每(mei)經記(ji)者｜吳(wu)若凡    每(mei)經編輯｜魏文藝     

端午小長假(jia)剛過，物(wu)業(ye)企業(ye)的上市情緒明(ming)顯(xian)高(gao)漲(zhang)。

僅(jin)6月15日(ri)至今不到(dao)一周的時間(jian)里，已有長城物(wu)業(ye)(ye)、領悅服務等多(duo)家物(wu)業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)進(jin)入新的IPO進(jin)程(cheng)。截至目前，在港交所(suo)排(pai)隊上市的物(wu)業(ye)(ye)務企業(ye)(ye)已達22家。

嘉和家業(ye)物業(ye)服務研(yan)究院(yuan)執行(xing)院(yuan)長(chang)唐卓告訴《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)，2022年1月1日(ri)港交所將(jiang)正(zheng)式實施新(xin)上市企業(ye)盈利(li)能力的(de)文(wen)件，預示著(zhu)上市門(men)檻即將(jiang)提高。加(jia)(jia)之物業(ye)股的(de)估值開始分化(hua)，一(yi)些(xie)企業(ye)會考慮火速遞表、加(jia)(jia)快進程，搶(qiang)占最后(hou)的(de)上市窗口。

圖片來源：攝圖網

22家物企港交所排隊上市

進入6月以來，物(wu)業服(fu)務(wu)企業明顯加(jia)快(kuai)了赴港上市的(de)步(bu)伐。

6月16日，越(yue)秀服務(wu)開始(shi)招股(gu)，預計(ji)6月28日上市。同日，長城(cheng)物業向(xiang)港交所遞交招股(gu)書；禹(yu)洲集團旗(qi)下的禹(yu)佳生活(huo)服務(wu)更新(xin)上市申請材料，繼續沖(chong)刺IPO。

此外，力高(gao)地產(chan)6月9日公(gong)告(gao)建議(yi)分拆旗(qi)(qi)下物(wu)業管(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)力高(gao)健康生(sheng)活(huo)有限公(gong)司(si)(si)在(zai)港(gang)交所上市(shi)；6月6日晚，中(zhong)駿集團旗(qi)(qi)下物(wu)業公(gong)司(si)(si)中(zhong)駿商管(guan)稱，提交的上市(shi)資料已通過聆訊。中(zhong)梁(liang)百悅智佳、陽光智博服(fu)務也(ye)于本月初向(xiang)港(gang)交所提交了(le)招股書。

除上述企業外，處于不同IPO進程的物(wu)企還有朗詩綠色生(sheng)活、中南服務(wu)(wu)(wu)、德(de)信服務(wu)(wu)(wu)、東(dong)原仁知服務(wu)(wu)(wu)、融信服務(wu)(wu)(wu)、世紀金源服務(wu)(wu)(wu)、康橋悅生(sheng)活、新力服務(wu)(wu)(wu)、天譽青(qing)創智聯服務(wu)(wu)(wu)、海悅生(sheng)活、富力物(wu)業、明宇商服等。

據《每日經濟新聞》記(ji)者統計，截至目(mu)前，在港交所排隊上(shang)市(shi)的(de)物業(ye)服務企業(ye)已達22家。

44家上市物業服務企業股價表現 來源：嘉和家業物業服務研究院

自2014年彩生(sheng)活(huo)登陸港交所(suo)以來，目前已經在(zai)港股(gu)和A股(gu)上(shang)市(shi)的物業服(fu)務(wu)企達到(dao)44家(jia)。中指研究院報告顯示，預計(ji)到(dao)本年末，物業板塊上(shang)市(shi)公(gong)司總數量有望達70家(jia)，較2019年底(di)的24家(jia)增長超150%。

不過值得注意的(de)是，今年以來的(de)近6個月時(shi)間里，只(zhi)有新希望服務(wu)在5月25日成功上市(shi)，越秀服務(wu)預計在6月28日掛牌上市(shi)。

對此(ci)，58安居客房產研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監陸(lu)騎(qi)麟認為(wei)，物業(ye)服(fu)務企業(ye)上(shang)市的熱情不減(jian)，因為(wei)這(zhe)類企業(ye)需要(yao)擴大(da)規(gui)模，增加(jia)市占率必然需要(yao)大(da)量資金，而通過(guo)上(shang)市獲(huo)取廉價資金是(shi)最(zui)好的途徑。這(zhe)也是(shi)為(wei)什么，大(da)量企業(ye)即使多次失敗也不放棄。

克而(er)瑞數據也(ye)顯示(shi)，2020年房企多元收(shou)入的占比(bi)躍升到(dao)了(le)8.4%，這一數字(zi)在2019年還(huan)是6.4%。隨著物業在房地產公(gong)司業務中(zhong)的角色越(yue)來越(yue)重要，越(yue)來越(yue)多的房企決定(ding)拆(chai)分物業板(ban)塊登陸資本市場。

