來機會會比(bi)較(jiao)好些。

“但如果只(zhi)是(shi)從投(tou)資角度看，全國大(da)多數城市并不存在所謂(wei)的‘投(tou)機’機會。即便少數比較好(hao)的市場，也會面(mian)臨一(yi)個非(fei)常嚴的政策環境。”

封面圖片來源：視覺(jue)中(zhong)國