兩成物企或難達到上市門檻

但不容忽視的(de)是，目前多數(shu)物業(ye)企業(ye)的(de)收入，大部(bu)分來自于(yu)母公司物業(ye)的(de)管理收入。

“母公司(si)不夠(gou)強(qiang)、外拓(tuo)能(neng)力不足，在港股IPO新規下，可能(neng)有20%的(de)物企很(hen)難達到上市門檻。”易居企業集團執行(xing)總裁、克而瑞CEO張燕指出，物業行(xing)業已經在分層了，兩極分化越(yue)來越(yue)明顯(xian)。

公(gong)開數據顯示，41家登(deng)陸港股的(de)物(wu)(wu)業服務(wu)企業，總市(shi)(shi)值(zhi)已從2020年初的(de)2062億元(yuan)增至2021年6月(yue)10日(ri)(ri)的(de)7861億元(yuan)。其中(zhong)排名首位的(de)碧桂(gui)園市(shi)(shi)值(zhi)已經達到2454.58億港元(yuan)（截至2021年6月(yue)18日(ri)(ri)收(shou)盤），而最低市(shi)(shi)值(zhi)的(de)物(wu)(wu)企還(huan)不到40億港元(yuan)。再(zai)從在管面積來看，頭(tou)尾物(wu)(wu)業服務(wu)企業之間(jian)的(de)差距在80~100倍(bei)。

44家上市物業服務企業市值情況 來源：嘉和家業物業服務研究院

這意(yi)味著，未來(lai)更多(duo)的資源會向(xiang)頭部企業(ye)傾斜。尤(you)其按照港股上市(shi)新(xin)規，會更加體現出(chu)上游企業(ye)的優勢(shi)。

以6月(yue)16日交表的長城物業為例，市場對其估(gu)值(zhi)預期是(shi)向(xiang)好的。

作為(wei)不依賴關聯地(di)產開發的(de)獨立(li)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)公司，長城(cheng)物(wu)業(ye)(ye)截(jie)至今年3月底(di)的(de)在管總(zong)建筑面積(ji)為(wei)1.15億平方米(mi)，及合約管理(li)總(zong)建筑面積(ji)為(wei)1.53億平方米(mi)，與上市物(wu)業(ye)(ye)排位(wei)較前的(de)上華(hua)潤萬象生(sheng)活、旭(xu)輝永升服務和建業(ye)(ye)新生(sheng)活的(de)規模相仿(fang)。

再如領悅服務，作為扎根四川省的一家物業公司，截至最后可(ke)行日期，其總(zong)簽約建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)及在(zai)管建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)分別(bie)約為3630萬平方米及2030萬平方米。由(you)于體量不大，市場給(gei)予的預期也(ye)有限(xian)。

陸騎麟認為，如果企(qi)業(ye)(ye)未來的(de)業(ye)(ye)績(ji)預期不高，甚至(zhi)有所降低，那么即使是估(gu)值(zhi)風口的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)股，企(qi)業(ye)(ye)得到的(de)估(gu)值(zhi)也(ye)可能低于預期，因為目(mu)前物(wu)(wu)業(ye)(ye)股的(de)估(gu)值(zhi)已經明顯回落。目(mu)前物(wu)(wu)業(ye)(ye)股的(de)估(gu)值(zhi)，依然主要(yao)靠規模邏輯，所以(yi)很多公司還是主攻收并(bing)購。

“當前市場上可管理存量(liang)開拓成本相(xiang)對較(jiao)高，物(wu)業企業只能(neng)通過(guo)收并購的形(xing)式增(zeng)加管理面積，而增(zeng)加規模達到提(ti)升(sheng)利潤(run)率的難度(du)也越(yue)來越(yue)大(da)。”

陸騎(qi)麟(lin)同(tong)時表(biao)示，現有管(guan)(guan)理(li)物(wu)業(ye)(ye)提(ti)升管(guan)(guan)理(li)費難(nan)度會更大(da)，業(ye)(ye)主在(zai)管(guan)(guan)理(li)內(nei)容和水平不(bu)變的(de)情況下都(dou)不(bu)會同(tong)意增加物(wu)業(ye)(ye)費。而且(qie)隨著(zhu)新(xin)房開發集(ji)中度越來越高，多數新(xin)增物(wu)業(ye)(ye)都(dou)會集(ji)中在(zai)大(da)型(xing)開發商旗下的(de)物(wu)管(guan)(guan)公司進行(xing)管(guan)(guan)理(li)，中小物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)很難(nan)拓展(zhan)新(xin)項目(mu)。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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